時(shí)間：2011年3月29日
地點(diǎn)：香港太古廣場(chǎng)會(huì )議中心

主持人賴(lài)總：各位媒體界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2010年度全年業(yè)績(jì)新聞發(fā)布會(huì )，很榮幸在此介紹公司管理層：
??????? 恒大地產(chǎn)董事局主席許家印教授
??? ??? 恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞博士
??? ??? 恒大地產(chǎn)執行董事、首席財務(wù)官謝惠華先生

夏海鈞總裁：首先介紹公司，2010年我們的規模和業(yè)績(jì)都實(shí)現了歷史性跨越：營(yíng)業(yè)額為人民幣458億元，同比2009年的57.2億元，增長(cháng)700.7%；凈利潤為人民幣80.2億元，同比2009年的11.2億元，增長(cháng)616.1%；股東回報率為45.3%，同比2009年的9.9%，增長(cháng)35.4個(gè)百分比；總資產(chǎn)為人民幣1044.5億元，同比2009年的630.7億元相比增長(cháng)了65.6%；合約銷(xiāo)售金額人民幣504.2億元，同比2009年的303億元，增長(cháng)66.4%。
??? ??? 2010年我們已進(jìn)入中國62個(gè)城市，包括3個(gè)直轄市、20個(gè)省會(huì )城市、39個(gè)三線(xiàn)城市。2010年底，我們的在建工程面積為2397萬(wàn)平方米，較2009年同期的1655萬(wàn)平方米相比增長(cháng)45%。2010年竣工面積899萬(wàn)平方米，較2009年的119萬(wàn)平方米增長(cháng)655%。
??? ??? 2010年在國家連續的調控政策下，我們的合約銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比持續增長(cháng)，同比2009年大幅攀升；合約銷(xiāo)售面積788.7萬(wàn)平方米，在中國名列第二，同比2009年的563.7萬(wàn)平方米，增長(cháng)39.9%；合約銷(xiāo)售額504.2億元，同比2009年的303億元，增長(cháng)66.4%；在售項目從2009年的32個(gè)增加至56個(gè)，在售項目所在城市數量從2009年的19個(gè)增加至28個(gè)。
??????? 在過(guò)去3年中，我們各項業(yè)務(wù)指標均實(shí)現大幅跨越：2010年在建面積2397萬(wàn)平方米，是2008年708萬(wàn)平方米的3.4倍，年復合增長(cháng)率為84%；2010年竣工面積899萬(wàn)平方米，是2008年的83萬(wàn)平方米的10.8倍，年復合增長(cháng)率為229.1%。這些數據都呈現歷史性的跨越，指標方面，2010年項目個(gè)數112個(gè)，是2008年40個(gè)的2.8倍，年復合增長(cháng)率67.3%;2010年項目所在城市數量62個(gè)，是2008年22個(gè)的2.8倍，年復合增長(cháng)率為67.9%;2010年合約銷(xiāo)售金額504億元，是2008年60億元的8.4倍，年復合增長(cháng)率為189.8%;2010年合約銷(xiāo)售面積789萬(wàn)平方米，是2008年114萬(wàn)平方米的6.9倍，年復合增長(cháng)率為137%;2010年在售項目個(gè)數56個(gè)，是2008年27個(gè)的2.1倍，年復合增長(cháng)率為44%。
??? ??? 2011年我們的合約銷(xiāo)售計劃為700億元人民幣，計劃相比2010年增長(cháng)約40%，交樓金額計劃為600億元人民幣，計劃相比2010年增長(cháng)約32%。2011年1—2月，我們合計已完成合約銷(xiāo)售金額142億元，合約銷(xiāo)售均價(jià)6828元/平方米，因為兩個(gè)亮麗的數據，我們對2011年完成全年上述目標充滿(mǎn)信心。

