??? 時(shí)間：2010年11月8日
??? 地點(diǎn)：香港太古廣場(chǎng)一期5樓

主持人賴(lài)立新副總裁：各位媒體界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2010年10月業(yè)績(jì)新聞發(fā)布會(huì )，很榮幸在此介紹公司管理層：
??? ??? 恒大地產(chǎn)董事局主席許家印教授
??? ??? 恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞博士
??? ??? 恒大地產(chǎn)執行董事、首席財務(wù)官謝惠華先生
??? ??? 現在將時(shí)間交給夏總，為大家介紹10月的合約銷(xiāo)售情況。

夏海鈞總裁：很高興又跟大家見(jiàn)面，現在將集團2010年10月銷(xiāo)售情況向媒體通報，2010年10月集團實(shí)現合約銷(xiāo)售額55.6億元，同比2009年同期的5.13億元，增長(cháng)984.5%，再次刷新今年以來(lái)單月最高銷(xiāo)售金額；合約銷(xiāo)售面積89.2萬(wàn)平方米，同比2009年同期的8.5萬(wàn)平方米，增長(cháng)950.5%；盡管在10月初國家進(jìn)行了二次調控，恒大地產(chǎn)還是有能力駕馭調控的風(fēng)險，使公司在單月上創(chuàng )造了新的歷史紀錄。
??? ??? 截止10月底，公司在售項目達52個(gè)，分布于中國25個(gè)主要城市。10月我們新開(kāi)盤(pán)4個(gè)項目，新進(jìn)入長(cháng)春、淮安、宜昌、遼陽(yáng)4個(gè)二三線(xiàn)城市，也是恒大今年宣布正式進(jìn)入的區域，3個(gè)三線(xiàn)城市項目在10月份均取得了優(yōu)異的市場(chǎng)表現，表明集團公司在三線(xiàn)城市有效的開(kāi)拓了市場(chǎng)，同時(shí)規避了中國宏觀(guān)調控的風(fēng)險，三線(xiàn)城市的進(jìn)軍未來(lái)會(huì )成為恒大地產(chǎn)集團和中國其他房地產(chǎn)企業(yè)重要的標志，也會(huì )使恒大在未來(lái)國家宏觀(guān)調控中處于穩定增長(cháng)的狀態(tài)。
??? ??? 全月合約銷(xiāo)售額占比較高的地區包括：武漢、沈陽(yáng)、長(cháng)春、長(cháng)沙、成都等，同時(shí)延續了合約銷(xiāo)售地區分布均衡的良好勢頭。
??? ??? 集團2010年10月合約銷(xiāo)售額環(huán)比9月的51.1億元，增長(cháng)8.9%；合約銷(xiāo)售面積環(huán)比9月的79.6萬(wàn)平方米，增長(cháng)12.1%。?
??? ??? 我們向投資者宣布，2010年1—10月，集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額411.6億元，也就是說(shuō)在10月份勝利的完成了全年400億元的目標，還是在目標上調的基礎上提前完成的，表明了恒大是恪守誠信的公司，從過(guò)去到未來(lái)，對國際投資者和股民的投資的承諾都是如實(shí)的兌現。相比2009年同期的236.0億元，增長(cháng)74.4%；累計合約銷(xiāo)售面積659萬(wàn)平方米，相比2009年同期的458.8萬(wàn)平方米，增長(cháng)43.7%。
??? ??? 除了農歷新年是中國傳統銷(xiāo)售的淡季外，基本上保持亮麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，面對國家的兩次宏觀(guān)調控，恒大地產(chǎn)集團提前完成全年的銷(xiāo)售目標。今年5月份率先推出8.5折優(yōu)惠，今年1月和4月提前在國際上融資，超前的戰略成功的在國家的宏觀(guān)調控下，為公司未來(lái)的發(fā)展打下了堅實(shí)的基礎。10月份在3個(gè)三線(xiàn)城市開(kāi)始銷(xiāo)售，還會(huì )有大量的三線(xiàn)城市樓盤(pán)在未來(lái)的幾個(gè)月乃至明年推出，三線(xiàn)城市成為公司未來(lái)營(yíng)業(yè)額和利潤重要的增長(cháng)區，也是公司重要的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
??? ??? 2010年1—10月，我們累計已完成全年400億元合約銷(xiāo)售目標的102.9%，達到411.6億元，這一合約銷(xiāo)售額是2009年全年303億元的135.8%。
??? ??? 我們提前整整兩個(gè)月完成了上調后的合約銷(xiāo)售目標，不僅實(shí)現了我們年初時(shí)的承諾，也再次驗證了公司的團隊執行力和巨大的增長(cháng)潛力；特別是我們面對9月份第二輪樓市調控、市場(chǎng)低迷的情況，堅持前瞻、靈活的銷(xiāo)售策略，并憑借我們深受市場(chǎng)歡迎的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，月成交額接連創(chuàng )出年內新高，優(yōu)質(zhì)品牌的形象已深入人心。
??? ??? 10月份，我們新開(kāi)盤(pán)長(cháng)春恒大綠洲、宜昌恒大綠洲、遼陽(yáng)恒大綠洲、淮安恒大名都4個(gè)新項目，合計銷(xiāo)售額接近12億元。新開(kāi)盤(pán)的4個(gè)項目，均位于我們新進(jìn)入的二、三線(xiàn)城市，其中3個(gè)是位于非省會(huì )的三線(xiàn)城市，在當地成功樹(shù)立起恒大品牌的優(yōu)質(zhì)形象。我們在不同地域、不同檔次、不同產(chǎn)品類(lèi)型的產(chǎn)品持續獲得買(mǎi)家的一致認可，再次表明我們的產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)硬、均好性強、性?xún)r(jià)比高。
??? ??? 同時(shí)，我們今年新開(kāi)盤(pán)的20個(gè)項目，大多實(shí)現半年內拿地到開(kāi)盤(pán)，說(shuō)明我們深耕二、三線(xiàn)城市的全國戰略、大規模開(kāi)發(fā)的精品戰略是成功的，這也顯示了我們絕不囤地、快速開(kāi)發(fā)的民生地產(chǎn)理念。

