新年伊始，剛剛登頂地產(chǎn)一哥的恒大因為許家印的內部講話(huà)再成焦點(diǎn)。在2月6日的內部會(huì )議上，恒大集團主席許家印宣布，恒大已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局，完成由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉型，恒大地產(chǎn)2017年開(kāi)始由“規模型”向“規模+效益型”轉變。

近年來(lái)，外界因為高負債率對恒大產(chǎn)生質(zhì)疑。但我們發(fā)現，恒大的經(jīng)營(yíng)不僅沒(méi)有受到高負債影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)反而持續創(chuàng )新高。恒大到底是如何實(shí)現高速發(fā)展與風(fēng)險控制的平衡?此次大舉轉型，恒大又將如何持續實(shí)現快速穩健發(fā)展?

“規模型”轉向“規模+效益型”

從會(huì )議內容來(lái)看，今年恒大的規模和效益都將領(lǐng)跑行業(yè)。規模方面，2017年地產(chǎn)銷(xiāo)售目標將達到4500億元。我們認為，這個(gè)數字可能是保守的。

2016年中國恒大實(shí)現銷(xiāo)售金額3733.7億元，同比大增85.4%；完成全年3000億元銷(xiāo)售目標的124.5%，首次取代萬(wàn)科成為行業(yè)一哥。恒大近三年的業(yè)績(jì)復合增長(cháng)率為54.9%，在3000億梯隊的房企中位列首位，如果以這個(gè)增速測算，今年恒大的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將超過(guò)5000億元，市場(chǎng)占有率超5%。

效益方面，在2017年度工作會(huì )議中許家印表示，2017年恒大將由“規模型”向“規模+效益型”轉變，在完成4500億元銷(xiāo)售目標的同時(shí)，實(shí)現核心凈利潤243億元。

大上項目，高負債不可避免

近幾年，恒大能取得持續的高速增長(cháng)，充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備是重要原因之一。根據2016年中報顯示，截止2016年上半年土地儲備建筑面積1.86億平方米，較2015年上半年增加4200萬(wàn)平方米，同比增幅達29.2%。

通過(guò)比較恒大、萬(wàn)科、碧桂園、保利2015年中期及2016年中期的土地儲備總量，我們可以看出，恒大的土地儲備總量在這四家龍頭房企中穩居首位，且遠遠高于其他三家房企。

在擁有龐大土地儲備的同時(shí)，恒大的項目開(kāi)發(fā)速度保持較快節奏，資金必須不斷沉淀在大量新開(kāi)發(fā)項目中，這不可避免地提高公司的負債水平。2016年中報顯示，恒大凈負債率為93%，相較其他3000億級別的龍頭房企略高。

但硬幣總有兩面性，大量土地儲備雖然一定程度上推高了房企凈負債率，但也是推動(dòng)業(yè)績(jì)持續增長(cháng)的重要動(dòng)力。尤其在國內“資產(chǎn)荒”的大背景下，如何在競爭激烈的土地市場(chǎng)中獲得優(yōu)質(zhì)土地，是所有房企都面臨的一道難題。與維持好看的資產(chǎn)負債表相比，獲取優(yōu)質(zhì)項目實(shí)現持續發(fā)展顯得更為重要。

此外，若考慮土地的增值因素，恒大的真實(shí)凈負債率并不高。世邦魏理仕對恒大2016年中期土地儲備進(jìn)行的評估結果顯示，土地增值額為3105億元，扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅后凈增值1164億元，計入凈資產(chǎn)后，恒大的凈負債率僅為56.7%。由此可見(jiàn)，高土地儲備下的高負債經(jīng)營(yíng)，在一定程度上可以看作是恒大的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。

