時(shí)間：2010年6月8日
　　地點(diǎn)：香港香格里拉大酒店

賴(lài)立新：下面我為各位介紹恒大2010年5月銷(xiāo)售的情況。
　　2010年5月集團實(shí)現合約銷(xiāo)售額40.5億元，創(chuàng )下2010年截止5月的單月最高紀錄，合約銷(xiāo)售面積64萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)6326元/平方米，集團五月合約銷(xiāo)售額較2009年同期增長(cháng)328.6%，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)240.3%，銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(cháng)26%。
　　在嚴厲的宏觀(guān)調控環(huán)境下，集團2010年5月較4月合約銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)8.3%，銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(cháng)10.7%，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下降2.2%，由于5月集團新開(kāi)盤(pán)的南昌恒大綠洲別墅產(chǎn)品，加上8.5折促銷(xiāo)后廣州恒大綠洲等高價(jià)盤(pán)銷(xiāo)量上升，使得銷(xiāo)售均價(jià)在實(shí)行8.5折后跌幅較小，如剔除上述高價(jià)項目影響，五月銷(xiāo)售均價(jià)相比4月下降6%左右。
　　豐富的產(chǎn)品類(lèi)型在樓市波動(dòng)的情況下，取得優(yōu)異的市場(chǎng)表現，2010年5月，合約銷(xiāo)售額占比較高的地區包括：重慶、成都、合肥、廣東、沈陽(yáng)、太原、南昌等，各地區間的占比更加的均衡，占比最高的和占地第十位間的差距是非常小的。
　　由于8.5折促銷(xiāo)及其他有利因素，天津、包頭、合肥、西安、沈陽(yáng)、太原等二線(xiàn)城市的合約銷(xiāo)售額相比4月有較大升幅。
　　2010年1—5月，集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額161.8億元，集團1—5月合約銷(xiāo)售額較2009年同期增長(cháng)150.8%，累計合約銷(xiāo)售面積253.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)85.2%，合約銷(xiāo)售均價(jià)6387元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(cháng)35.5%。特別是5月份在宏觀(guān)調控下，依然刷新了今年單月最高銷(xiāo)售額記錄。
　　現金流方面，集團一貫堅持穩健經(jīng)營(yíng)策略，尤其是上市后一直保持充足現金流，截止2010年5月31日，集團現金余額達港幣199.9億元，未使用的銀行信用額度是257億元人民幣。
　　合肥恒大城和南昌恒大綠洲在宏觀(guān)調控等不利因素下開(kāi)盤(pán)，但是銷(xiāo)售額超過(guò)4.8億元。合肥總貨量900套，當天銷(xiāo)售415套，接近50%，成交金額2.37億元；5月23日南昌恒大綠洲主推別墅產(chǎn)品，成交金額2.47億元，創(chuàng )造了當地樓市開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售上百套別墅的新紀錄。
　　嚴厲的宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境下，不同的地區、不同產(chǎn)品系列獲得消費者的認可，表示產(chǎn)品品質(zhì)得到認可，說(shuō)明公司深入二、三線(xiàn)城市的策略成功。
　　五月份取得較好成績(jì)的主要原因有：公司全國戰略布局進(jìn)入中國25個(gè)城市，其中96%是二、三線(xiàn)城市，公司產(chǎn)品結構豐富多元，旅游地產(chǎn)、高端、中高端及中端產(chǎn)品系列可以滿(mǎn)足不同的置業(yè)者的需求；與國內外數百家品牌商成立戰略聯(lián)盟；獲得低成本的土地，標準化的運營(yíng)，集中招投標和采購控制成本體系，提高了應對市場(chǎng)的能力；靈活的價(jià)格策略，保證合理盈利情況下，調整銷(xiāo)售策略，獲得市場(chǎng)信任的主動(dòng)性。
　　我就介紹到這里，謝謝大家。

