時(shí)間：2011年5月11日
地點(diǎn)：香港中環(huán)廣場(chǎng)

主持人：各位新聞界的朋友下午好，歡迎出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2011年4月合約銷(xiāo)售業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，讓我先介紹管理層的代表：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??????? 首席財務(wù)官兼執行董事謝惠華先生
?????? ?執行董事兼副總裁賴(lài)立新先生
??????? 下面先請賴(lài)總介紹2011年4月的銷(xiāo)售情況。

賴(lài)立新副總裁：各位下午好，下面我介紹2011年4月合約銷(xiāo)售情況。
??? ??? 集團2011年4月實(shí)現合約銷(xiāo)售額61.5億元人民幣，同比2010年同期的37.4億元，增長(cháng)64.5%；合約銷(xiāo)售面積87.5萬(wàn)平方米，同比2010年同期的57.8萬(wàn)平方米，增長(cháng)51.3%。
??? ??? 集團2011年4月合約銷(xiāo)售額環(huán)比3月的55.2億元，增長(cháng)11.5%；合約銷(xiāo)售面積環(huán)比3月的76.4萬(wàn)平方米，增長(cháng)14.4%；面臨低迷的市場(chǎng)環(huán)境，我們自2月份以來(lái)同比環(huán)比連續保持量?jì)r(jià)齊升勢頭，顯示出我們強大的團隊執行力及精品產(chǎn)品的超高性?xún)r(jià)比。????
??? ??? 截止4月底，公司在售項目達到71個(gè)，分布于中國的38個(gè)城市。
??? ??? 4月公司新開(kāi)盤(pán)5個(gè)項目均位于三線(xiàn)城市，新盤(pán)全月合計銷(xiāo)售13.4億元，取得了優(yōu)異的市場(chǎng)表現，表明我們在二、三線(xiàn)城市有效開(kāi)拓了市場(chǎng)，同時(shí)規避了中國宏觀(guān)調控的風(fēng)險，使我們在國家宏觀(guān)調控中處于穩定增長(cháng)的狀態(tài)。
??? ??? 截止4月底，我們已在14個(gè)省區市的21個(gè)三線(xiàn)城市擁有在售項目，年內我們還將有更多的三線(xiàn)城市項目陸續開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
??? ??? 集團2011年1—4月：累計合約銷(xiāo)售額259.5億元，較2010年同期的121.3億元，增長(cháng)113.9%。累計合約銷(xiāo)售面積373.1萬(wàn)平方米，較2010年同期的189.3萬(wàn)平方米，增長(cháng)97.1%。? ?

主持人：謝謝，下面是媒體答問(wèn)時(shí)間，歡迎各位媒體提問(wèn)。

香港經(jīng)濟通：關(guān)于CPI的問(wèn)題，4月份的CPI達到了5.1%，比市場(chǎng)預期要高，請問(wèn)下夏總，您判斷中央針對該數據是否會(huì )出臺政策調整樓市？
??? ??? 夏海鈞總裁：我上一次也談到，國家的宏觀(guān)調控正在發(fā)揮作用，有媒體就說(shuō)宏觀(guān)政策目的已經(jīng)達到，跟我的意思有一些出入。我這個(gè)月和上個(gè)月的觀(guān)點(diǎn)是相同的，國家從一月份開(kāi)始進(jìn)行宏觀(guān)調控，已經(jīng)使一線(xiàn)城市樓價(jià)增長(cháng)過(guò)快的局面得到控制。特別是北京等一線(xiàn)城市的樓價(jià)環(huán)比略有下降，表明我們的宏觀(guān)政策正在起到積極的作用。二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還處于平和階段。
