新年伊始，恒大地產(chǎn)引入戰略投資事宜獲得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

1月2日晚間，中國恒大(03333.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與八家戰略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資300億(人民幣，下同)，增資完成后，八家戰略投資者將持有恒大地產(chǎn)約13.16%股權，而恒大地產(chǎn)原股東凱隆置業(yè)的持股比例將下降至86.84%。

據悉，新投資者的引入，將對恒大地產(chǎn)原有資本結構產(chǎn)生重大影響，最為直接的是，其負債水平將相應下降。以該公司2016年中期業(yè)績(jì)報告的數據模擬測算，凈負債率將由92.97%下降至大約65%的行業(yè)平均水平。

恒大最早透露其引入戰略投資計劃是在2016年10月9日，A股上市公司深深房(000029.SZ)發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)議”)公告，稱(chēng)恒大為了完成與深深房的重大資產(chǎn)重組并實(shí)現向A股的回歸，擬引入規模為300億的戰略投資。此番運作成功，意味著(zhù)其已完成回A的重要一局。

回A關(guān)鍵一步

公告顯示，恒大地產(chǎn)引入的戰略投資者有八家，其中5家實(shí)力雄厚，分別為中信、中融、華信、山東高速、深圳廣田等。八家機構合計以總代價(jià)300億獲得恒大地產(chǎn)13.16%股權比例。

恒大地產(chǎn)引入戰略投資者，源起于該公司與深深房之間的重大資產(chǎn)重組。2016年10月9日，A股上市公司深深房發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》公告，揭開(kāi)恒大地產(chǎn)回歸A股的序幕。

該公告顯示，深深房與恒大地產(chǎn)及其股東凱隆置業(yè)簽署重大資產(chǎn)重組協(xié)議，深深房將通過(guò)發(fā)行A股股份的方式購買(mǎi)恒大地產(chǎn)100%股權，恒大地產(chǎn)藉此實(shí)現A股上市。

鑒于凱隆置業(yè)此前持有恒大地產(chǎn)的股份比例為100%，為滿(mǎn)足恒大地產(chǎn)在A(yíng)股上市的相關(guān)政策條件，該股份需要在重組前進(jìn)行適當稀釋。具體為，參考《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》關(guān)于上市公司發(fā)行股份的價(jià)格不低于市場(chǎng)參考價(jià)90%的規定，深深房發(fā)行股份的價(jià)格最低為9.99元/股。按此計算，為滿(mǎn)足《深圳證券交易所股票上市規則》關(guān)于上市公司社會(huì )公眾股東持股比例超過(guò)10%的股權分布要求，恒大地產(chǎn)在本次重組前引入戰略投資規模應為不低于120億元。

值得關(guān)注的是，在深深房(000029.SZ)發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》公告中，恒大公布的最初引戰計劃金額是300億，但該公司在2日發(fā)布的公告中稱(chēng)：引戰以來(lái)“市場(chǎng)反應熱烈，公司最后決定選擇本公告所述投資者作為引戰的第一批投資者”。言下之意，該集團的引戰計劃極有可能因為市場(chǎng)反應熱烈而啟動(dòng)第二輪引進(jìn)，此番300億也許只是開(kāi)端。

客觀(guān)上來(lái)看，第一輪引戰之后，凱隆置業(yè)高達86.84%持股比例，也為恒大地產(chǎn)進(jìn)一步引入投資者留下相對寬松的余地。

恒大地產(chǎn)是中國恒大的間接附屬公司，按香港聯(lián)交所相關(guān)上市規則，若引戰的規模超過(guò)中國恒大市值(截至2016年12月30日收盤(pán)為661億港元，折合人民幣592億)的75%(約450億元)，必須就交易事項召開(kāi)股東大會(huì )并獲得同意，審批程序復雜且耗時(shí)長(cháng)。

由于深深房需于今年3月13日前披露重組草案，所剩時(shí)間已經(jīng)不多，預計恒大即使要再度引入戰投，也無(wú)暇召開(kāi)股東大會(huì )尋求引戰規模突破市值75%的上限，為此，預計其第二輪引戰不會(huì )突破150億，最大規模不超過(guò)450億。

在恒大地產(chǎn)回A棋局里，引戰工作的落地，意味著(zhù)最為關(guān)鍵的一步已經(jīng)完成，未來(lái)將與深深房就交易對價(jià)等細節進(jìn)行敲定。

優(yōu)化資本結構

2016年，中國恒大無(wú)疑是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大受益者之一，據中國指數研究院日前發(fā)布數據，該集團全年實(shí)現銷(xiāo)售額3810億，一舉將萬(wàn)科(000002.SZ)拉下蟬聯(lián)了逾十年的“一哥”寶座。

但是，為了換取規模上的快速提升，該集團在過(guò)去兩年持續放大的財務(wù)杠桿，成為投資者不斷拷問(wèn)其財務(wù)以及資金安全的焦點(diǎn)。盡管該公司截至2016年中期擁有1.86億土地儲備，但這仍然不足以打消資本市場(chǎng)的擔憂(yōu)，因為一旦國內房地產(chǎn)市場(chǎng)走壞導致銷(xiāo)售不濟回款乏力，恒大將面臨資金鏈方面的壓力。

鑒于此，恒大引入戰略投資者，不但是其為了重組深深房而進(jìn)行的必然操作，更在客觀(guān)上修復公司的負債水平，實(shí)為一石二鳥(niǎo)的一次資本運作。

以其2016年中期業(yè)績(jì)報告的數據總借款3812億、現金余額2120億、凈資產(chǎn)1820億為基礎進(jìn)行測算，恒大在成功引入300億戰投后，公司現金余額增加300億至2420億,凈資產(chǎn)增加300億至2120億，根據“[凈負債率=(有息負債總額-貨幣資金)/凈資產(chǎn)]*100%”公式,其凈負債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平。若該公司留有后手進(jìn)行第二輪引戰，對應的凈負債率將存進(jìn)一步下降空間。

國內一位不愿具名的證券分析人士評論：“此次恒大地產(chǎn)引入300億戰略投資，是近年來(lái)國內房企最大規模的股權融資，遠超法規約定的120億最低底線(xiàn)。這顯示出機構依然看好國內具有規模和品牌效應的房地產(chǎn)企業(yè)。就恒大地產(chǎn)本身而言，將在一定程度上增厚公司凈資產(chǎn)，帶動(dòng)凈負債率下降，從而實(shí)現資產(chǎn)負債表的改善，為未來(lái)幾年的業(yè)績(jì)增長(cháng)打開(kāi)空間?！?/p>

截至目前，恒大回A已經(jīng)棋至中盤(pán)，這家巨無(wú)霸房企的回歸大戲，極有可能成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)最重大的事件。