【主持人】：現在是記者答問(wèn)時(shí)間，大家有問(wèn)題的話(huà)，請舉手，大家提問(wèn)前，請將代表機構的名字予以介紹。
　　香港蘋(píng)果日報：六月份的銷(xiāo)售策略是怎樣的，是繼續保持8.5折還是折扣的力度會(huì )加大？
　　夏海鈞：上次在合肥談了恒大定價(jià)的策略：隨行就市，即根據市場(chǎng)的環(huán)境決定發(fā)展商產(chǎn)品如何定價(jià)，也就是說(shuō)要確保產(chǎn)品得到當地老百姓的認可，同時(shí)保持發(fā)展商合理的利潤，這就是定價(jià)的基準。
　　從目前的形勢來(lái)看，國內房地產(chǎn)的調控措施是越來(lái)越嚴厲，包括最近出臺的房地產(chǎn)稅、二套房的認定。我們一般每?jì)芍軙?huì )根據市場(chǎng)的情況制訂我們的價(jià)格，確保實(shí)現全年銷(xiāo)售的目標，截止5月份已完成全年40%的銷(xiāo)售量，從總體單價(jià)來(lái)講，還是比較滿(mǎn)意的。

香港經(jīng)濟日報：我們發(fā)現，公司今年銷(xiāo)售的目標維持年初定下來(lái)的目標。價(jià)格跟利潤合理水平有關(guān)，那利潤多少才是合適的，10%—15%是否算是合理，恒大的標準是怎樣的？
　　夏海鈞：今年截止5月份，我們已經(jīng)完成了公司全年銷(xiāo)售目標的45%，但是我們說(shuō)40%以上。既然定了全年的銷(xiāo)售目標，就一定要確保實(shí)現，而不會(huì )在今年做出銷(xiāo)售指標的調整，如果要調整的話(huà)，只能向上調整，不會(huì )向下調整。
　　每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有合理回報的理解和預期，恒大一直強調的是做一家“建中國老百姓負擔得起的房屋”的發(fā)展商，我們追求的不是行業(yè)高標準的利潤水平，同時(shí)也要有合理的利潤，具體標準是多少，今年年底就知道了。

香港新報：最近政府出臺了土地增值稅的政策，對你們的毛利是否有影響，恒大每年支付土地增值稅的比例是多少？
　　謝惠華：土地增值稅的問(wèn)題，現在所宣布的并不是最新的政策，而且增值稅政策也不是恒久不變的，公司的增值稅也是根據法規來(lái)做的，每年要達到銷(xiāo)售額的2%，2009年底有7.2億元，如果政府一次性要求我們支付土地增值稅的話(huà)，我們是可以應付得來(lái)的。

21世紀經(jīng)濟報道：5月份恒大的數據是比較好的，但是其他公司同比和環(huán)比都是下降的，是否擔心其他的地產(chǎn)公司未來(lái)也會(huì )采取打折和降價(jià)的措施保證銷(xiāo)售量，如果這樣的話(huà)，意味著(zhù)市場(chǎng)上價(jià)格競爭會(huì )更加激烈，你們應該如何應對？
　　夏海鈞：我無(wú)法回答其他開(kāi)發(fā)商對大勢的判斷，每家的判斷是不同的。恒大今年年初發(fā)行了兩次債，就意味著(zhù)我們預示到中國宏觀(guān)經(jīng)濟調控，4月份發(fā)債后，新的宏觀(guān)調控出臺了，我認為恒大對市場(chǎng)有超前判斷的戰略眼光。
　　5月份的時(shí)候，我們做出8.5折調整，全國的輿論媒體很關(guān)注恒大降價(jià)，有很多的宣傳，有的宣傳是屬實(shí)的，有的宣傳是誤導的。很多的媒體到合肥恒大城看了以后，大家才了解恒大是真正的打折和促銷(xiāo)，由原來(lái)的迷惑到理解。從今年5月份銷(xiāo)售的數據來(lái)看，恒大出現了歷史同期最好的成績(jì)，這跟公司超前戰略決策是分不開(kāi)的。
　　我們認為今年房地產(chǎn)走勢，價(jià)格上升空間短期是比較小的，長(cháng)期來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)是中國的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)是有上升的空間。哪一個(gè)企業(yè)最早調整了價(jià)格，哪個(gè)企業(yè)就會(huì )在競爭中搶占先機取得勝利，5月份恒大的銷(xiāo)售數據證明了我們的策略是正確的。其他的發(fā)展商如何看待市場(chǎng)，大家的認知是不同的，有的發(fā)展商土地存量不足，因此價(jià)格不會(huì )下降。有的開(kāi)發(fā)商接下來(lái)會(huì )進(jìn)行價(jià)格調整，這是我的判斷。