??????? 從目前來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)在國家宏觀(guān)調控的影響下，正在逐步走向良性發(fā)展的狀態(tài)?？偫砬耙浑A段也講，要使過(guò)高地區的房?jì)r(jià)回到合理的水平，不合理的房?jì)r(jià)要降下來(lái)。哪些區域是不合理的？樓價(jià)遠遠超過(guò)當地老百姓承受的區域，例如北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，這些區域因為樓價(jià)已經(jīng)偏離了中國老百姓實(shí)際承受能力，需要進(jìn)行價(jià)格的調整。
??? ??? 二三線(xiàn)城市中，二線(xiàn)城市這兩年價(jià)格略有增幅，三線(xiàn)城市的價(jià)格大概在五六千元，處于中國老百姓能夠承擔得起的范圍內。我計算過(guò)一筆帳，如果100平方米的房屋，均價(jià)6000元/平方米，首付30%是18萬(wàn)元，月供30年是2800元，大部分的二三線(xiàn)城市的普通老百姓是可以負擔得起的。在這些區域樓價(jià)要合理的增幅，不要過(guò)快的增長(cháng)，如果跟GDP的增幅同步或者是略高一點(diǎn)，都是在合理范圍內。
??? ??? 我認為在現階段，發(fā)展商如果成功布局了二三線(xiàn)城市的話(huà)，可以有效的規避目前宏觀(guān)調控政策的風(fēng)險，從而保證公司業(yè)績(jì)的增長(cháng)。恒大從今年二月份開(kāi)始，二月份銷(xiāo)售45億元，三月份是55億元，四月份是61.5億元，在國家的宏觀(guān)調控政策下，我們的銷(xiāo)售量都在環(huán)比同比上漲，這種上漲是前瞻性的進(jìn)入二三線(xiàn)城市帶來(lái)的積極結果，我們也相信公司的戰略會(huì )在未來(lái)的時(shí)間內，繼續體現我們的前瞻性。
??? ??? 我們也看到，當前銷(xiāo)售業(yè)績(jì)比較好的公司，基本上完成了在中國二線(xiàn)城市的布局，并正在進(jìn)入三線(xiàn)城市。這些公司銷(xiāo)售的好，也是跟前期戰略有關(guān)的。對于CPI漲幅在5%左右，我認為隨著(zhù)政策的調整，CPI還會(huì )下降的，短期的指標不能反應長(cháng)期的情況。從目前整體的情況來(lái)看，我認為房地產(chǎn)正在走向價(jià)格的理性階段，目前的政策是逐步在顯現作用。

網(wǎng)易財經(jīng)：近來(lái)部分銀行已經(jīng)將首付提高到四成，請問(wèn)對恒大和整個(gè)行業(yè)有怎樣的影響？
??? ??? 夏海鈞總裁：當前，提高首付是個(gè)別銀行的行為，有的銀行由于按揭貸款的額度有限，短期內針對個(gè)別客戶(hù)的首付比例提高了。提高到40%并不是全國性的，應該是局部地區或者是個(gè)別銀行的。
??? ??? 提高了部分首付后，實(shí)際上對于部分高價(jià)樓盤(pán)或者是房?jì)r(jià)過(guò)高的區域會(huì )影響到銷(xiāo)售情況。也就是說(shuō)，對于二三線(xiàn)城市而言，提高一成首付的影響是不大的。如果100平方米，均價(jià)是6000元/平方米，首付三成是18萬(wàn)元，首付四成是24萬(wàn)元，18萬(wàn)和24萬(wàn)相差6萬(wàn)元，差距是不大的，老百姓想購買(mǎi)房屋的話(huà)，6萬(wàn)元是拿得起的。北京一套房屋是500萬(wàn)元，如果從三成提高到四成，差距就是五十萬(wàn)元，對于老百姓的壓力就非常大了。
??? ??? 所以我覺(jué)得，首付提高對一線(xiàn)城市和高樓價(jià)區域影響比較大，對于三線(xiàn)城市和正在成長(cháng)的區域有影響，但是這種影響還不會(huì )造成致命性的影響。個(gè)別銀行提高到四成是比較小的現象，部分客戶(hù)支付能力存在風(fēng)險，所以提高到四成，并不代表普遍性。

香港明報：第一個(gè)問(wèn)題，集團五一的銷(xiāo)售情況是怎樣的？4月份的均價(jià)跟3月份的均價(jià)基本上持平，情況是怎樣的？第二個(gè)問(wèn)題，根據國家統計局的數據，按揭按年下降了6.4%，貸款按年增長(cháng)了5.4%，開(kāi)發(fā)商的投資增加了38%，不知道您是如何看待38%的增速，這種增長(cháng)的理由在哪里，支持在哪里？謝謝。
??? ??? 夏海鈞總裁：五一的銷(xiāo)售情況，現在只能用還不錯來(lái)形容我們的業(yè)績(jì)，因為涉及到上市公司披露的問(wèn)題，五一的銷(xiāo)售情況我們會(huì )在下個(gè)月向投資者和媒體匯報。
