主持人：各位新聞媒體朋友，大家下午好，首先非常歡迎大家參加恒大地產(chǎn)集團2011年9月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，下面介紹與會(huì )的嘉賓：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士；
??????? 財務(wù)總監兼執行董事謝惠華先生；
??????? 副總裁兼執行董事賴(lài)立新先生。

下面先請賴(lài)總介紹2011年9月的銷(xiāo)售情況。???????

賴(lài)立新副總裁：謝謝各位參加今天的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，下面簡(jiǎn)單的介紹公司今年9月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
?????? 集團2011年9月實(shí)現：合約銷(xiāo)售額91.6億元，同比2010年同期的51.1億元，增長(cháng)79.4%；合約銷(xiāo)售面積151.3萬(wàn)平方米，同比2010年同期的79.6萬(wàn)平方米，增長(cháng)90.1%；合約銷(xiāo)售均價(jià)6052元/平方米。
?????? 9月新開(kāi)盤(pán)9個(gè)項目，分別位于漢中、東營(yíng)、北海、營(yíng)口、撫順、岳陽(yáng)、哈爾濱、泰安、吳忠，除營(yíng)口外均為集團首次進(jìn)入的城市，新項目全月累計銷(xiāo)售26.7億元。新開(kāi)盤(pán)的9個(gè)項目大多不受限購政策影響，再次驗證了我們前瞻進(jìn)軍三線(xiàn)城市的正確決策。
??????? 集團2011年9月實(shí)現：合約銷(xiāo)售額91.6億元，環(huán)比8月的91億元，增長(cháng)0.6%；合約銷(xiāo)售面積151.3萬(wàn)平方米，環(huán)比8月的145.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)4.2%；合約銷(xiāo)售均價(jià)6052元/平方米。
??????? 2011年1—9月，累計合約銷(xiāo)售額692.6億元，較2010年1—9月累計的356億元，同比增長(cháng)94.5%；累計合約銷(xiāo)售面積1045.8萬(wàn)平方米，較2010年1—9月累計的569.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)83.5%。
??????? 2011年1—9月，在銷(xiāo)售均價(jià)基本穩定的情況下，我們的銷(xiāo)售額自3月以來(lái)連續保持同比環(huán)比雙增長(cháng)。3—9月按月環(huán)比平均增長(cháng)率11%；我們累計已完成全年700億元銷(xiāo)售計劃的98.9%。
??????? 10月份，我們計劃新開(kāi)盤(pán)12—13個(gè)項目，全月計劃新增315萬(wàn)平方米以上可售貨量；加上現有的688萬(wàn)平方米可售貨量，預計10月全月可售貨量保持在1000萬(wàn)平方米左右，仍舊保持了充足的貨源。

主持人：下面是記者答問(wèn)時(shí)間。

記者：國慶7天的銷(xiāo)售情況是怎樣的，是否已經(jīng)完成了700億元？
??????? 夏海鈞總裁：10月的銷(xiāo)售情況，因為上市公司有規定，10月份的業(yè)績(jì)會(huì )在11月份給大家做一個(gè)公告，銷(xiāo)售情況還是比較好的。

經(jīng)濟日報：昨天我們看到內地說(shuō)佛山限購令突然放寬，昨天晚上又取消放寬了，是不是限購令要退出市場(chǎng)了，您是如何看待這個(gè)問(wèn)題的？
??????? 夏海鈞總裁：大家對三線(xiàn)城市的限購抱著(zhù)很大的預期，現在看來(lái)國家的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策已經(jīng)起到了良好的效果，對于中國房地產(chǎn)樓價(jià)的調整起到了積極作用。
??????? 如果能夠按照現有政策進(jìn)行的話(huà)，當然個(gè)別地區考慮到當地的經(jīng)濟狀況，要適當的調整政策也是有可能的，這主要是地方政府的事情?？偟膩?lái)看，我認為目前還是維持現狀，一直到樓價(jià)平穩。因此，大面積的出現限購放寬的政策，我相信在短期內是不會(huì )出現的?，F在政策已經(jīng)起到了良好的效果，也沒(méi)有必要進(jìn)一步加大新的措施。

