時(shí)間：2011年7月11日
地點(diǎn)：香港中環(huán)廣場(chǎng)

???

與會(huì )的恒大管理層代表：
??????? 董事局主席許家印教授
??? ??? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??? ??? 執行董事兼財務(wù)總監謝惠華先生

夏海鈞總裁：2011年6月集團實(shí)現合約銷(xiāo)售額85.9億元，同比2010年同期的48億元，增長(cháng)79%，合約銷(xiāo)售面積125.3萬(wàn)平方米，同比2010年同期的80.6萬(wàn)平方米，增長(cháng)55.6%。
??? ??? 6月我們新開(kāi)盤(pán)11個(gè)項目，7個(gè)位于三線(xiàn)城市，其中6個(gè)為公司新進(jìn)入的城市。
??? ??? 到2011年6月，集團合約銷(xiāo)售額85.9億元，環(huán)比5月的77.8億元，增長(cháng)10.4%；合約銷(xiāo)售面積125.3萬(wàn)平方米，環(huán)比5月的113.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)10.7%；
??? ??? 到上半年為止，公司累計合約銷(xiāo)售額423.2億元，較2010年1—6月累計的209.8億元，同比增長(cháng)101.7%；
??? ??? 1—6月累計合約銷(xiāo)售面積611.7萬(wàn)平方米，較2010年的1—6月累計333.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)83.2%；
??? ??? 2011年上半年，在銷(xiāo)售均價(jià)保持穩定的情況下，我們的銷(xiāo)售額自3月以來(lái)連續保持同比環(huán)比雙增長(cháng)。其中3月環(huán)比2月增長(cháng)22.7%；4月環(huán)比3月增長(cháng)11.5%；5月環(huán)比4月增長(cháng)26.5%；6月環(huán)比5月增長(cháng)10.4%。
??? ??? 到目前為止，我們累計已完成全年銷(xiāo)售計劃的60.5%。
??? ??? 整個(gè)銷(xiāo)售的分布情況向各位媒體通報一下，2011年6月末，我們擁有總在售項目89個(gè)，其中，2010年年底已在售項目56個(gè)，2011年1—6月新開(kāi)盤(pán)項目33個(gè)，89個(gè)項目，分布于49個(gè)城市。其中：一線(xiàn)城市項目2個(gè)，占總項目個(gè)數2.2%；二線(xiàn)城市項目54個(gè)，占總項目個(gè)數60.7%；三線(xiàn)城市項目33個(gè)，占總項目個(gè)數37.1%。
??? ??? 2011年上半年合約銷(xiāo)售423.2億元。其中：一線(xiàn)城市項目合約銷(xiāo)售金額25億元，占比5.9%；二線(xiàn)城市項目合約銷(xiāo)售金額270.1億元，占比63.8%；三線(xiàn)城市項目合約銷(xiāo)售金額128.1億元，占比30.3%。
??? ??? 2011年上半年，我們新開(kāi)盤(pán)33個(gè)項目，分布于29個(gè)城市。其中：二線(xiàn)城市項目10個(gè)，占比30.3%；三線(xiàn)城市項目23個(gè)，占比69.7%；
??? ??? 2011年上半年，新開(kāi)盤(pán)項目合約銷(xiāo)售金額合計122.6億元，其中：二線(xiàn)城市項目合約銷(xiāo)售金額48.5億元，占比39.6%；三線(xiàn)城市項目合約銷(xiāo)售金額74.1億元，占比60.4%；
??? ??? 2011年上半年，我們的總在售項目89個(gè)，其中2010年年底已在售項目56個(gè)，2011年1—6月新開(kāi)盤(pán)項目33個(gè)；
??? ??? 2011年上半年，我們實(shí)現合約銷(xiāo)售額423.2億元，其中：2010年年底已在售項目合約銷(xiāo)售額300.6億元，占比為71%，平均單個(gè)項目合約銷(xiāo)售額5.37億元；
??? ??? 2011年上半年新開(kāi)盤(pán)項目合約銷(xiāo)售額122.6億元，占比為29%，平均單個(gè)項目合約銷(xiāo)售額3.72億元；
??? ??? 截止2011年6月28日，集團累計現金余額達港幣332.4億元，其中未使用銀行授信額度港幣406.7億元，合計可動(dòng)用資金港幣739.1億元。保持亮麗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的同時(shí)，公司保持了充足的現金流。