主持人：下面請CFO將公司的主要財務(wù)指標向大家介紹一下。

謝惠華總監：2010年我們的各項盈利指標實(shí)現跨越式突破。營(yíng)業(yè)額458億元，同比2009年的57.2億元，增長(cháng)700.7%；毛利133.7億元，同比2009年的19.5億元，增長(cháng)585.6%；凈利潤80.2億元，同比2009年的11.2億元，增長(cháng)616.1%；核心業(yè)務(wù)利潤55.1億元，同比2009年的2.9億元，增長(cháng)18倍；核心業(yè)務(wù)利潤率從2009年的5%增長(cháng)至12%；??? 股東應占利潤75.9億元，同比2009年的10.5億元，增長(cháng)622.9%；銷(xiāo)售及行政費用占營(yíng)業(yè)額的比例為6.5%，同比2009年的31.8%，大幅下降25.3%；每股盈利0.506元，同比2009年的0.074元，增長(cháng)583.8%；擬派末期股息每股人民幣0.1268元，同比2009年的0.007元，增長(cháng)17.1倍。
??? ??? 2010年下半年與上半年相比，各項盈利指標均有大幅提升。??? 營(yíng)業(yè)額254.3億元，相比上半年的203.7億元，增長(cháng)24.8%；毛利84.2億元，相比上半年的49.5億元，增長(cháng)70.1%；毛利率33.1%，相比上半年的24.3%，增長(cháng)8.8%；凈利潤55.2億元，相比上半年的25億元，增長(cháng)120.8%；凈利潤率21.7%，相比上半年的12.3%，增長(cháng)9.4個(gè)百分比；核心業(yè)務(wù)利潤35.7億元，相比上半年的19.4億元，增長(cháng)84%；核心業(yè)務(wù)利潤率14%，相比上半年的9.5%，增長(cháng)4.5%。
??? ??? 資產(chǎn)負債方面，截止2010年12月31日，總資產(chǎn)1044.5億元，同比2009年末的630.7億元，增長(cháng)65.6%；股東應占權益206.4億元，同比2009年末的128.6億元，增長(cháng)60.5%；現金余額199.5億元，同比2009年末的143.8億元，增長(cháng)38.7%；凈流動(dòng)資產(chǎn)341.7億元，同比2009年末的169.4億元，增長(cháng)101.7%。
??? ??? 主要財務(wù)指標方面，2010年股東回報率45.3%，同比2009年的9.9%，增長(cháng)35.4%；利息償付倍數6倍，同比2009年的0.6倍，增長(cháng)900%；總負債/總稅前收益2.5倍，同比2009年的18.6倍，下降86.6%；總負債率在2010年末為29.8%，凈負債率為52.5%，上述主要債務(wù)指標均反映了公司健康的財務(wù)狀況。
??? ??? 截止2010年12月31日，公司現金總額達199.5億元，連同未使用的銀行授信額度人民幣332.5億元，共擁有可動(dòng)用資金約人民幣532億元，負債總額311.6億元，短期貸款及長(cháng)期貸款分別為70億元及241.6億元，占比分別為22.5%及77.5%，借款結構健康。
??? ??? 毛利方面，2010年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分營(yíng)業(yè)額為453.7億元，毛利率為29%接轉收入的平均價(jià)格從2010年上半年的5192元/平方米，增長(cháng)至2010年下半年的5930元/平方米，相應毛利率也從上半年的24%大幅增長(cháng)至下半年的33%。毛利率增長(cháng)主要因為，從2010年下半年起交付的物業(yè)已體現出自2009年下半年起至2010年上半年逐步增長(cháng)的合約銷(xiāo)售均價(jià)，而2008年至2009年經(jīng)濟低迷時(shí)期的合約銷(xiāo)售物業(yè)已于2010年上半年基本交付完畢。在交付物業(yè)均價(jià)提高的同時(shí)，受益于我們強大的成本控制能力，2010年上、下半年的成本保持穩定。
??????? 2010年全年合約銷(xiāo)售的均價(jià)大概6394元/平方米，2011年1和2月的合約銷(xiāo)售均價(jià)提高到6828元/平方米，所以我們估計2011年毛利的提升仍有進(jìn)一步提升空間，謝謝各位。

