時(shí)間：2010年10月11日
??????? 地點(diǎn)：香港太古匯廣場(chǎng)一期5樓

主持人：各位新聞界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團2010年9月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，首先讓我介紹公司管理層：
??????? 夏海鈞博士，為我們的董事局副主席、首席執行官，全面負責我們集團的日常業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。夏博士在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理方面，擁有超過(guò)16年的經(jīng)驗。他同時(shí)擁有暨南大學(xué)工商管理碩士及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位。
??????? 執行董事、首席財務(wù)官謝惠華先生
??????? 執行董事、副總裁賴(lài)立新先生
??????? 下面請賴(lài)總為我們介紹9月的合約銷(xiāo)售情況。

賴(lài)立新：2010年9月集團實(shí)現合約銷(xiāo)售額51億元人民幣，環(huán)比8月的44.4億元，增長(cháng)15%，再度刷新2010年以來(lái)單月最高成交紀錄；合約銷(xiāo)售面積79.6萬(wàn)平方米，環(huán)比8月的70.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)13.4%，合約銷(xiāo)售均價(jià)6411元/平方米，環(huán)比8月的6327元/平方米，增長(cháng)1.3%。
??????? 面對9月份二次調控后的低迷市場(chǎng)環(huán)境，我們依然量?jì)r(jià)齊升，銷(xiāo)售金額再創(chuàng )今年單月新高。
??? ??? 全國化布局及豐富的產(chǎn)品類(lèi)型，使我們持續取得優(yōu)異的市場(chǎng)表現。
??? ??? 2010年9月，合約銷(xiāo)售額占比較高的地區包括：長(cháng)沙、石家莊、重慶、武漢、沈陽(yáng)、成都等，合約銷(xiāo)售地區分布均衡。
??? ??? 由于新項目開(kāi)盤(pán)及有力的促銷(xiāo)政策，有多個(gè)區域銷(xiāo)售額環(huán)比大幅上升。如石家莊、武漢、貴陽(yáng)、天津、長(cháng)沙、昆明等。
??? ??? 目前公司在售項目48個(gè)，分布于中國的22個(gè)主要城市。
??? ??? 2010年1—9月集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額356億元，相比2009年同期的230.9億元，增長(cháng)54.2%，累計合約銷(xiāo)售面積569.8萬(wàn)平方米，相比2009年同期的450.3萬(wàn)平方米，增長(cháng)26.5%，合約銷(xiāo)售均價(jià)6248元/平方米，相比2009年同期的5128元/平方米，增長(cháng)21.8%。
??? ??? 2010年1—9月，公司累計已完成全年400億元合約銷(xiāo)售目標的89%，這一合約銷(xiāo)售額是2009年全年303億元的117.5%，再次驗證了公司的團隊執行力以及巨大的增長(cháng)潛力；
??? ??? 我們具有前瞻性、積極靈活的銷(xiāo)售策略，以及我們深受市場(chǎng)歡迎的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，使得我們的合約銷(xiāo)售額，在低迷的市場(chǎng)中，由1月的34.8億元增長(cháng)到9月的51億元。
??? ??? 8、9月份，由于我們1—7月份累計已完成全年合約銷(xiāo)售目標的65.2%，我們主動(dòng)調整了銷(xiāo)售節奏。在9月份第二輪調控的市場(chǎng)情況下，我們的月成交額仍然再創(chuàng )年內新高，進(jìn)一步證明我們的產(chǎn)品深受置業(yè)者歡迎。
??? ??? 謝謝大家，我的介紹到這里，下面是記者答問(wèn)時(shí)間。

記者：第一個(gè)問(wèn)題，國慶假期前有“限購令”的出臺，黃金周的銷(xiāo)售是否不如之前的預期。第二個(gè)問(wèn)題，銷(xiāo)售額達到89%，是否會(huì )調整全年的銷(xiāo)售目標？
??????? 夏海鈞：首先是9月底，“黃金周”前國家出臺了政策，目的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。黃金周期間，全國大部分的開(kāi)發(fā)商都受到新政的影響，因為我們的相等是處在中國的二、三線(xiàn)城市，銷(xiāo)售均價(jià)維持在6000元/平方米左右，相對比其他的開(kāi)發(fā)商的影響要小一些。
??? ??? 10月份，集團的數據應該還是相對比較理想的，我們會(huì )在不久的將來(lái)完成全年400億元的目標，我認為10月份臨近年底，就不需要再上調目標了?？梢钥隙ǖ恼f(shuō)，2010年公司會(huì )大幅超過(guò)預期的經(jīng)營(yíng)計劃，今年的303億元上調到400億元之后，今年年底我們會(huì )在400億元的基礎上有較大的增長(cháng)。主要是因為公司基本上完成了在中國二、三線(xiàn)省會(huì )城市的布局，未來(lái)的目標是進(jìn)入三線(xiàn)城市。三線(xiàn)城市的主要概念是在省會(huì )城市以外經(jīng)濟發(fā)達的城市和區域。因為集團布局更加的合理，銷(xiāo)售均價(jià)不高，因此我們相信在今年和明年，公司的業(yè)績(jì)還會(huì )出現大幅度的跨越。