??????? 至于四月和三月的價(jià)格持平，我們認為是合理，為什么這么說(shuō)？?jì)蓚€(gè)月的價(jià)格波幅大概就在2%左右，是由于樓盤(pán)的區域不同造成的，例如三線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，跟平均售價(jià)是略微低了一點(diǎn)點(diǎn)。
??????? 您剛才提到按揭、貸款的增長(cháng)和降低，還有房地產(chǎn)投資的增幅，投資統計的口徑很多，我無(wú)法判斷房地產(chǎn)投資增加38%的數據準確性。我認為統計數據和尺度有很多的因素，我沒(méi)法判斷指標的準確性。目前在行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)的投資是處于相對穩定和下調的局面，很多的開(kāi)發(fā)商是降低了建設速度，減少了投資規模，靠推遲銷(xiāo)售來(lái)度過(guò)房地產(chǎn)的調整期。
??? ??? 個(gè)別的發(fā)展商，特別是上市公司，因為手上有充足的現金，他們目前處于穩定增長(cháng)的階段，投資是在積極的狀態(tài)之中，這種投資的熱度或者說(shuō)投資的信心來(lái)自于這些公司布局于中國的二三線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市是中國老百姓剛性需求旺盛的城市。如果開(kāi)發(fā)商局限于一線(xiàn)城市或者是局限于高房?jì)r(jià)的二線(xiàn)城市的話(huà)，我相信在目前的階段會(huì )采取保守的階段，不可能增長(cháng)的。
??? ??? 統計的口徑將哪些公司的范圍涵蓋在其中，如果統計的是上市公司的話(huà)就有比較高的增幅，如果全面統計的話(huà)，實(shí)際情況跟38%還是有差距的。國家統計局是怎么統計的我不清楚，不方便評論。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：部分城市對于首次置業(yè)貸款利率提高到1.1倍，跟二次置業(yè)相同，恒大在全國布局的城市和項目是很多的，項目銷(xiāo)售中是否碰到這樣的情況？如果情況屬實(shí)的話(huà)，對開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售是否會(huì )產(chǎn)生直接的影響？
??? ??? 五一期間，廣州和深圳都出現了一些樓盤(pán)過(guò)千套的銷(xiāo)售，出現了火爆的銷(xiāo)售情況。夏總如何看待千套的貨量和很好的銷(xiāo)售狀況，是否意味著(zhù)樓市逐步的回暖，觀(guān)望階段已經(jīng)慢慢的結束？
??? ??? 夏海鈞總裁：我們在全國碰到過(guò)這樣的情況，個(gè)別的銀行針對個(gè)別的客戶(hù)提高了首付比例，目前有這樣的情況，我認為是非常個(gè)別或者是很小量的。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品布局在二三線(xiàn)城市，特別是布局在三線(xiàn)城市，樓價(jià)大概在6000元/平方米左右，這種利率的增加，包括首付的增加，對他們的影響是非常有限的。假設首付提高10%也就是幾萬(wàn)元，而增加到1.1倍的利率，對于月供2000多元而言，最多增加100到200元，波幅是不大的，但是對于高房?jì)r(jià)區域的影響是比較大的。
??? ??? 我認為政策導致的影響結果是在一線(xiàn)城市和高價(jià)樓盤(pán)，也實(shí)現了總理的愿望，使高房?jì)r(jià)地區樓價(jià)能夠降下來(lái)，二三線(xiàn)城市是樓價(jià)比較合理和穩定的區域，我認為個(gè)別的調整不會(huì )有太大的影響。
??? ??? 五一黃金周期間，深圳、廣州個(gè)別樓盤(pán)銷(xiāo)售比較火爆，我也知道指的是哪個(gè)樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商，這個(gè)開(kāi)發(fā)商價(jià)格調整的比較合理，價(jià)格是獲勝的因素。從目前的情況來(lái)看，老百姓的剛性需求是比較強的，目前一線(xiàn)城市樓盤(pán)價(jià)格的調整是有限制的，一旦價(jià)格降到一定的幅度，達到老百姓的預期，剛性需求就會(huì )進(jìn)入市場(chǎng)。