經(jīng)濟日報：什么樣的情況下會(huì )大面積的放寬限購令？
??????? 夏海鈞總裁：這是中央考慮的問(wèn)題。

經(jīng)濟日報：你們平時(shí)也會(huì )考慮的。
??????? 夏海鈞總裁：房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟重要的支柱，跟中國經(jīng)濟的各個(gè)方面都是息息相關(guān)的，包括金融、投資、勞動(dòng)力市場(chǎng)就業(yè)，因此保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，對中國經(jīng)濟的發(fā)展是非常重要的。應該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，是中央政府的目標，而不希望大起大落。

明報：接下來(lái)公司的銷(xiāo)售策略能否跟大家有一個(gè)交代，銷(xiāo)售價(jià)格是否會(huì )調高？環(huán)比是否會(huì )繼續增長(cháng)到年底？現在是否可以介紹一下。
??????? 9月份新開(kāi)的9個(gè)項目，可售面積是多少，銷(xiāo)售面積又是多少，想了解9月份的情況跟原先是否有所變化？10月份銷(xiāo)售是否有新的壓力？第三個(gè)問(wèn)題，從10月份到12月份計劃推多少個(gè)項目，大概多少面積。
??????? 夏海鈞總裁：9月份實(shí)現了91億元，全年計劃700億元基本上完成了?？梢杂靡痪湓?huà)說(shuō)，完成恒大集團2011年的目標已經(jīng)是毫無(wú)懸念的?，F在大家關(guān)心的是恒大有多大的增長(cháng)。管理層對此問(wèn)題進(jìn)行了系統的研究，要考慮幾個(gè)因素，第一要保持公司長(cháng)遠和可持續的發(fā)展。從能力來(lái)說(shuō)，現在恒大一個(gè)月賣(mài)90多億元，按照現在的進(jìn)度發(fā)展下去，到今年年底恒大的銷(xiāo)售金額是非?？捎^(guān)的。
??????? 為了保證公司2012年還有良性的或者是較大比例的增長(cháng)，我們必須要給今年設定一個(gè)合理的目標，合理的目標是什么，就是說(shuō)在700億元的基礎上，還要有一個(gè)相對高比例的增長(cháng)。比如說(shuō)今年700億元，今年要增長(cháng)10%或者是20%，增長(cháng)后就變成了2011年的基數，2012年要設定新的目標，如果今年的目標過(guò)大過(guò)快，對明年目標增長(cháng)的穩定性會(huì )有影響。
??????? 2009年銷(xiāo)售了303億元，到2010年是504億元，今年700億元目標的超額完成，我相信會(huì )比去年有比較大的增長(cháng)，今年會(huì )在700億元的基礎上有所增長(cháng)，為明年公司新的戰略目標打下一個(gè)基礎。在未來(lái)的三個(gè)月內，大家可能會(huì )看到恒大的銷(xiāo)售在增長(cháng)到一定的金額后，會(huì )放低增長(cháng)速度，主要是為了2012年有合理的增長(cháng)，我們也很自豪，我們可能會(huì )成為香港上市公司中第一家完成全年目標的企業(yè)，這個(gè)目標是在國家的宏觀(guān)調控政策下，整個(gè)金融環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境比較惡劣的情況下實(shí)現的。
??????? 之所以能夠實(shí)現這一目標，我認為跟恒大清晰的戰略有關(guān)，我們一直堅持著(zhù)走中國的二三線(xiàn)城市的道路，特別是在今年，恒大大部分新開(kāi)的樓盤(pán)都在三線(xiàn)城市，這使我們有效的規避了國家政策的風(fēng)險，同時(shí)我們也堅持打造民生地產(chǎn)的理念，使我們的銷(xiāo)售價(jià)格，保持在6000元/平方米左右。這一價(jià)格，我算了一筆帳，首付30%的話(huà)就是十幾萬(wàn)到二十多萬(wàn)，月供是3000元左右，這一比例是大部分中國老百姓都承受得起的。因為銷(xiāo)售價(jià)格不高，因為進(jìn)入中國剛性需求比較強烈的二三線(xiàn)城市，成就了恒大今年良好的業(yè)績(jì)。
??????? 一般來(lái)說(shuō)，新盤(pán)都是10—15萬(wàn)平方米左右，假設每個(gè)新盤(pán)都是15萬(wàn)平方米的話(huà)，總建面在120到130萬(wàn)平方米左右，新盤(pán)銷(xiāo)售的面積是26.71%，平均每個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售了3億元左右。