問(wèn)答環(huán)節——

明報：第一個(gè)問(wèn)題，許主席您在清遠就提了對股價(jià)不滿(mǎn)意，要實(shí)施報復，現在市場(chǎng)傳言，你們已經(jīng)存了一些錢(qián)打算回購，您是否有這樣的計劃，股價(jià)到什么水平的時(shí)候會(huì )考慮回購。
??? ??? 第二個(gè)問(wèn)題請夏總回答，今年上半年很多內房公司都在講，一方面人力成本，建安成本提高，估計明年入帳的話(huà)，毛利率會(huì )被積壓，公司明年毛利率有多大的影響，說(shuō)一個(gè)數字，股東也會(huì )比較放心。
??????? 許家印主席：首先我對對沖基金我是沒(méi)有意見(jiàn)的，對沖基金做空對股票市場(chǎng)不一定是壞事，有的時(shí)候是活躍股票，我也比較喜歡對沖基金做空，因為可以活躍股票，這是正常，也是合法的。我的意思是，反感個(gè)別對空基金邊做空邊造謠，造謠會(huì )影響小股東的利益，損害股東的利益，作為公司來(lái)講是非常反對這種行為的。此次，我們公布6月28日恒大賬面現金332億元，“現金流緊張”的謠言不攻自破。
??????? 至于你剛才提的問(wèn)題，公司的股東大會(huì )上已經(jīng)授權公司有10%的額度回購，公司在現金流充足、認為股票價(jià)格比較合適的時(shí)候，公司也有可能會(huì )回購，但也有可能不回購，這是兩句話(huà)，我講得很清楚。
??? ??? 夏海鈞總裁：成本問(wèn)題我回答，應該說(shuō)，去年到今年國內的人工成本，鋼筋、水泥有一些調整，我們曾經(jīng)解釋過(guò)：假設水泥成本增加10%的話(huà)，對建安成本的影響是1%；鋼筋成本增加10%的話(huà)，建安成本增加1.8%；裝修材料增長(cháng)10%，建安成本增2.1%；人工成本增加10%，建安成本增1%；利率增長(cháng)1%，建安成本的影響是0.7%，這是對應的比例。這些按照最高上限來(lái)計算，我們的成本也不會(huì )超過(guò)200元。恒大在全國布局的戰略，抓住了當地剛需市場(chǎng)，不僅消化了建安成本和利息上漲的影響，同時(shí)帶來(lái)公司亮麗的業(yè)績(jì)，增長(cháng)了多少，要看半年年報的情況。
??????? 許家印主席：建筑裝飾成本跟去年相比是下降的，因為恒大的需求量越來(lái)越大，恒大品牌越來(lái)越好，去年有107家供應商跟我們合作，每年原則上淘汰10%，同時(shí)引入新的合作伙伴。比如今年，加上新增的73家，合作伙伴達到171家。
??????? 在去年的合作伙伴中，有15家價(jià)格是往上調的，占總供應商15%，今年新增加的73家供應商，價(jià)格向上調整的是13家，價(jià)格不變和去年材料一樣價(jià)格的是4家，價(jià)格下調的是56家。
??????? 中國的物價(jià)是上漲的，鋼筋、水泥也在上漲，材料也在上漲的，但是對于恒大唯一一家全國精裝修規模很大的企業(yè)，供應商為了占據市場(chǎng)份額，加上恒大的管理上，付款及時(shí)，管理上給下料單準確率比較高，這樣生產(chǎn)過(guò)程和成本大幅下降，因此資金周轉率很高。建筑裝飾和精裝修材料總體成本水平是下降，而且下降不少。

新浪財經(jīng)：上半年銷(xiāo)售金額已經(jīng)達標，頭五個(gè)月的數據達到了48%，你們會(huì )提高全年的銷(xiāo)售目標，中央政府打壓樓價(jià)對你們有多大的影響，你們會(huì )降價(jià)嗎？
??? ??? 許家印主席：今年1—6個(gè)月的銷(xiāo)售金額超過(guò)了60%多，按道理從去年的五月份，我們已經(jīng)用事實(shí)給大家做了很好的回答，在市場(chǎng)不是很好的情況下，相對低迷的情況下，恒大連續實(shí)現環(huán)比增長(cháng)，今年上半年已經(jīng)看得出來(lái)，3月份比2月份，一直到6月份，每個(gè)月都是環(huán)比和同比的增長(cháng)，在目前的形勢下，我們一直都在實(shí)現環(huán)比和同比的增長(cháng)，這就不需要公司再采取其他措施。我認為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是很低迷的，不存在再降價(jià)的事情。但是7月份和8月份新開(kāi)工開(kāi)盤(pán)項目可能會(huì )相對減少一點(diǎn)，保持公司強勁的銷(xiāo)售，也許會(huì )有一些優(yōu)惠措施等等。
??????? 我們看去年，在去年4月17日國家最嚴厲的宏觀(guān)調控的背景下，5、6、7、8月份都是環(huán)比增長(cháng)，今年每個(gè)月都在增長(cháng)，每個(gè)月銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積都在環(huán)比增長(cháng)，原因很明顯：
??? ??? 第一，恒大戰略性地進(jìn)入二、三線(xiàn)城市。
??? ??? 第二，恒大戰略性的產(chǎn)品結構定位，豐富的產(chǎn)品線(xiàn)。
??? ??? 第三，恒大產(chǎn)品品質(zhì)的過(guò)硬和受到市場(chǎng)認可，市場(chǎng)低迷的時(shí)候購房者還購買(mǎi)恒大的產(chǎn)品。
??? ??? 第四，恒大超強的成本控制能力，我們的產(chǎn)品賣(mài)給老百姓，本身走的就是民生地產(chǎn)，賣(mài)給老百姓的就是性?xún)r(jià)比比較高的產(chǎn)品，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，同樣有非常強的競爭力。

