時(shí)間：2011年3月14日
地點(diǎn)：香港港島香格里拉酒店5樓宴會(huì )廳

主持人：各位媒體下午好，歡迎出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2011年2月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，現在讓我介紹管理層代表：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??????? 首席財務(wù)官兼執行董事謝惠華先生
??????? 執行董事兼副總裁賴(lài)立新先生

賴(lài)立新副總裁：我介紹一下公司2011年2月合約銷(xiāo)售情況。
??? ??? 2011年2月公司實(shí)現合約銷(xiāo)售45億元人民幣，是2010年12.4億的3.2倍，2011年2月銷(xiāo)售面積68.4萬(wàn)平方米，是2010年同期17.1萬(wàn)平方米的近4倍，合約銷(xiāo)售均價(jià)同比略有下降，主要原因是2010年同期售價(jià)較高的廣東項目，銷(xiāo)售額占比接近30%，而今年同類(lèi)型項目占比僅為10.4%，其余項目處于正常波動(dòng)范圍。
??? ??? 2011年1—2月累計合約銷(xiāo)售142.9億元人民幣，是2010年同期的3倍多；累計合約銷(xiāo)售面積達到209.2萬(wàn)平方米，是2010年同期75.8萬(wàn)平方米的2.8倍；累計合約銷(xiāo)售均價(jià)6828元/平方米，是2010同期6226元/平方米的1.1倍。
??????? 今年1—2月特別是在2月份傳統銷(xiāo)售淡季公司依然取得了如此優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，主要得益于公司前瞻戰略，首先第一點(diǎn)公司重點(diǎn)布局是中國二三線(xiàn)城市，特別是2010年開(kāi)始二三線(xiàn)城市，我們所處的多數地區都不屬于熱點(diǎn)調控地區，在這種調控環(huán)境下依然是高增長(cháng)。公司已經(jīng)進(jìn)入了中國62個(gè)城市，其中不限購城市占62%，在我們所有的112個(gè)項目中，有54%的項目不受限購政策，另外有46%雖然有限購政策地區，但是由于多數都是面對有剛性需求的首次置業(yè)者，所以也是受限購政策影響比較小。
??????? 從公司成立以來(lái)，我們產(chǎn)品結構可以看到，我們高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)占20%，中端、中高端占70%，主要面對首次置業(yè)者，限購政策對我們影響甚微。此外，公司堅持高性?xún)r(jià)比的戰略，通過(guò)集團化緊密型管理和標準化運營(yíng)模式，全方位控制產(chǎn)品成本提升質(zhì)量，在這種調控環(huán)境下，我們已具備強大市場(chǎng)競爭力和高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，受到置業(yè)者的強烈追捧。
??????? 在這種異常嚴厲宏觀(guān)調控環(huán)境下，仍然取得如此優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，主要得益于我們項目合理布局，中端和中高端產(chǎn)品搭配科學(xué)?？梢钥吹侥壳肮驹谌珖捻椖?2個(gè)，在中國30多個(gè)城市，另外還有30個(gè)項目未開(kāi)盤(pán)，其中在3月份我們計劃新開(kāi)盤(pán)6個(gè)項目都是在三線(xiàn)城市，盡管政府不斷調控市場(chǎng)，我們相信布局二三線(xiàn)城市和主要開(kāi)發(fā)面向首次置業(yè)者的中端和中高端性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，將為公司進(jìn)一步取得優(yōu)異成績(jì)奠下堅實(shí)的基礎。我們對完成今年的銷(xiāo)售目標非常有信心。

媒體問(wèn)答——
??????? 經(jīng)濟觀(guān)察報：我有一個(gè)問(wèn)題，恒大現在土地儲備狀況怎么樣，大概是多少的數字？
??????? 夏海鈞總裁：關(guān)于土地儲備情況，我們每半年會(huì )公布一次。這一次涉及到年報，還沒(méi)有披露，所以在這里不方便披露。