星報：新盤(pán)銷(xiāo)售的價(jià)格是多少？
??????? 夏海鈞總裁：沒(méi)有統計面積，統計了金額，26.9億元，新盤(pán)的價(jià)格低于6000元/平方米。

星報：一般新盤(pán)銷(xiāo)售率都是達到40%左右嗎？
??????? 夏海鈞總裁：差不多，跟2010年相比會(huì )有所下降，2010年的銷(xiāo)售去貨率是50%，今年是40%左右。主要的原因是項目增多了，公司有意的放慢了速度，國家的調控速度對目前的市場(chǎng)造成了影響。
??????? 10、11月份的新盤(pán)推貨計劃，公司還有十幾個(gè)項目，但是不一定會(huì )推，因為要為明年打基礎，會(huì )放到2012年的年初推，今年的推盤(pán)數量相信在10月份會(huì )有比較大的增長(cháng)。10月份完成既定全年的目標后，11、12月份會(huì )減少新項目的推盤(pán)，也會(huì )降低銷(xiāo)售速度，這個(gè)情況在2010年的12月份出現過(guò)。???

新報：您說(shuō)主攻二三線(xiàn)城市，規避了政策的風(fēng)險，今后幾年的重點(diǎn)會(huì )放到商業(yè)地產(chǎn)嗎？現在很多香港的地產(chǎn)公司，包括太古和星匯都進(jìn)軍內地商業(yè)地產(chǎn)，恒大有怎樣的計劃？
??????? 夏海鈞總裁：恒大這幾年堅持住宅為主，無(wú)論上市前后，這幾年看到恒大的增長(cháng)可以用日新月異形容。你看我們2009年是303億元，2010年是504億元，今年在700億元的基礎上還會(huì )有大幅度的增長(cháng)，公司獲得了穩定的收入和現金余額。隨著(zhù)銷(xiāo)售情況和現金流越來(lái)越好，資金充裕的情況下，公司在未來(lái)會(huì )考慮逐步加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，這一投資不是一蹴而就的，而是十年到二十年的計劃，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，我們要量力而行，確保銷(xiāo)售商品房良性的情況下，逐漸增加商業(yè)物業(yè)。

新報：今年的700億元都是來(lái)源于住宅?
??????? 夏海鈞總裁：現在是以住宅為主，以后會(huì )在商業(yè)方面增加持重的比例。????

記者：剛才提到對2012年是比較有信心的，有比較大或者是合理的增長(cháng)，您認為為什么有這樣的預期？
??????? 夏海鈞總裁：基于目前的狀況，公司對明年的銷(xiāo)售還是有信心的。這一信心的來(lái)源，是恒大戰略布局的前瞻性。我們現有的項目，基本都覆蓋到了中國的二三線(xiàn)城市，特別是2010年和2011年，我們大部分新增的項目主要集中在中國的三線(xiàn)城市，這種情況下，我認為公司在2012年的銷(xiāo)售，受到宏觀(guān)調控影響的面會(huì )較其他發(fā)展商小，如果在今年公司完成這樣的業(yè)績(jì)的話(huà)，2012年在2011年基礎上取得較大幅度的增長(cháng)是非常有信心的。
??????? 我記得2010年萬(wàn)科超過(guò)千億的時(shí)候，有記者問(wèn)我恒大的目標，我說(shuō)是未來(lái)的二年左右的時(shí)間，今年如果在此基礎上能夠實(shí)現增長(cháng)的話(huà)，明年公司的目標又會(huì )在今年的基礎上再增長(cháng)，就會(huì )跟1000億元無(wú)限的接近或者是超過(guò)1000億元。

記者：從10月份開(kāi)始，廣州有大量的土地入市，特別是南站，大概有34塊土地，廣州很多的房企對南站附近的金融用地和商業(yè)用地都有興趣，恒大對這些土地是否有興趣，是否會(huì )去拿地？
??????? 夏海鈞總裁：現在拿地的原則是全國平衡，不是一個(gè)區域平衡，公司現在覆蓋了中國100多個(gè)城市，對應的有全國28家子公司。每一個(gè)報上來(lái)的項目都會(huì )在管理委員會(huì )評估，28家公司每一家報上來(lái)3個(gè)項目，就有70多個(gè)項目進(jìn)行平衡，廣州的項目也是在幾十個(gè)項目中進(jìn)行平衡的?；谶@樣的平衡狀態(tài)下，我相信廣州目前情況下的競爭優(yōu)勢較其他的城市弱一點(diǎn)，畢竟全國不同的城市有不同的需求，如果我們就是廣州的發(fā)展商，今天坐在這里，我可以坦率的說(shuō)，廣州南站的土地是非常優(yōu)質(zhì)的，可以去拿。但是基于全國的布局來(lái)看，其他的地區還會(huì )有更好的機遇，每次平衡后，都會(huì )決定公司是否要拿土地。