主持人：下面是問(wèn)答環(huán)節，請各位提問(wèn)前報上機構的名稱(chēng)。
??? ??? 騰訊財經(jīng)：11月5日是恒大地產(chǎn)上市一周年，這一年發(fā)生了很多的事情，許總這一年最大的感受是什么？公司面對的下一個(gè)挑戰是什么？
??? ??? 許家印主席：恒大上市的一年，感覺(jué)到公司的發(fā)展跟未上市之前更加的穩健和順利，上市后公司保持了非常充足的現金流，大多數情況下都是200億元以上的現金，最低也未低于150億元，公司在穩健發(fā)展方面有非常大的進(jìn)步。上市后的一年中，也是中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策出臺最多、最嚴厲的一年。在這一年中我們的體會(huì )是，恒大贏(yíng)在戰略上，為什么這么說(shuō)。
??? ??? 率先進(jìn)入省會(huì )城市，今年開(kāi)始進(jìn)入三線(xiàn)城市，這是恒大在向全國拓展時(shí)在2004年做出的重大決策，就是進(jìn)入二、三線(xiàn)城市，產(chǎn)品定位中中端至中高端產(chǎn)品占70%，高端產(chǎn)品占10%，旅游度假產(chǎn)品占20%，這是根據消費群體寶塔型的定位。恒大向全國拓展后，通過(guò)所采取的管理模式，即標準化的中央集權管理模式，獲得了超強的抗風(fēng)險能力、超強的成本控制能力、超高的品質(zhì)打造能力，說(shuō)明公司的戰略是成功的。市場(chǎng)簫條的時(shí)候，為什么恒大每個(gè)月的銷(xiāo)售基本上都是環(huán)比增長(cháng)，今年四、五月份國家宏觀(guān)調控出臺后，絕大多數地產(chǎn)公司的銷(xiāo)量都降低40%—70%，恒大反而上升，原因是什么？恒大有非常好的產(chǎn)品品質(zhì)和非常強的成本控制能力，所以才會(huì )保持公司良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