以下為現場(chǎng)媒體問(wèn)答實(shí)錄：

經(jīng)濟日報：我比較關(guān)心工資的問(wèn)題，報表中員工的成本上升了很大，具體的原因是什么，董事薪酬和普通員工薪酬的增幅各是多少？
??? ??? 第二個(gè)問(wèn)題，各地陸續公布的房?jì)r(jià)控制措施，是否會(huì )對恒大銷(xiāo)售造成影響？
??????? 許家印主席：恒大這幾年的增長(cháng)是比較快的，有了土地儲備必然要開(kāi)發(fā)，在此過(guò)程中人員就要增加，而且恒大向全國拓展的面也是比較寬的，現在達到了62個(gè)城市。因此員工數量增加很大，恒大在全國有2萬(wàn)員工，這是把物業(yè)系統算進(jìn)去的；房地產(chǎn)建設系統是1.2萬(wàn)名員工。隨著(zhù)恒大各方面業(yè)績(jì)的提升，員工的待遇也做了比較大的提升，這個(gè)提升不光體現在管理層，而是體現在員工隊伍中，比例是差不多的。
??? ??? 第二，價(jià)格的問(wèn)題，恒大堅持的是隨行就市。大家可以從市場(chǎng)數據看出來(lái)，去年4月17日國家出臺調控政策后，中國房地產(chǎn)成交量出現了大幅下滑，5、6、7三個(gè)月基本上下滑了40%到70%。那個(gè)大背景下，恒大是同比和環(huán)比每個(gè)月都在上升的。今年宏觀(guān)調控出臺后，我們二月銷(xiāo)售了45多億元，在香港的上市房企中銷(xiāo)售量基本上是最大的。在3月份，我估計也不會(huì )在哪一家后面，銷(xiāo)售量應該也是最大的，而且同比和環(huán)比都是增長(cháng)的。

蘋(píng)果日報：公司在去年的時(shí)候，合約銷(xiāo)售累計面積在全國排第二，第一是萬(wàn)科，公司定下什么時(shí)候可以真的成為全國合約銷(xiāo)售額的第一名的目標？另外有個(gè)數字想請教一下，可不可以透露公司三月份到現在的合約銷(xiāo)售額是多少？
??????? 許家印主席：我們是按照公司的發(fā)展道路前進(jìn)的，不會(huì )跟其他公司比較，不知不覺(jué)公司的一些指標走到了前面。今年公布的全年銷(xiāo)售目標是700億元，這一點(diǎn)是可以肯定的，而且我們會(huì )超額完成700億元的目標。恒大所講的任何一句話(huà)，計劃的任何指標都會(huì )超額完成，不會(huì )完不成，恒大的管理層是有這個(gè)決心和信心的，也是有這個(gè)把握的。三月份的不能說(shuō)，因為還沒(méi)有公報。三月份的銷(xiāo)售數字不會(huì )比上個(gè)月少。

明報：請問(wèn)許主席，公司投資足球的初衷是什么，這方面是怎么考慮的？
??????? 許家印主席：足球是體育事業(yè)，以前講過(guò)了，體育事業(yè)是帶有探索性的，恒大介入體育是從兩個(gè)方面考慮。一個(gè)方面，去年恒大銷(xiāo)售504億元，今年預計銷(xiāo)售700億元，拿2億元投入到體育行業(yè)，應該說(shuō)是拿一個(gè)零頭試探這個(gè)行業(yè)，探討未來(lái)的發(fā)展。企業(yè)要發(fā)展，恒大也不排除在其他的行業(yè)有所探索，探索和大量投入是不同的概念。
??? ??? 除了投資足球，恒大還有投資排球。你可能沒(méi)有注意到，其實(shí)這也是公司品牌的宣傳手段。涉足排球和足球后，恒大在全國的品牌形象得到了大幅度的提升，對整體的銷(xiāo)售是有利的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：我有一個(gè)問(wèn)題，公司目前發(fā)展二、三線(xiàn)城市，最近完成了深圳公司的收購，年初也有恒大上海公司的項目，恒大是否今后會(huì )向深圳、上海等一線(xiàn)城市發(fā)展，目前是否已經(jīng)有項目正在布局？
??????? 夏海鈞總裁：公司超前進(jìn)入三線(xiàn)城市，但是對于一線(xiàn)城市公司從來(lái)沒(méi)有放棄過(guò)。在宏觀(guān)調控過(guò)程中，如果有物有所值的突破口，恒大就會(huì )進(jìn)入。剛才說(shuō)的收購深圳建設就是這樣的，這個(gè)公司在深圳最核心的地段有優(yōu)良的土地儲備，加上有大量的優(yōu)秀人才和國家特級建筑資質(zhì)。這個(gè)時(shí)候，沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)是不敢拿的，我們收購這個(gè)項目也是順理成章的。所以恒大進(jìn)入深圳市場(chǎng)，是在國家宏觀(guān)調控情況下遇到良好機遇才進(jìn)入的，今后北京和上海要有這樣的機遇我們也會(huì )進(jìn)入。不會(huì )為了進(jìn)入而進(jìn)入，而要有非常良好的投資機遇才進(jìn)入。恒大當前的戰略中心還是三線(xiàn)城市。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)：預計今年的新開(kāi)工面積會(huì )有多少?加上之前的開(kāi)工面積一共是多少？建安成本是多少?
??? ????夏海鈞總裁：新開(kāi)工面積的數據是112個(gè)項目中，應該說(shuō)首期是15萬(wàn)平方米的都會(huì )開(kāi)工的，整個(gè)數據還沒(méi)有統計，大數是700萬(wàn)平方米，加起來(lái)是3300萬(wàn)平方米。建安成本在年報中都是有的。