新浪網(wǎng)：對即將出臺的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的預期是怎樣的，大家都認為力度比較大，開(kāi)發(fā)商的壓力會(huì )比較大，您從開(kāi)發(fā)商的角度談?wù)労愦笫侨绾螒獙Φ?，您認為下半年房?jì)r(jià)有多少調整的空間？
　　有的開(kāi)發(fā)商明確說(shuō)下半年不會(huì )拿新地，恒大的計劃是怎樣的，如何進(jìn)一步拿低成本的土地，謝謝。
　　夏海鈞：先從拿地開(kāi)始談，公司對市場(chǎng)進(jìn)行準確的判斷，我們認為每一次宏觀(guān)調整都是手握現金企業(yè)的發(fā)展機遇。
　　恒大首先要保持穩健的運營(yíng)，保持充足的現金流，剛才賴(lài)立新介紹了公司目前有200億元的現金流，每個(gè)月保持40億元的銷(xiāo)售額，因此公司的現金今年是比較充足的。這種情況下，公司抓住目前的市場(chǎng)情況，還會(huì )增加一些土地儲備，如何增加，量和區域就是公司的策略。
　　我們絕對不會(huì )搶占高端的城市和熱點(diǎn)區域，例如北京、上海，公司會(huì )謹慎的進(jìn)入這些區域。至于二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市是公司今年乃至明年重點(diǎn)進(jìn)入的區域，為什么這么說(shuō)？
　　這些城市樓價(jià)升幅比較小，老百姓的剛性需求比較強，多年來(lái)恒大在二、三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)取得的成績(jì)證明了我們的策略是正確的，公司會(huì )將土地儲備的戰略目標集中在二、三線(xiàn)城市，這是重點(diǎn)的戰略決策，從而保證土地儲備建立在低成本的基礎之上。
　　對于企業(yè)土地存量支出方面，不能單看數據，不是看儲備土地的面積，要看土地的質(zhì)量和地價(jià)款總額。恒大進(jìn)入二、三線(xiàn)城市，土地價(jià)格低廉，質(zhì)量好，可以保證公司穩健的增長(cháng)，同時(shí)公司在土地上的支出更加的合理。比如我們今年所有要支付的地價(jià)款，可能累加起來(lái)還不如有些企業(yè)在上海、北京這些城市拿的一塊地的地價(jià)款那么高。所以，考察企業(yè)在土地儲備方面可能存在的壓力，不能只看土地儲備這個(gè)數據，關(guān)鍵還是要看支付的地價(jià)款具體多少。
　　物業(yè)稅在網(wǎng)絡(luò )上已經(jīng)炒得熱熱鬧鬧，有正面的觀(guān)點(diǎn)，也有反面的觀(guān)點(diǎn)。是否應該征收、怎么征收，大家有不同的看法。房產(chǎn)稅即物業(yè)稅，牽涉到太多中國的法律，牽涉到太廣的認證。比如是用購買(mǎi)值評估還是用評估值，國外的慣例是評估值，政府每年給一個(gè)評估值，從而進(jìn)行交稅，中國的住房很多，如果將所有的房屋進(jìn)行評估工作量是很大的，如何征收房產(chǎn)稅是復雜和系統的，中央提出逐步完善房產(chǎn)稅的改革，我認為不會(huì )在今年或者是短期內可以解決的。
　　個(gè)別城市、局部熱點(diǎn)城市是否會(huì )做試點(diǎn)，這是有可能的。例如上海和其他熱點(diǎn)的城市在房產(chǎn)稅上做試點(diǎn)，為全國推廣積累經(jīng)驗，目前房產(chǎn)稅對房產(chǎn)的影響還停留在概念上，未來(lái)實(shí)施的時(shí)候一定會(huì )抑制需求，對房?jì)r(jià)也有一定的抑制作用。