21世紀經(jīng)濟報道：去年以來(lái)，內房股在香港發(fā)了很多債，利率都都比較高，在10%以上，當時(shí)發(fā)債預期人民幣升值，抵沖高成本，現在人民幣升值的預期降低了，對公司當初的發(fā)行債務(wù)有什么影響？最近很多內地城市都開(kāi)始從嚴征收土地增值稅，例如重慶、天津等城市，對公司的利潤和資金成本有什么影響？謝謝。
??? ????許家印主席：人民幣升值預期降低了，對公司沒(méi)有什么影響，恒大每一次的決策都具有前瞻性。第二個(gè)問(wèn)題，按照香港會(huì )計準則，我們的增值稅按照會(huì )計準則在國內完全計提了。從嚴和不從嚴對我們現在的利潤是沒(méi)有影響的。

經(jīng)濟日報：剛才您講了7、8月份部分盤(pán)會(huì )有優(yōu)惠的措施，是否會(huì )效仿去年的優(yōu)惠措施，是全國范圍的還是個(gè)別盤(pán)。
??????? 許家印主席：會(huì )有個(gè)別盤(pán)，優(yōu)惠折扣適當調整。我剛才講了，每個(gè)月的業(yè)績(jì)都有環(huán)比增長(cháng)，上半年33個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)，每個(gè)月都有新盤(pán)增加，業(yè)績(jì)就會(huì )增長(cháng)。下半年7、8兩個(gè)月，相對來(lái)講新開(kāi)盤(pán)會(huì )少，因為這些項目是春節期間買(mǎi)的地，國內傳統是在春節期間一般不買(mǎi)地。
??????? 經(jīng)濟日報：預計整個(gè)銷(xiāo)售，按年環(huán)比的增幅會(huì )有放緩的趨勢嗎？
??????? 許家印主席：下半年增幅不會(huì )放緩，因為下半年大概有60到80個(gè)新盤(pán)要開(kāi)，比上半年新盤(pán)的數量增加很多，因此下降可能性不大。
???????? 經(jīng)濟日報：最近一段時(shí)間，很多的名企因為基金做空被洗倉的，恒大是第一個(gè)站出來(lái)說(shuō)的，恒大是否擔心成為下一個(gè)目標。
???????? 許家印主席：剛才說(shuō)了，第一個(gè)歡迎做空，第二，非常反對做空加造謠，造謠加做空，不但反對還反感，如果發(fā)現這樣的情況，公司有可能回購，但是也可能不回購。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：第一個(gè)問(wèn)題，許主席在清遠的時(shí)候曾經(jīng)提過(guò)，恒大在未來(lái)將做地標性的建筑和產(chǎn)品。恒大發(fā)展這種產(chǎn)品的模式是否有考量過(guò)，是怎樣的，是否有詳細的考慮。國內現在也有開(kāi)發(fā)商在很多城市做了很多地標性的建筑，比如綠地他們在廣州和全國各地都有綠地等地標性的中心建筑，恒大跟他們是否有一些競爭或者是其他不同的定位或者是計劃？
??????? 許家印主席：我們做地標性建筑，上次清遠說(shuō)過(guò)了，經(jīng)過(guò)商業(yè)集團和集團公司多次的研究，從公司未來(lái)10年、20年甚至30年考慮，公司下一步可能會(huì )發(fā)展城市地標性的城市綜合體。我們不會(huì )盲目做城市綜合體，而是要做帶有地標性的，例如香港國際金融中心這樣的地標，下面裙樓里面還有商業(yè)、飲食、娛樂(lè )、文化，因此是這個(gè)概念，地標性城市綜合體，這是產(chǎn)品定位的大方向。?