香港經(jīng)濟通：你們2月份合約銷(xiāo)售額數據按月環(huán)比是下降的，請問(wèn)是因為單純的農歷假期的因素，還是調控成效逐漸顯現？
??????? 夏海鈞總裁：這個(gè)數據我看到最近的新聞媒體報道的很多，把每一個(gè)上市公司公布2月份的業(yè)績(jì)都跟1月份做了環(huán)比，這個(gè)環(huán)比降幅是很大的，實(shí)際上這里面有兩個(gè)因素，最主要的因素還是中國傳統的農歷新年。2月份是中國傳統的銷(xiāo)售淡季，2月份數據下調是一個(gè)非常正常的事件，而不是一個(gè)宏觀(guān)緊縮政策造成的大幅度數據下滑，我看到媒體最近把所有的上市公司數據對比以后，都得出大規模下滑的結論。第二個(gè)因素也有受到中國宏觀(guān)調控的影響，但我覺(jué)得主要是傳統農歷新年。
??????? 但是跟去年我們公司數據對比的話(huà)，我們今年1、2月份的數據是非常亮麗的：1月份大概100億，去年是30多億，比去年增長(cháng)了3倍；2月份45億，去年是12.4億，增長(cháng)也是幾倍。
??????? 同時(shí)1-2月份公司銷(xiāo)售額是142.9億，去年同期47.2億，是去年的3倍多。也就是說(shuō)今年盡管面臨著(zhù)國家的宏觀(guān)調控，恒大的業(yè)績(jì)跟去年同比我們幾乎是增長(cháng)了2倍。如果按照今年這個(gè)速度每個(gè)月都能增長(cháng)2倍的話(huà)，恒大今年的業(yè)績(jì)是非常值得期待的。

香港經(jīng)濟通：還有一個(gè)問(wèn)題，二線(xiàn)城市地價(jià)上升幅度比較快，意味著(zhù)房地產(chǎn)毛利潤會(huì )受壓，你們怎么保持未來(lái)的毛利趨勢？
??????? 夏海鈞總裁：我還是談一個(gè)公司的戰略問(wèn)題，當然新聞媒體對我們都比較了解，從去年3月份開(kāi)始，恒大就提出要進(jìn)入中國的三線(xiàn)城市。我們把二三線(xiàn)城市區分開(kāi)來(lái)，為什么進(jìn)入三線(xiàn)城市？剛才這位記者提到，二線(xiàn)城市的地價(jià)已經(jīng)由于重要的大發(fā)展商在一線(xiàn)城市向二線(xiàn)正式轉移過(guò)程中，帶動(dòng)了這些城市地價(jià)的增長(cháng)。在二線(xiàn)城市里面，無(wú)論是地價(jià)還是樓價(jià)，在去年都有了一個(gè)比較大的增幅，競爭也更加激烈。
??????? 恒大是從2004年提出進(jìn)入二線(xiàn)城市，在所有的二線(xiàn)城市里面，恒大應該是最早進(jìn)入的發(fā)展商之一。也是由于進(jìn)入二線(xiàn)城市的發(fā)展戰略，使公司成就了去年500億的銷(xiāo)售金額，這是一個(gè)公司超前的戰略所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成果。
??????? 在去年，我們提出進(jìn)入三線(xiàn)城市，對我們今年來(lái)說(shuō)公司又贏(yíng)在了我們的戰略上。因為我們在去年觀(guān)察到中國一二線(xiàn)城市地價(jià)在不斷增長(cháng)，也預計到國家宏觀(guān)調控政策將進(jìn)一步收緊，所以我們在研究了中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以后，認為發(fā)展商應該順應國家的政策，發(fā)展中國的中小城市。在這樣的前提下，我們提出進(jìn)入中國的三線(xiàn)城市。剛才賴(lài)總在介紹的時(shí)候講了兩個(gè)數據，我們現在進(jìn)入中國62個(gè)城市，這里面有很多二三線(xiàn)城市?，F在在中國城市陸續推出限購令，限購令是對中國房地產(chǎn)影響最大的一個(gè)政策。在已經(jīng)公布限購的城市中，我們只占了21個(gè)，我們有41個(gè)城市是不在限購范圍內的，占了我們布局城市數量的66.1%。這就是因為公司超前進(jìn)入中國三線(xiàn)城市，我們有效的規避了這么一個(gè)政策風(fēng)險。
??????? 當然也由于我們最先進(jìn)入了中國的三線(xiàn)城市，在這些三線(xiàn)城市里面，中國90%以上前20強房企都沒(méi)有進(jìn)入，這讓恒大在國家這一輪宏觀(guān)調控里又占據了先機。為什么說(shuō)占據先機？第一，國家的限購政策對我們影響是最小的；第二，三線(xiàn)城市里面大部分的老百姓是首次置業(yè)者或者二次置業(yè)者，也就是說(shuō)他們基本不會(huì )受到國家的銀根緊縮、按揭政策的影響，以及三套房貸款的影響。再加上三線(xiàn)城市的地價(jià)、樓價(jià)都非常的便宜，現在恒大的銷(xiāo)售均價(jià)是6000多元/平方米，我們按照30%首付的話(huà)，以100平方米算一套房子60多萬(wàn)，首期就是付15—18萬(wàn)，月供幾千元，所以中國大部分的老百姓都買(mǎi)得起恒大的房子。加上百分之百的精裝修和高性?xún)r(jià)比，我們可以看到在國家的宏觀(guān)調控政策下，恒大在1月份取得了將近100億的銷(xiāo)售額，在2月份傳統農歷新年的情況下，我們仍然取得了45億銷(xiāo)售額。這是由于恒大贏(yíng)在戰略上，我們進(jìn)入三線(xiàn)城市的戰略一直在提，會(huì )有效的規避?chē)液暧^(guān)調控的風(fēng)險，符合中國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)我們也堅持為中國老百姓建可負擔的起、高性?xún)r(jià)比的住房原則，使我們的產(chǎn)品能夠不斷的滿(mǎn)足中國老百姓的需求。
??????? 同時(shí)，在恒大的產(chǎn)品線(xiàn)中，10%是高端產(chǎn)品，70%是中端和中高端，這大部分都是中國老百姓買(mǎi)得起的住宅，也就是說(shuō)我們這一塊的影響是很微小的。還有一塊是旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)又對我們有一個(gè)政策上幫助。我們的旅游地產(chǎn)定位是針對于中國的核心城市，也就是說(shuō)北京、上海、廣州等核心城市，但是地域是屬于這些城市的另外一個(gè)行政區，比如說(shuō)北京旅游地產(chǎn)項目是在屬于天津的盤(pán)山腳下，離北京的距離大概是50分鐘，大部分的客戶(hù)是北京老百姓。廣州清遠金碧天下，面向廣州客戶(hù)，但是清遠也不受?chē)液暧^(guān)調控政策影響。所以占比20%的旅游地產(chǎn)項目基本上是面向核心城市目標客戶(hù)，但都不在限購范圍之內。所以在這種情況下，這次政府推出的限購令和銀根緊縮政策，對恒大的影響是最小的，主要是由于我們甩開(kāi)了一線(xiàn)城市，放松了二線(xiàn)城市，重點(diǎn)矚目三線(xiàn)城市，這個(gè)就是我們所取得的一些成果。
??? ????由于進(jìn)入了三線(xiàn)城市，我們不但保持了我們原有的土地質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的競爭優(yōu)勢，同時(shí)也可以保持我們建中國老百姓可負擔的起住房的目標，而且能夠給公司帶來(lái)非常合理的、滿(mǎn)足我們投資者要求的回報。