南方都市報：恒大目前已經(jīng)提前完成全年的銷(xiāo)售目標，今年預計可以完成銷(xiāo)售量是多少，明年初定的銷(xiāo)售目標是多少，明年的市場(chǎng)是怎樣的？
??? ??? 許家印主席：這個(gè)問(wèn)題是否可以說(shuō)，大家推算一下，恒大從春節后的3月份開(kāi)始，每個(gè)月的銷(xiāo)售基本上是環(huán)比增長(cháng)，也就是說(shuō)今年新開(kāi)盤(pán)20多個(gè)，估計年底還有10個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)。從每個(gè)月銷(xiāo)售額30億元增長(cháng)到每個(gè)月50億元，可以預計一下今年恒大將達到怎樣的銷(xiāo)售水平。
??? ??? 作為企業(yè)，明年的計劃一定會(huì )考慮到增長(cháng)，假使說(shuō)11、12月份都在50億元的銷(xiāo)售額，今年就會(huì )達到500億元，今年如果銷(xiāo)售500億元，明年就要有所增長(cháng)，例如20%或者是30%的增長(cháng)，按照正常情況下，上市公司都要保持業(yè)績(jì)的增長(cháng)，我沒(méi)有說(shuō)多少，大家寫(xiě)的時(shí)候，斟酌一下如何寫(xiě)，不要讓我違規。

香港蘋(píng)果日報：部分發(fā)展商估計在未來(lái)的二個(gè)月都會(huì )推盤(pán)，供應多的情況下，樓價(jià)是否會(huì )下調，您怎樣認為，恒大是否會(huì )繼續8.5折到明年？
??? ??? 許家印主席：恒大對市場(chǎng)比較敏感，公司在經(jīng)營(yíng)方面是隨行就市，而且我們的基礎條件比較好，我們是打造精品，每個(gè)產(chǎn)品在同類(lèi)產(chǎn)品中的品質(zhì)是非常好的，這是在老百姓中最受歡迎的根本。
??? ??? 恒大超前進(jìn)入二、三線(xiàn)城市，同時(shí)超前進(jìn)入潛力大的城市和區域，兩個(gè)超前決定了恒大的土地成本比較低。加上恒大嚴謹科學(xué)的管理和強大的執行力，形成了恒大強大的成本控制力，有了好的產(chǎn)品，低的成本，因此在市場(chǎng)競爭中，就會(huì )有很大的把握。無(wú)論市場(chǎng)發(fā)生怎樣的情況，公司都會(huì )隨行就市做出應對。

香港星報：今天的股價(jià)已重上4元，上市時(shí)購買(mǎi)股票的投資者是否有增持股份，你自己是否打算增持股份，手頭現金是充裕還是不充裕，是否有打算增持公司的股票。
??????? 許家印主席：購買(mǎi)恒大股票的都賺錢(qián)了，不知道你是否購買(mǎi)恒大的股票。是否有增持情況不知道，也不方便透露。
??????? 我個(gè)人的財務(wù)狀況是健康的，而且是非常良好的。因為我現在已經(jīng)持有了68%的股份，已經(jīng)算是比較高的比例，目前來(lái)說(shuō)沒(méi)有增持的計劃，如果增持的話(huà)一定要公告的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：恒大最近高調的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，目前流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹的壓力下，是否擔心熱錢(qián)的推動(dòng)下導致商業(yè)地產(chǎn)的泡沫出現？
??? ??? 許家印主席：商業(yè)地產(chǎn)并不是新建的，而是已建了二、三年的商業(yè)地產(chǎn)，剛才提到了恒大有20%的旅游地產(chǎn)，配備相應的配套，對我們來(lái)說(shuō)叫做配套，也可以叫做商業(yè)地產(chǎn)，這就是酒店、會(huì )議中心、運動(dòng)中心、飲食中心、娛樂(lè )中心、商業(yè)中心和健康中心。一個(gè)超五星酒店和六個(gè)中心，上個(gè)月23日重慶商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)業(yè)，11月份的會(huì )議中心14個(gè)會(huì )議廳每天都是訂的滿(mǎn)滿(mǎn)的。