現金為王，高負債下的穩健經(jīng)營(yíng)之道

在相對較高的負債率運作模式下，維持“現金為王”的戰略便是恒大規避風(fēng)險的方法。在我們選取的四家龍頭房企中，恒大賬面現金最為充足，數據顯示，其2016年中期貨幣資金達2120億元，同比增加159.9%，遠高于其他三家龍頭企業(yè)。同時(shí)，恒大2016年中期的現金短債比為1.23，現金足以覆蓋短期有息負債。此外，恒大房地產(chǎn)項目熱銷(xiāo)和高回款率也為恒大帶來(lái)了源源不斷的現金回流。數據顯示，截至2016年12月31日，恒大現金余額超3000億。

值得注意的是，恒大地產(chǎn)在2017年1月引進(jìn)300億戰投之后，公司貨幣資金增加至2420億元，凈資產(chǎn)增加至2120.5億元，預計目前相對較高的凈負債率可以得到大幅的改善。同時(shí)，若能順利引入第二批最高150億戰投，凈負債率將進(jìn)一步降低。

新產(chǎn)業(yè)布局“穩”為前提

如果說(shuō)快速的規模擴張和資金平衡為恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展打下了堅實(shí)基礎，那么金融、文化旅游、健康三大新產(chǎn)業(yè)的布局則體現了恒大日趨成熟及穩健的發(fā)展規劃。

2017年度工作會(huì )議上，恒大宣布了企業(yè)的“兩個(gè)完成”，即已完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局以及由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉型。此前經(jīng)歷了快消及光伏等產(chǎn)業(yè)的探索，這都給恒大新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)驗和基礎。

本著(zhù)“穩健第一，發(fā)展第二”的原則，恒大要求新產(chǎn)業(yè)建設中的投入需充分考慮風(fēng)險因素。以恒大人壽為例，其積極調整了保險業(yè)務(wù)的產(chǎn)品結構，提升了風(fēng)險保障型和長(cháng)期儲蓄型原保費占比，嚴格控制投資端的風(fēng)險系數。此外，恒大積極調整三個(gè)新產(chǎn)業(yè)的組織和管理構架，在引入總部和外界優(yōu)秀人才的同時(shí)，建立完善的管理和運營(yíng)制度，多方位樹(shù)立保障。

針對三個(gè)截然不同的產(chǎn)業(yè)，恒大“做強”、“做好”的信心又來(lái)源何處?

首先，金融、文化旅游、健康三大產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量巨大，具備極大的發(fā)展潛力。2017年中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，在我國經(jīng)濟轉型升級過(guò)程中，金融發(fā)揮強有力支持作用；2016年國內旅游總收入已達3.9萬(wàn)億元，預計將維持較快增長(cháng)；2030年我國健康服務(wù)業(yè)的總規模將達16萬(wàn)億。龐大的市場(chǎng)容量為恒大新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間。

其次，恒大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來(lái)累積的客戶(hù)資源，也將成為其新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動(dòng)力。恒大作為國內第一房企的影響力將輻射至其他相關(guān)行業(yè)，品牌效應有助于恒大進(jìn)行新產(chǎn)業(yè)拓展。

再次，目前三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展初見(jiàn)成效:恒大旅游已有成功案例，?；◢u的建設已達世界頂尖水平；健康產(chǎn)業(yè)已與美國布萊根和婦女醫院(哈佛醫學(xué)院附屬教學(xué)醫院)合作打造博鰲恒大國際醫院，成功將國際頂尖醫療資源引入國內；在金融產(chǎn)業(yè)，恒大已參股、控股了銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融，并購僅一年多的恒大人壽排名大幅上升至16位。

總結:我們認為，高杠桿經(jīng)營(yíng)模式并非貶義，通過(guò)合理的負債經(jīng)營(yíng)，能攫取更大的利潤空間，如果同時(shí)保證足夠的賬面現金以及穩定的銷(xiāo)售回款，企業(yè)的資金安全就能得到保障，也能實(shí)現穩健高速發(fā)展。這一點(diǎn)上，恒大持續增長(cháng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)無(wú)疑作出有力的回應。