近期，中國恒大股價(jià)持續走高，儼然成為內房“明星股”。6月5日，中國恒大（HK.3333）股價(jià)和市值創(chuàng )下公司上市以來(lái)新高，報15.90港元/股，總市值高達2075億港元。

業(yè)內普遍認為，隨著(zhù)恒大業(yè)績(jì)不斷攀升及利潤釋放，恒大股價(jià)仍有持續上升的空間。

根據中國恒大同日公告宣布，公司5月銷(xiāo)售達381.9億，同比增約76%，年內銷(xiāo)售額已達1829.7億，同比增長(cháng)近七成。與此同時(shí)，恒大也在加速實(shí)施永續債贖回計劃。公告披露，恒大已完成超過(guò)七成永續債的贖回，并計劃在本月贖回全部永續債。

恒大此前計劃是年內完成七成永續債的贖回，如今超額完成任務(wù)，對股東而言，這相當于釋放了超百億的凈利。在此基礎上，恒大將有望迎來(lái)新一輪的價(jià)值重估?！?/p>

業(yè)績(jì)股價(jià)齊走高

數據顯示， 2017年5月份，中國恒大的合約銷(xiāo)售金額為人民幣381.9億元人民幣，同比增長(cháng)約76%；合約銷(xiāo)售面積為371.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約62%。并經(jīng)測算，2017年1-5月，中國恒大累計合約銷(xiāo)售金額約達1829.7億元人民幣，同比增長(cháng)近七成。

此前國際評級機構標準普爾認為，恒大銷(xiāo)售表現強勁、現金流改善，現金結余倍增，預計公司2017年的毛利率將升至23%以上。為此，標普調高了中國恒大的信貸評級，并將評級展望升至穩定。

與恒大業(yè)績(jì)大幅走高相近，中國恒大的股價(jià)和市值也在持續上漲。

6月5日，中國恒大早間開(kāi)盤(pán)14.20港元/股，隨后股價(jià)一路上漲。14時(shí)55分，中國恒大股價(jià)沖上15.96港元/股，上漲幅度高達11.76%。截至收盤(pán)，總市值已經(jīng)高達2075億港元，股價(jià)和市值皆創(chuàng )下公司上市以來(lái)的新高。據統計，進(jìn)入2017年不足半年時(shí)間里，中國恒大的股價(jià)已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價(jià)已翻3倍多?！　?/p>

贖回永續債的骨牌效應

股東應占凈利無(wú)疑是所有估值的基礎，而恒大今年加速贖回永續債，將使股東利潤短期內迅速放大。

5月4日，中國恒大集團公告，贖回永續債561.8億元人民幣，僅一個(gè)月后，該集團再次公告稱(chēng)贖回永續債243.8億元人民幣。

目前，中國恒大累計贖回永續債805.6億元人民幣，永續債剩余本金約人民幣288億元人民幣，已經(jīng)提前完成2017年全年贖回70%永續債的目標。6月5日的公告同時(shí)宣布，在6月30日前，恒大還將贖回剩馀全部永續債

偏高的永續債規模是恒大利潤率偏低的重要原因之一，這也造成了恒大的估值一直低于其他龍頭房企。盡管去年恒大成為全球銷(xiāo)量最大的房企，但截至今年4月中旬，其市值僅為1005億。而同期中海、萬(wàn)科的市值分別達到2261億、2033億。2016年年報顯示，歸屬于永續債持有人的利潤達106億。

換言之，“如果恒大今年內全部贖回永續債，股東將直接獲得超過(guò)100億的利潤釋放。這也成為恒大股價(jià)飛漲的重要原因”有資深業(yè)內人士向記者表示，此前市場(chǎng)預估通過(guò)贖回永續債，恒大今年會(huì )釋放約50億的凈利?！皼](méi)想到，今年直接將利好翻番，凈利提高，恒大的市值有望再度重估”該人士認為?！　?/p>

負債率重構 土儲優(yōu)勢突出

隨著(zhù)永續債解題成功，加上近期引戰成功，恒大的負債將實(shí)現改觀(guān)。

恒大一直以規模為發(fā)展重心，業(yè)績(jì)的高速發(fā)展帶來(lái)了較高的負債水平。但隨著(zhù)兩輪引戰成功，恒大的凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。

6月1日早間，中國恒大集團發(fā)公告稱(chēng)，包括深業(yè)集團、寶信投資、華達置業(yè)投資、麒翔投資在內的第二輪投資者向恒大地產(chǎn)投入395億元人民幣資本金。次日，第一輪增資及第二輪增資合計引入資本金共700億元人民幣已全部到賬，并已完成驗資及工商變更登記。

摩根士丹利發(fā)布的分析報告指出，中國恒大在引入第二輪戰略投資之后進(jìn)一步降低公司的負債比率，預計盈利年復合增長(cháng)可能達到56%。因為在大幅降低負債后，恒大發(fā)展潛力大的優(yōu)勢也得以強化

國泰君安分析師侯麗科也有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，其認為：“公司有望依靠?jì)?yōu)質(zhì)土儲及并購和舊改項目維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(cháng)。隨著(zhù)股東結構里南下資金占比逐步提升，后周期時(shí)代龍頭集中度上升，估值仍具備上行空間?！?/p>

年報數據顯示，截止2016年末，中國恒大土地儲備達2.29億平方米，遠高于萬(wàn)科在建項目以及規劃項目的7278萬(wàn)平方米，中海的4881萬(wàn)平方米以及龍湖的4147萬(wàn)平方米。更值得一提的是，恒大的土儲大部分位于一、二線(xiàn)城市，投資額占比在七成以上,且一、二線(xiàn)城市正是當前樓市調控下去化情況最好的區域。

僅以中國恒大去年年中1.86億土儲計算，中國恒大總銷(xiāo)售貨值就高達1.5萬(wàn)億，若以目前2.29億的土儲量來(lái)看，其所對應的貨值更高?！跋嘈胖袊愦蟪湓５耐恋貎浜涂墒圪Y源應能使其達成目標，而隨著(zhù)銷(xiāo)售回款增加和利潤釋放，現金流的情況也將得到進(jìn)一步的改善?！?海通證券預測道。