香港明報：10月份推出了4個(gè)新盤(pán)，目前有52個(gè)盤(pán)在銷(xiāo)售，平均每個(gè)盤(pán)的銷(xiāo)售速度是怎樣的，之前有分析師說(shuō)恒大的銷(xiāo)售速度不夠，隨著(zhù)預售款在浙江、北京或者是全國推開(kāi)，你們是否會(huì )采取更快的銷(xiāo)售速度，銷(xiāo)售上有哪些新的策略？許先生提到中央集權制的管理和成本控制能力，三線(xiàn)城市的材料是全國配售嗎，物流成本是否相對比較高？目前為止所有的宏觀(guān)調控政策中，對于地產(chǎn)商影響最大的是哪一個(gè)？
??? ??? 許家印主席：我們根據每年的總量和開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的數量確定樓盤(pán)一年要賣(mài)多少個(gè)億，基本的原則是保證一年四季要有樓賣(mài)，不能說(shuō)一年賣(mài)了三個(gè)月，剩下的9個(gè)月都沒(méi)有樓賣(mài)，如果一年的銷(xiāo)量和計劃是吻合的，說(shuō)明價(jià)位和銷(xiāo)量達到了平衡點(diǎn)。企業(yè)是有計劃的，今年計劃是360億元，之后調高到400億元，上個(gè)月底為止已經(jīng)超額完成全年的任務(wù)。
??? ??? 去年到年底是27個(gè)樓盤(pán)在售，銷(xiāo)售是303億元，平均一個(gè)樓盤(pán)賣(mài)了11億元。如果今年的銷(xiāo)售額是500億元的話(huà)，加上年底新開(kāi)的樓盤(pán)達到60多個(gè)，平均水平也就是一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售額在9億元左右。我認為銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售價(jià)格以及全年的計劃是密切聯(lián)系的幾個(gè)數據，公司是按照這個(gè)原則控制的，不存在速度快和慢的問(wèn)題。
??? ??? 目前恒大在全國布局三線(xiàn)城市，已經(jīng)有24個(gè)省會(huì )城市有分公司和樓盤(pán)，基本上全國布滿(mǎn)了，只有6個(gè)省會(huì )城市未進(jìn)入，例如西藏、浙江、福建、北京，上海還有一個(gè)小項目，算是進(jìn)入了，但是在我們的心目中未實(shí)際進(jìn)入。
??? ??? 恒大進(jìn)入三線(xiàn)城市是今年3月份開(kāi)始，前幾年說(shuō)恒大最早進(jìn)入二、三線(xiàn)城市，確切說(shuō)是以二線(xiàn)城市為主，今年3月份公司進(jìn)入三線(xiàn)城市，我們認為又是重大戰略決策的成功。為什么這么說(shuō)？我們進(jìn)入的90%的三線(xiàn)城市，中國前20強甚至是100強的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎未進(jìn)入，因此說(shuō)明恒大超前的進(jìn)入了三線(xiàn)城市，而且土地成本也是很低的。
??? ??? 從管理和供應方面我們是全國統一配售，都是國內外知名的材料，都是很具規模的國內和國際大規模的生產(chǎn)企業(yè)，他們在全國所有的城市都有網(wǎng)點(diǎn)，供應商將材料送到工地。分公司將材料清單匯總給集團公司，我們將明細給供應商，供應商按照供應材料明細并且直接送到工地。
??? ??? 恒大進(jìn)入二、三線(xiàn)城市，為什么中國的老百姓說(shuō)恒大地產(chǎn)是民生地產(chǎn)，這是老百姓封的，并不是恒大自己說(shuō)的。因為我們的產(chǎn)品品質(zhì)定位是不同的，大部分是面向廣大老百姓的，根據市場(chǎng)的需求設定的產(chǎn)品結構。而且是針對廣大老百姓的，我們購買(mǎi)了土地，土地的規模比較大，而且是二、三線(xiàn)城市城鄉結合部位置，是升值潛力比較大，地塊規模比較大。也就是說(shuō)產(chǎn)品品質(zhì)好、價(jià)位合理，是廣大老百姓可以接受的產(chǎn)品價(jià)位和定位，加上成本比較低，因此銷(xiāo)售過(guò)程中根據市場(chǎng)情況還是心中有把握。相比之下，恒大受市場(chǎng)疲軟的影響是比較小的。