明報： 2011年集團可銷(xiāo)售面積是多少，現售的面積是多少。昨天北京土地預交增值稅有所提高，其他的城市都有這樣的趨勢，對開(kāi)發(fā)商的影響有多大，謝謝。
??????? 夏海鈞總裁：可售面積，我就拿去年的數據來(lái)說(shuō)，去年有112個(gè)項目，2397萬(wàn)平方米的在建工程，按照恒大從開(kāi)工到銷(xiāo)售是半年的時(shí)間計算，112個(gè)項目已經(jīng)在建2300萬(wàn)，還有一些項目是準備施工的，公司今年的可售面積達到3000萬(wàn)平方米。從這個(gè)數據來(lái)說(shuō)，恒大是中國房地產(chǎn)企業(yè)中可售面積中最大的企業(yè)，也是我們未來(lái)完成全年700億元目標充滿(mǎn)信心的基礎。而且這3000多萬(wàn)平方米的可售面積大部分是位于中國三線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市的剛性需求地帶，都是有效的規避了國家宏觀(guān)調控，我們的三線(xiàn)城市占了整個(gè)城市布局的63%，基本上都不在限購區域內。
??????? 土地增值稅的調整我們不好評價(jià)，企業(yè)對于國家的政策只有適應。今年房地產(chǎn)協(xié)會(huì )對全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評比，恒大獲得了第二名，為什么我們能有如此快的發(fā)展？因為恒大贏(yíng)在戰略上。我們2004年布局全國，大部分開(kāi)發(fā)商還在一線(xiàn)城市的時(shí)候，我們就已經(jīng)進(jìn)入了二線(xiàn)城市；二線(xiàn)城市布局完成后，大部分的開(kāi)發(fā)商才去二線(xiàn)城市，這時(shí)候我們已經(jīng)進(jìn)入了三線(xiàn)城市，現在大家提三線(xiàn)城市的時(shí)候，我們已經(jīng)布局了63%。你可以觀(guān)察一下，3月份我們有幾個(gè)三線(xiàn)城市開(kāi)盤(pán)，各個(gè)盤(pán)的銷(xiāo)售都很火爆，均取得了非常良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。業(yè)績(jì)的取得就是來(lái)自于公司超前的戰略，適應了中國房地產(chǎn)發(fā)展的方向，符合發(fā)展中的中小城市剛需。
??? ??? 我們一直堅持民生地產(chǎn)的理念，公司的產(chǎn)品始終保持在六、七千元的均價(jià)，這是中國大部分的老百姓都負擔得起的，加上超高的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，讓我們在競爭中取得領(lǐng)先奠定重要的基礎。
??? ??? 企業(yè)融資方面，我們具有超前的洞察性，2010年國家宏觀(guān)調控前我們一月份和四月份兩次融資，融資了13.5億美元，四月份融資后的一個(gè)星期國家的宏觀(guān)調控就開(kāi)始了，其他的企業(yè)就無(wú)法進(jìn)行發(fā)債。
??? ????此外，公司有效實(shí)現了全國性擴張，并且在宏觀(guān)調控下取得了很多優(yōu)質(zhì)的項目。今年一月份我們就融資了14億美元，現在國內銀行因國家宏觀(guān)調控信貸緊縮，而恒大的14億美元，這就是我超前戰略眼光的最好體現。在資金和土地獲取的戰略性方面以及許總說(shuō)的人才儲備方面，我們都實(shí)現了跨越式的增長(cháng)，這三個(gè)方面，決定了公司在今年或者是明年會(huì )產(chǎn)生一個(gè)良好的業(yè)績(jì)和高速的增長(cháng)，這都源自于公司的戰略。你剛才說(shuō)的北京的調控、上海的政策影響不到我們，我們會(huì )適應政策，但不會(huì )受到影響。