記者：現在是否有子公司提交南站的土地信息。
??????? 夏海鈞總裁：廣州有子公司，覺(jué)得有可行的信息都匯報到?jīng)Q策委員會(huì )進(jìn)行平衡，如果從廣州的區域來(lái)說(shuō)，南站的土地非常的有價(jià)值，但是作為全國平衡來(lái)說(shuō)，就不一定了。恒大現在已經(jīng)從廣州走向全國，變成全國的發(fā)展商，在全國的布局中，我們考慮的問(wèn)題，不是局部的問(wèn)題，不是在廣州一定要拿項目，而是看全國的布局。還有就是今年的土地儲備基本上完成了，沒(méi)有特別好的機遇，還是那句話(huà)，不會(huì )再拿新的土地。??

新報：補充問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，前段時(shí)間重慶市的黃市長(cháng)表態(tài)說(shuō)，明年和后年房產(chǎn)稅有可能推廣到全國，恒大作為地產(chǎn)界的代表，相比限購令來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是長(cháng)遠的政策，限購令只是行政干預，地產(chǎn)商對這一政策的推廣有什么看法和應對。
??????? 夏海鈞總裁：我只能說(shuō)一句話(huà)，房地產(chǎn)企業(yè)在中國的大環(huán)境下，首先要適應這一環(huán)境，第二要適應政策的變化。在政策的環(huán)境下，找到企業(yè)生存的空間和基礎。國家強調房地產(chǎn)的調控，調控過(guò)快增長(cháng)的地區，調控樓價(jià)過(guò)高的地區，開(kāi)發(fā)商要有應對，恒大的應對就是進(jìn)入二、三線(xiàn)城市。作為房產(chǎn)稅，我相信中央出臺房產(chǎn)稅的一個(gè)目標是打擊投機，打擊高樓價(jià)，如果發(fā)展商要應對房產(chǎn)稅，應該發(fā)展一些滿(mǎn)足中國老百姓需求的商品住宅。比如說(shuō)恒大的價(jià)格是6000元/平方米左右，我相信房產(chǎn)稅對我們這樣的產(chǎn)品也有影響，但是較別的企業(yè)弱，這就是企業(yè)應對的問(wèn)題。
??????? 改變國家的政策是不可能的，但是在任何情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都有空間，因為中國十幾億人口，人均居住的面積還是比較小的，應該說(shuō)改變居住的愿望是非常強烈的?，F在來(lái)說(shuō)，中國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是比較強烈的。在這樣的市場(chǎng)下，10—15年都是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良性時(shí)期，關(guān)鍵在于布局哪些城市，發(fā)展哪些產(chǎn)品，能不能滿(mǎn)足老百姓的需求。如果你的產(chǎn)品錯了，一味的追求高房?jì)r(jià)，一味的追求超過(guò)中國老百姓需求的豪宅，在國家宏觀(guān)調控下就會(huì )受到影響。如果堅持的是滿(mǎn)足中國老百姓住得起的住宅，如果發(fā)展的都是老百姓買(mǎi)得起的住宅，我相信政策怎么調整，對你的影響都是有限的。恒大這幾年發(fā)展最大的得益就是不斷的研究國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使自己的發(fā)展方向符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合了產(chǎn)業(yè)政策，符合了房地產(chǎn)的布局，推出的產(chǎn)品滿(mǎn)足了老百姓的需求，才會(huì )有恒大這幾年高速的發(fā)展。???