香港經(jīng)濟日報：在目前的宏觀(guān)調控下，請談下恒大是如何應對的？
??????? 夏海鈞總裁：我們公司1、2月份整個(gè)經(jīng)營(yíng)表現還是比較好的，這得益于我們超前的戰略部署。如果去年我們沒(méi)有進(jìn)入三線(xiàn)城市的話(huà)，今年我們可能會(huì )面臨限購以后很?chē)谰男蝿?。限購令的出臺，對中國房企影響很大，特別是在一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市。目前中國37個(gè)城市限購，基本上所有的省會(huì )城市和一線(xiàn)城市都限購了。
??????? 恒大去年超前戰略布局，進(jìn)入中國三線(xiàn)城市，有效規避了限購令的影響。我們的戰略已經(jīng)顯現出我們的超前性，并不是每一個(gè)發(fā)展商想進(jìn)入三線(xiàn)城市就可以進(jìn)入三線(xiàn)城市的。要進(jìn)入一個(gè)三線(xiàn)城市，首先要做好土地儲備，在這一方面恒大去年已經(jīng)開(kāi)始；其次，在三線(xiàn)城市要有可以掌控的管理團隊，我們在2004年開(kāi)始進(jìn)入二線(xiàn)城市，基本上中國的省會(huì )城市都有恒大的管理公司、管理團隊，這些管理公司、管理團隊在進(jìn)入省會(huì )城市后，兩三年內基本掌握了各省三線(xiàn)城市的戰略布局。這樣的情況下，有了團隊，有了資金，有了廣泛的信心才能夠進(jìn)入三線(xiàn)城市?，F在一線(xiàn)城市的發(fā)展商還不具備進(jìn)入三線(xiàn)城市的條件：第一，他們沒(méi)有三線(xiàn)城市的管理團隊；第二，沒(méi)有進(jìn)入三線(xiàn)城市的資金，因為在一線(xiàn)城市限購了；第三，三線(xiàn)城市沒(méi)有短期拿土地儲備的條件，所以要進(jìn)入三線(xiàn)城市需要時(shí)間。
??????? 進(jìn)入三線(xiàn)城市避開(kāi)國家宏觀(guān)政策的影響，加上合理定價(jià)和精裝修的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，使得我們的產(chǎn)品在三線(xiàn)城市非常受老百姓歡迎。因此，恒大在三線(xiàn)城市的開(kāi)盤(pán)，每次都有一到三個(gè)億的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
??????? 所以，2月份公司亮麗的業(yè)績(jì)來(lái)自于我們超前的戰略?xún)?，這種三線(xiàn)城市的超前戰略規劃和布局，為恒大2011年取得銷(xiāo)售佳績(jì)奠定基礎。我們不但對完成全年目標充滿(mǎn)了信心，而且我們相信會(huì )有一個(gè)較高的增長(cháng)。從1、2月份業(yè)績(jì)可以看到，公司已經(jīng)有一個(gè)良好的開(kāi)端，在國家宏觀(guān)調控形勢下，恒大將延續良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
??????? 我認為2月份應該就是我們銷(xiāo)售的最低點(diǎn)，從3月份開(kāi)始，公司將延續去年的良好態(tài)勢，開(kāi)始每個(gè)月都是逐月增長(cháng)的局面，當然這種局面是穩步增長(cháng)。盡管在國家的宏觀(guān)調控政策下，我們今年也有這種預期。
??? ??? 所以我們非常自豪恒大的戰略規劃，我們有一個(gè)強有力的戰略規劃，每年對國家的宏觀(guān)政策進(jìn)行很清晰的研究。在2004年我們進(jìn)入中國的二線(xiàn)城市，應該說(shuō)是一個(gè)超前的規劃和布局，也使我們在中國房地產(chǎn)的萬(wàn)馬奔騰之中脫穎而出，成為全中國前幾強的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一輪宏觀(guān)調控當中，恒大定出了三線(xiàn)城市的發(fā)展戰略，我相信這個(gè)戰略會(huì )在未來(lái)一兩年顯示出它的戰略超前性，在經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調控后，恒大會(huì )發(fā)展的更快。