廣州日報：剛剛也談到恒大在今年上半年實(shí)現了全年銷(xiāo)售目標的六成以上，今年下半年會(huì )不會(huì )調高全年的銷(xiāo)售目標，是不是今年全年范圍內可以實(shí)現千億的銷(xiāo)售額，我們也發(fā)現恒大在二、三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額貢獻越來(lái)越大，現在更多的房企都進(jìn)入二、三線(xiàn)城市，是否感受到同行競爭的壓力，跟同行競爭的對策在哪里？
??? ????許家印主席：關(guān)于銷(xiāo)售目標，公司管理層還沒(méi)有進(jìn)行具體的研究，但是我們計劃這個(gè)月月底或者是什么時(shí)候會(huì )研究，究竟公司的目標會(huì )不會(huì )上調，可以給你們一組數據，你們也可以判斷一下。
??? ??? 今年上半年總共有89個(gè)樓盤(pán)在售，剛剛已經(jīng)公布了，其中有56個(gè)樓盤(pán)是去年年底，今年元月一日開(kāi)始有56個(gè)樓盤(pán)在售，今年上半年新開(kāi)了33個(gè)樓盤(pán)，總共加起來(lái)是89個(gè)樓盤(pán)，我們銷(xiāo)售是423.2多億元，到了7月1日開(kāi)始的時(shí)候已在售的基數是89個(gè)樓盤(pán)，新開(kāi)樓盤(pán)預計到60到80個(gè)。下半年，公司是不是要上調指標，公司可能要詳細的進(jìn)行測算和研究，最后做出重要的決定。也許這個(gè)月底或者是下個(gè)月初，公司在8月份會(huì )有決策。
??? ??? 關(guān)于很多同行進(jìn)入到三線(xiàn)城市的問(wèn)題，從競爭的角度來(lái)說(shuō)，恒大不管什么時(shí)候都是在戰略上，在別人沒(méi)有進(jìn)入二、三線(xiàn)城市的時(shí)候，恒大進(jìn)入了三線(xiàn)城市，我們進(jìn)入的三線(xiàn)城市中有80%到90%幾乎是沒(méi)有前十大、前二十大企業(yè)，這就說(shuō)明恒大又是第一個(gè)超前進(jìn)入三線(xiàn)城市的企業(yè)。剛才我也講過(guò)，到今年6月30日，公司的項目數量，公司的規模也達到了公司去年年初的公司目標和計劃。
??? ??? 現在進(jìn)入三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商都在恒大之后進(jìn)入，不存在對恒大的競爭構成威脅，在競爭方面，我重復一點(diǎn)：恒大超前的二三線(xiàn)城市戰略，進(jìn)入二三線(xiàn)城市的升值潛力比較大的區域購買(mǎi)土地。另外，恒大超前產(chǎn)品結構的定位，這些都是戰略性的定位。我們做的不是單一的旅游地產(chǎn)，也不是單一的豪宅，我們做的產(chǎn)品中高端占了10%，旅游產(chǎn)品占了20%，中高端占了70%，加上產(chǎn)品品質(zhì)，這一切都歸功于管理，有這么幾點(diǎn)，一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)競爭的時(shí)候，就具有很強的競爭力。

廣東電視臺：許主席您說(shuō)恒大走民生地產(chǎn)路線(xiàn)，國家推保障房的力度很大，恒大在這些方面有怎樣的打算，是否打算參與到保障房之中。上半年國家限貸限價(jià)限售，下半年恒大有怎樣的預期。
??????? 許家印主席：民生地產(chǎn)不一定要做保障性住房，第一政府給不給你做，第二個(gè)合適不合適做保障性住房。恒大不大適合做保障性住房，為什么這么說(shuō)，并不是說(shuō)我們沒(méi)有責任，恒大在全中國是最有責任的企業(yè)之一，為什么說(shuō)不適應，因為我們是標準化的運營(yíng)的，整個(gè)的材料和供應都是很高水準的，例如我們運用的材料，盡管價(jià)格便宜，但是量大，運用的材料都是國內外知名品牌材料，這樣的話(huà)，保障性住房用我們這樣的材料，價(jià)格能不能下得來(lái)。
??? ??? 還有一點(diǎn)，如果不用我們的材料，為了建保障房再去采購，找一些適應保障房建設檔次的材料，對我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)難題。民生地產(chǎn)也好，有社會(huì )責任的企業(yè)也好，有很多種方法來(lái)表達社會(huì )責任，比如說(shuō)恒大搞足球就是體現了社會(huì )責任。為了振興中國足球，恒大承擔了社會(huì )責任。也有恒大為了提升品牌，提高知名度和美譽(yù)度這個(gè)因素，但這個(gè)是好事。
??? ??? 關(guān)于下半年的調控，我上次也談了觀(guān)點(diǎn)，我認為國家的調控效果非常好，現在房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是健康穩定的，下半年國家是否會(huì )出臺政策，這是國家的問(wèn)題。從市場(chǎng)的情況來(lái)看，我認為現在是比較健康穩定的態(tài)勢。