星報：現在大家都對房地產(chǎn)板塊看的比較淡，很多城市都降價(jià)10%—20%，大家認為恒大的產(chǎn)品缺乏稀缺性，離城市中心比較遠，或者是一些大城市周邊的衛星城市，這樣的產(chǎn)品，即使價(jià)格降低，也很難在量上提高。
??????? 夏海鈞總裁：你問(wèn)的是很好的問(wèn)題，我來(lái)回答一下為什么恒大賣(mài)得好。先用數據說(shuō)明問(wèn)題，你提的問(wèn)題在恒大年初已經(jīng)解決了。恒大賣(mài)700、800億元是否可以做得到，現在恒大是銷(xiāo)售僅次于萬(wàn)科的企業(yè)，我們做到了，做到的原因就是因為我們的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢，老百姓買(mǎi)得起。
??????? 舉個(gè)例子，新進(jìn)入公司的大學(xué)生工資是5000元/月，從全國20多個(gè)名牌大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入恒大，如果年輕的兩口子就是1萬(wàn)元/月，買(mǎi)一套房屋，假設是100平方米均價(jià)是6000元/平方米，總價(jià)是60萬(wàn)元，首付30%是18萬(wàn)元，如果做30年月供的話(huà)，每個(gè)月供2800元/月，不會(huì )超過(guò)3000元/月，兩口子加起來(lái)，拿兩個(gè)人工資的30%，就可以買(mǎi)得起恒大的樓盤(pán)，在這樣的價(jià)位下，而且是精裝修的，不用擔心這個(gè)價(jià)位會(huì )受到調控政策的影響，因為價(jià)位是非常具有吸引力的。
??????? 我們的二線(xiàn)城市項目，離城市中心區有一定的距離，但是項目的規模比較大。配套了會(huì )所、幼兒園、健身中心。很多記者看過(guò)我們的樓盤(pán)，實(shí)際上老百姓足不出戶(hù)，在小區內就可以解決衣食住行，包括教育，這樣的樓盤(pán)是年輕人最喜歡的。只要通過(guò)樓盤(pán)就能解決小區到城市中心的交通，這樣的樓盤(pán)就非常有吸引力，這是我們在二線(xiàn)城市的成功策略。
??????? 我們進(jìn)入三線(xiàn)城市的時(shí)候，90%的大發(fā)展商沒(méi)有進(jìn)入，因此在三線(xiàn)城市拿地的時(shí)候，基本上都是中心區域，因此不存在位置偏的問(wèn)題，因此銷(xiāo)售情況也是很好的。因此我們走對了方向，如果在2009年上市的時(shí)候，公司將所有的資金集中投到北京、上海，可能今天面臨的情況跟現在完全不同，最起碼不會(huì )有700億元的銷(xiāo)售狀況。

星報：如果地產(chǎn)板塊出現比2008年更加嚴重的危機，所有的項目下降20%，你們仍然有信心在2012年比今年有較大的增長(cháng)嗎？
??????? 夏海鈞總裁：你說(shuō)的假設，我自己的感覺(jué)，明年的形勢不會(huì )比今年差，這是我自己的一個(gè)判斷。今年房地產(chǎn)形勢比較嚴峻，我說(shuō)的差主要是指國家的政策上，未來(lái)政策環(huán)境上應該會(huì )相對的平穩。
??????? 第二，房地產(chǎn)環(huán)境面臨著(zhù)兩極分化，一種是在今年銷(xiāo)售不好的企業(yè)，到明年就會(huì )面臨一種困境，因為現金流會(huì )有困境。明年對一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能環(huán)境要比今年更加的困難，主要是因為今年沒(méi)有抓到機遇，或者是銷(xiāo)售的布局錯誤或者是產(chǎn)品的定價(jià)錯誤，導致銷(xiāo)售急劇的下降，導致明年的現金流出現問(wèn)題。反過(guò)來(lái)說(shuō)，對于一些大企業(yè)來(lái)說(shuō)，對于全國性布局、有充足的國際國內的融資渠道的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在明年和今年都是歷史性的機遇，因為可以搶占新的市場(chǎng)份額。
??????? 恒大的增長(cháng)，最大的得益是宏觀(guān)調控下，我們搶占了一些小企業(yè)的市場(chǎng)份額。并不是說(shuō)整個(gè)環(huán)境好了，環(huán)境還是相對比較惡劣。因此恒大、保利、萬(wàn)科在如此環(huán)境下，銷(xiāo)售還是增長(cháng)了。換句話(huà)說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)的總額是下降的，但是個(gè)別企業(yè)還是增長(cháng)的。這一輪宏觀(guān)調控到明年，應該說(shuō)面臨的就是市場(chǎng)的兩極分化，前十大或者是二十大的發(fā)展商，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步增加。