廣州日報：根據銷(xiāo)售簡(jiǎn)報來(lái)看，5月份的銷(xiāo)售情況是很好的，6月份恒大有多少新盤(pán)要開(kāi)，會(huì )推出多少貨量。目前恒大進(jìn)入了中國25個(gè)城市，今年還會(huì )進(jìn)入哪些新的城市，是否有具體的城市可以透露。
　　夏海鈞：具體進(jìn)入的城市就不好談了，因為是屬于公司的商業(yè)機密，我可以劃范圍，重點(diǎn)是二、三線(xiàn)城市，即省會(huì )城市和經(jīng)濟發(fā)達的城市，具體的城市在半年報和公告的時(shí)候一并向大家通報。
　　6月份有四、五個(gè)新開(kāi)的盤(pán)，例如太原的恒大名都，五月份的銷(xiāo)售達到歷史最高紀錄，因此將太原的項目放在六月份開(kāi)盤(pán)。濟南恒大綠洲、長(cháng)沙恒大雅苑、成都恒大名都、天津恒大綠洲等項目，都是在六月份開(kāi)盤(pán)計劃中，我認為六月份開(kāi)盤(pán)量多一點(diǎn)，貨量也多了一點(diǎn)，會(huì )比五月份取得更好的成績(jì)，也是今年完成銷(xiāo)售目標的保證，希望時(shí)間過(guò)半，實(shí)現銷(xiāo)售任務(wù)過(guò)半。

廣州電視臺：限價(jià)房很受關(guān)注，廣州限價(jià)房競購比例達到14：1，恒大是否考慮限價(jià)房方面的發(fā)展，會(huì )選擇哪些地區。
　　夏海鈞：限價(jià)房也好，廉租房、經(jīng)濟適用房也好，中國解決老百姓住房問(wèn)題光靠調控商品房是解決不了問(wèn)題的，關(guān)鍵是在需求上采取二套房和房地產(chǎn)稅的認定，降低市場(chǎng)的需求，同時(shí)保持房?jì)r(jià)的穩定增長(cháng)，要加大供給，包括土地的供給，廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房的供給。商品房和保障房是不同的體系，商品房?jì)r(jià)格再下降，中國還是有一大批老百姓買(mǎi)不起的，但是要保證中國中低消費者有房可居，必須加大經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、廉租房的建設，主要的工作我認為應該是政府主導的。作為發(fā)展商來(lái)說(shuō)，我們應該在商品市場(chǎng)上發(fā)展，商品房也分為高端、中高端物業(yè)和低端物業(yè)，恒大發(fā)展的是中端和中高端為主，比例是70%，現在的平均售價(jià)是6326元/平方米，這是中國老百姓首付20多萬(wàn)元，月供幾千元可以承受得起的區間范圍。我們力爭將開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)的區間價(jià)值穩定在此范圍內，這樣做有怎樣的好處。一是補充一部分富裕階層老百姓的住宅需求。二是為中國老百姓提供高性?xún)r(jià)比的住房產(chǎn)品。
　　有一位記者問(wèn)到如何應對國家房地產(chǎn)政策進(jìn)一步的調整，恒大不完全是靠降價(jià)取得市場(chǎng)份額，靠的是性?xún)r(jià)比。我們的商品和住宅都是精裝修，使用的建筑商都是全國前二十大的建筑施工企業(yè)；裝修企業(yè)都是全國前十大的企業(yè)；使用的建材和機電設備都是在國際國內知名產(chǎn)品。如何實(shí)現如此多的名優(yōu)產(chǎn)品的組合，應用到恒大的住宅中，這就是恒大戰略聯(lián)盟起到的作用。我們現在做的就是強強聯(lián)合，整合中國房地產(chǎn)資源中最強勢的企業(yè)，從而打造恒大的精品。
　　前段時(shí)間我們在廣州召開(kāi)戰略合作伙伴聯(lián)盟會(huì )議，大概有200多家全國的施工、材料供應、銷(xiāo)售代理、銀行等各行代表參加戰略合作伙伴會(huì )議。由于戰略合作伙伴的結盟，集團通過(guò)集約化的采購和標準化的運營(yíng)，使我們的產(chǎn)品使用了中國最好的材料設備、又保持了合理的價(jià)格，這就是性?xún)r(jià)比最高。我們的廣告是滿(mǎn)屋名牌、9A精裝，所有的產(chǎn)品用的是最好的。通過(guò)標準化使產(chǎn)品質(zhì)量最高，而價(jià)格控制在合理的水平，加上隨行就市的定價(jià)策略，因此恒大產(chǎn)品受到全國老百姓的歡迎。而恒大產(chǎn)品在全國的熱銷(xiāo)，“高性?xún)r(jià)比”是最主要的因素。
　　賴(lài)總剛介紹了，5月份合肥開(kāi)盤(pán)，當天賣(mài)了總貨量的50%，南昌綠洲推出后當天賣(mài)了50%，絕對不只是價(jià)格吸引的問(wèn)題，一定是恒大的產(chǎn)品線(xiàn)獲得了老百姓高度的認可，因此高性?xún)r(jià)比是恒大產(chǎn)品的主要特征，也是公司在未來(lái)宏觀(guān)調控措施不斷收緊時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)的有利武器。