香港信報：恒大大力發(fā)展三線(xiàn)城市的業(yè)務(wù)，是否有具體比例？去年三線(xiàn)城市的占比有多少，今年大概提高到多少？另外您提到要在一線(xiàn)城市做保障房，這個(gè)毛利應該是比較低的，是什么水平，是不是不虧本就算了？其他發(fā)展商說(shuō)做保障房是一個(gè)社會(huì )責任，您怎么看？
??? ????夏海鈞總裁：我們現在布局62個(gè)城市，一線(xiàn)城市2個(gè)，廣州和上海，二線(xiàn)城市21個(gè)，三線(xiàn)城市是39個(gè)，如果按照城市的占比來(lái)說(shuō)，我們的三線(xiàn)城市占了全國布局城市數量的62.9%。從項目數量來(lái)說(shuō)，目前恒大的112個(gè)項目有62個(gè)項目是在二線(xiàn)城市，44個(gè)項目在三線(xiàn)城市，應該說(shuō)三線(xiàn)城市在我們總的項目中占了40%左右。我相信這個(gè)比例會(huì )隨著(zhù)公司戰略布局深化，在未來(lái)一兩年逐漸加大。銷(xiāo)售貢獻方面，相信三線(xiàn)城市在2011年整個(gè)銷(xiāo)售會(huì )比較可觀(guān)。
??????? 至于保障房您說(shuō)的是對的，參與保障房建設是中國房地產(chǎn)企業(yè)盡社會(huì )責任的一個(gè)途徑，而不是一個(gè)盈利的目標。所以我們保障性住房建設方面，重點(diǎn)是在一線(xiàn)城市，要通過(guò)我們專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)運營(yíng)，使中國保障性住房能夠跨越一個(gè)臺階。作為我們發(fā)展商來(lái)說(shuō)，特別是恒大，我們一直強調民生地產(chǎn)，為中國老百姓建可負擔得起的住房，這是我們的目標。所以參與保障性住房建設也是我們這個(gè)目標的一部分，我們將在以商品房為主的運營(yíng)模式下，拿出一部分精力參與到保障性住房的建設，這是企業(yè)的社會(huì )責任。