??? ??? 五一黃金周是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的傳統旺季，還有就是十一，這是開(kāi)發(fā)商一定要抓的時(shí)間點(diǎn)，有很多的樓盤(pán)因為價(jià)格調整帶來(lái)性?xún)r(jià)比提高，這在五一黃金周起到了一定的作用，帶動(dòng)了一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售回暖，這是特殊時(shí)間點(diǎn)，特殊樓盤(pán)的現象，不是整個(gè)行業(yè)的現象。整個(gè)行業(yè)還處于觀(guān)望比較濃厚，目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有到樓市回暖的程度。老百姓還處于觀(guān)望的過(guò)程中，如果一線(xiàn)城市的樓價(jià)有15%或者是20%的調整，我相信這些樓盤(pán)一定會(huì )受到當地市場(chǎng)的歡迎。

香港新報：一套房貸收緊對你們是否有影響？目前有報道說(shuō)，浙江和上海已經(jīng)有一套房收緊的政策，你們的銷(xiāo)售額中，有多少是來(lái)自于這兩個(gè)地區？是否已經(jīng)受到影響？房產(chǎn)稅對你們的影響是怎樣的？
??? ??? 夏海鈞總裁：第一個(gè)問(wèn)題問(wèn)的特別好，我想說(shuō)的就是首付提高后，對于高房?jì)r(jià)的區域和樓盤(pán)是有影響的，浙江和上海這兩個(gè)區域因為首付的提高受到了影響。這兩個(gè)區域就是中國高房?jì)r(jià)的區域，上海是一線(xiàn)城市，杭州房?jì)r(jià)跟一線(xiàn)城市基本上持平，部分時(shí)間段還是中國房?jì)r(jià)最高的區域，這兩個(gè)區域提高首付和按揭利率的話(huà)，影響是比較大的。而恒大在這兩個(gè)區域沒(méi)有樓盤(pán)，沒(méi)有銷(xiāo)售貢獻，這就是前瞻性的戰略布局。
??? ??? 現在，恒大在中國所有的省會(huì )城市基本上完成了布局，沒(méi)有布局的是兩個(gè)區域，第一個(gè)區域是經(jīng)濟發(fā)展還不完全的區域，短期不打算去；第二個(gè)區域是經(jīng)濟高度發(fā)達的一線(xiàn)城市和省會(huì )城市，例如北京還沒(méi)有去，我們也在等待時(shí)機進(jìn)去；上海只有一個(gè)項目，近期準備啟動(dòng)；浙江杭州、福建福州也沒(méi)有去，因為這兩個(gè)地區的樓價(jià)非常高，其他地區恒大都進(jìn)入了。恒大進(jìn)入的是中國經(jīng)濟高速發(fā)展的二三線(xiàn)城市，老百姓剛性需求的城市，這些地區的樓價(jià)基本上是在6000元/平方米左右，這種布局策略也是恒大從2009年上市后快速發(fā)展的根本。
??? ??? 第二個(gè)問(wèn)題是關(guān)于房產(chǎn)稅的，我去年提過(guò)，房產(chǎn)稅的征收是系統工程，也是比較復雜的系統。例如房產(chǎn)稅的評估，對于全國已建的物業(yè)和在建的物業(yè)進(jìn)行評估不是簡(jiǎn)單的工作，現在我還是相信，房產(chǎn)稅會(huì )在個(gè)別熱點(diǎn)城市實(shí)施，至于全國推廣還有一段時(shí)間。我相信這會(huì )是三年以后的事情，對于我們在二三線(xiàn)城市的布局和發(fā)展，房產(chǎn)稅不會(huì )產(chǎn)生大的影響。

香港經(jīng)濟日報：是否可以公布上個(gè)月財務(wù)數據，包括現金和負債比率是多少？最近五、六月份恒大拿地的策略是怎樣的，是否有計劃拿多一點(diǎn)土地？