信息時(shí)報：五月初實(shí)行8.5折后，銷(xiāo)售和成交情況是怎樣的？今年以來(lái)一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市的成交量和成交價(jià)格不斷的下降，尤其是五月以來(lái)，成交下降、信貸收緊、股市狂跌，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是怎樣的，是否會(huì )吃緊。
　　夏海鈞：通過(guò)PPT讓大家了解得更加的清楚，4月18日宏觀(guān)調控政策出臺后，公司在4月20日—5月5日進(jìn)行了統計，打8.5折前，日均銷(xiāo)售額是6400萬(wàn)元，打8.5折從5月6日到月底，日均銷(xiāo)售額是1.35億元，增幅是110%，達到了2倍多；銷(xiāo)售面積打折前每天是9400平方米，打折后是2.2萬(wàn)平方米，增幅是134%，銷(xiāo)售均價(jià)打折前是6805元/平方米，打折后是6273元/平方米，下降了7.8%。公司折扣促銷(xiāo)后，實(shí)際銷(xiāo)量是成倍的增長(cháng)，但是價(jià)格略有降幅，達到了7.8%左右。
　　房地產(chǎn)企業(yè)只要審時(shí)度勢搶占先機，提早調整價(jià)格，就可以應對市場(chǎng)，使銷(xiāo)售達到合理的增長(cháng)。
　　房地產(chǎn)企業(yè)如果銷(xiāo)售的不好，又沒(méi)有新的融資渠道，必定面臨資金鏈緊張的問(wèn)題，這也是我們對大勢的判斷，價(jià)格走勢會(huì )在最近一段時(shí)間逐步下調，如果不下調的話(huà)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì )逐漸的增大，一個(gè)是因為銷(xiāo)量下滑，還有就是新的融資渠道緊張。
　　恒大在今年上半年進(jìn)行了兩次國際資本市場(chǎng)的融資，現在看來(lái)國際資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)和境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉了，基本上沒(méi)有了融資空間；而國內的銀行信貸也是逐步收緊。對房地產(chǎn)業(yè)而言，無(wú)論是在國際市場(chǎng)融資還是國內銀行的房貸方面，都面臨著(zhù)資金需求壓力，再加上銷(xiāo)售沒(méi)有有效的增幅，對房地產(chǎn)企業(yè)的現金會(huì )造成壓力，有的企業(yè)在市場(chǎng)競爭中就不具備條件和勇氣。
　　【主持人】：今天的活動(dòng)圓滿(mǎn)結束，謝謝各位今天的蒞臨。