網(wǎng)易財經(jīng)：您說(shuō)今年三月恒大開(kāi)始進(jìn)入三線(xiàn)城市，是否意味著(zhù)二線(xiàn)城市已經(jīng)飽和了，例如萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)商已經(jīng)進(jìn)入了。
??? ??? 許家印主席：不是說(shuō)二線(xiàn)城市就飽和了，中國的需求量是非常大的。中國的宏觀(guān)調控對于需求和投資是打壓的，但是需求依然是旺盛的，說(shuō)明中國人口眾多，老百姓改善居住條件和居住環(huán)境的希望是比較高的。我認為需求量是比較大的，并不意味著(zhù)有飽和的問(wèn)題。
??? ??? 企業(yè)如何站在更高的制高點(diǎn)上，抓住更多更好的商機，目前進(jìn)入三線(xiàn)城市后才知道，中國很多大的地產(chǎn)商未進(jìn)入90%的三線(xiàn)城市，因此不存在二線(xiàn)城市飽和的問(wèn)題。

每日經(jīng)濟新聞：您提到今年進(jìn)入三線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市可以說(shuō)是洼地中的洼地，是否會(huì )影響到項目的定價(jià)，從全年的業(yè)績(jì)來(lái)說(shuō)，是否會(huì )攤薄整體的利潤？
??? ??? 許家印主席：凡是有人群的地方，都是有房屋需求的地方，任何一個(gè)城市，無(wú)論大小都有買(mǎi)得起房屋的人。雖然是三線(xiàn)城市，但是開(kāi)盤(pán)的價(jià)格都是不低的，因為位置不一樣。我們進(jìn)入三線(xiàn)城市后選地的原則跟二線(xiàn)城市的標準是不同的。二線(xiàn)城市的位置是離市中心10—15公里，現在進(jìn)入三線(xiàn)城市要求離市中心6公里，原則上控制在3—4公里。
??? ??? 項目的規模做了適當的調整，二線(xiàn)城市的要求是100萬(wàn)平方米左右一個(gè)項目，三線(xiàn)城市的規?？刂圃?0—80萬(wàn)平方米，適當的縮小了面積，因為根據用戶(hù)的數量有所調整。雖然是三線(xiàn)城市，但是位置優(yōu)越，因此價(jià)格并不低，土地成本還是相對比較低的，因為是價(jià)格洼地和土地成本的洼地。

香港蘋(píng)果日報：許總今天的心情比較好，明年的目標和希望是怎樣的？
??????? 許家印主席：不是今天心情好，每次發(fā)布會(huì )的心情都是很好的，我每次都是笑呵呵的。明年的銷(xiāo)售任務(wù)會(huì )有所提升，提升到20%—30%，這樣大家就可以推算出恒大的計劃是多少，恒大一定要超額完成任務(wù)，而且要提前的。