??????? 夏海鈞總裁：聯(lián)交所對財務(wù)數據的披露有嚴格的要求，我們年中的時(shí)候會(huì )予以公布。拿地跟投資增長(cháng)是有關(guān)的，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商手上握有大量的現金，銷(xiāo)售又很好的時(shí)候，應該說(shuō)今年上半年或者是下半年，特別是今年上半年，我認為是千載難逢的發(fā)展機遇，為什么這么說(shuō)？因為國家的宏觀(guān)調控政策造成了一些中小發(fā)展商現金緊張，很多的城市發(fā)展，特別是三線(xiàn)城市的發(fā)展面臨著(zhù)資金的斷檔，在這種情況下，獲取優(yōu)質(zhì)土地是最好的時(shí)間點(diǎn)。當然，前提在于這個(gè)公司可以保持強勁的銷(xiāo)售，手上有大量的現金。
??????? 一些銷(xiāo)售比較好的公司，我相信今年上半年會(huì )獲得優(yōu)質(zhì)的土地。作為恒大來(lái)說(shuō)，我們的策略很清晰：完全布局中國的三線(xiàn)城市，一二線(xiàn)城市都不是拿地的重點(diǎn)區域，為什么將重心放在三線(xiàn)城市？因為三線(xiàn)城市是中國政府努力發(fā)展的中小城市，大發(fā)展商基本上沒(méi)有進(jìn)入這些城市，這里又有良好的土地資源和成本優(yōu)勢。我們在2004年進(jìn)入中國二線(xiàn)城市，目前三線(xiàn)城市是我們拓展的重點(diǎn)。這一輪公司在三線(xiàn)城市布局完成后，公司的規模和業(yè)績(jì)又會(huì )呈現歷史性的跨越，會(huì )帶來(lái)非常良好的業(yè)績(jì)。
??? ??? 從今年上半年開(kāi)始，投資者和新聞媒體也看到了，到現在為止已經(jīng)賣(mài)了260億元，占全年指標的37%，這一數據在現在的上市公司中我認為完成是最好的。恒大可以做得到，主要是由于在二三線(xiàn)城市的布局，特別是三線(xiàn)城市的布局戰略起到了作用。
??? ??? 從今年4月份到5月份，恒大在三線(xiàn)城市推出樓盤(pán)的力度會(huì )逐漸加大。上個(gè)月三線(xiàn)城市開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了4-6億元，這是非常良好的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：目前恒大布局三線(xiàn)城市，上海等一線(xiàn)城市不會(huì )進(jìn)入。最近有傳聞?wù)f(shuō)恒大對上海黃埔江的一個(gè)地塊感興趣，請您予以澄清。
??????? 夏海鈞總裁：目前恒大的重心是布局中國的三線(xiàn)城市，可能拿出80%或者90%的精力在三線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市中的北京、上海、廣州、深圳，如果出現非常良好的機遇，恒大也會(huì )毫不猶豫的進(jìn)入。在一線(xiàn)城市出現巨大商機的時(shí)候，恒大就會(huì )進(jìn)入，例如用16億元收購深圳建設集團。
??????? 北京和上海，我們還不會(huì )進(jìn)入，如果有巨大的商機就會(huì )考慮進(jìn)入。并不是說(shuō)恒大不關(guān)注北京和上海，項目非常良好，有巨大投資收益的時(shí)候，公司才會(huì )集中財力進(jìn)入這些區域。但是我們的重心是放在了三線(xiàn)城市，這是我們的出發(fā)點(diǎn)，并不是說(shuō)做三線(xiàn)城市的時(shí)候一線(xiàn)城市就不管了，有好的機遇就會(huì )進(jìn)入。
??????? 觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：目前是好的機遇期嗎？公司在近期有什么推貨計劃？
??? ??? 夏海鈞總裁：機遇好針對的不是城市，而是項目。目前也有機遇，如果個(gè)別項目使公司可以高速發(fā)展的話(huà)，我們就會(huì )進(jìn)入。
??? ??? 5月份，我們計劃新開(kāi)盤(pán)8—10個(gè)項目，包括銅陵恒大綠洲、新余恒大雅苑、成都恒大雅苑、運城恒大綠洲、云浮恒大城、舞鋼恒大華府、郴州恒大華府、鞍山恒大綠洲、欽州恒大綠洲等，全月計劃新增195萬(wàn)平方米左右可售貨量。加上現有的499.2萬(wàn)平方米可售貨量，預計5月全月可售貨量保持在690萬(wàn)平方米左右，相對上月有較大增長(cháng)，將為我們接下來(lái)進(jìn)一步取得優(yōu)異業(yè)績(jì)提供充足貨源。