新報：您手上是否有黃金周的銷(xiāo)售數據，在深圳和其他地區出臺了限購令后，成交量下降了很多，您對黃金周的評價(jià)是怎樣的，是否有具體的數據。
??????? 夏海鈞：黃金周的時(shí)間太短，行業(yè)的統計數據是沒(méi)有的，相對于公司來(lái)講，黃金周跟我們的預期還是有差距。由于產(chǎn)品價(jià)格不高，恒大高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品還是受到中國老百姓的追捧，因此公司在“十.一”黃金周中取得了不俗的業(yè)績(jì)，這是相對于歷史的數據而言，跟我們的目標還是有差距的，跟歷史數據而言還是創(chuàng )了新高，在不遠的將來(lái)，公司會(huì )完成全年的400億元的目標。

明報：公司三線(xiàn)城市的發(fā)展，是否有具體的計劃？
??????? 夏海鈞：恒大總結了全國擴張的歷史，中國大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入全國布局的時(shí)候是走一線(xiàn)城市，到北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市。二十一世紀初該政策取得了一定的成功，后來(lái)因為房?jì)r(jià)快速上漲，二線(xiàn)城市的發(fā)展機遇遠遠大于一線(xiàn)城市，因此恒大在2004年全國開(kāi)始擴張，將主攻方向定位于中國的二線(xiàn)城市，做中國二線(xiàn)城市的地產(chǎn)領(lǐng)導者。經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，我們實(shí)現了二線(xiàn)城市的戰略布局，在全國很多的二線(xiàn)城市，恒大已經(jīng)成為當地領(lǐng)導性的品牌，在完成了二線(xiàn)城市的布局后，我們認為中國的房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展和市場(chǎng)會(huì )逐漸的向三線(xiàn)城市擴張。
??????? 為什么這么說(shuō)？中國三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平相對薄弱，老百姓的置業(yè)需求比較強烈，地價(jià)普遍便宜，大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的比較少，因此恒大會(huì )把握住中國房地產(chǎn)幾年增長(cháng)的機遇，快速的進(jìn)入三線(xiàn)城市，使我們能夠在短期內成為中國三線(xiàn)城市的主導者。
??? ??? 因為在二線(xiàn)城市完成了布局，三線(xiàn)城市站穩腳跟后，公司以民生地產(chǎn)的理念開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)會(huì )受到中國老百姓的喜歡，因為我們的銷(xiāo)售價(jià)格是以二、三線(xiàn)城市為主，加上100%的精裝修，銷(xiāo)售均價(jià)在六千元，首付十多萬(wàn)，月還貸幾千，中國大部分的老百姓可以承受得起。剛性需求始終在這部分的客戶(hù)群體，避免了中國房地產(chǎn)大起大落對我們的影響。

南華早報：第一個(gè)問(wèn)題，上次宏觀(guān)調控后，恒大很快就做出了降價(jià)，這次是否有相應的計劃，原因是什么？第二個(gè)問(wèn)題，國內的居民對本次宏觀(guān)調控的反映有什么不同？
??????? 夏海鈞：各個(gè)公司的定價(jià)理念是不同的，我已經(jīng)多次提到是隨行就市，找到中國老百姓可以接受的價(jià)格。應該說(shuō)在4月底國家宏觀(guān)調控的時(shí)候，5月份推出了8.5折，找到了中國老百姓的切合點(diǎn)，我們做出了15%的調整后，老百姓是可以接受的。經(jīng)過(guò)調整后，從4月份到9月份，公司基本上實(shí)現了銷(xiāo)售火爆、量?jì)r(jià)齊升的總體局面，使得公司戰略布局予以實(shí)現。
??????? 9月底的宏觀(guān)調控后，公司會(huì )根據市場(chǎng)的情況合理的制定銷(xiāo)售價(jià)格，這次暫不會(huì )再全國實(shí)行統一的銷(xiāo)售體系，有兩個(gè)原因。
??? ??? 一、經(jīng)過(guò)4月份到9月份的市場(chǎng)調整后，各地區的公司對市場(chǎng)有了充分的認識，每個(gè)樓盤(pán)的推盤(pán)有了更加理性的策略，不需要集團作戰略性的指導。
??? ??? 二、今年全年完成400億元的目標已經(jīng)沒(méi)有任何的懸念，公司在年底會(huì )調整銷(xiāo)售速度，實(shí)際上從8月份逐步調整速度，原來(lái)的推盤(pán)量根據銷(xiāo)售節奏進(jìn)行調整，這種調整是保持公司銷(xiāo)售價(jià)格的合理性，既要滿(mǎn)足中國老百姓的需求，同樣要給股東帶來(lái)合理的回報，這是我們調整銷(xiāo)售策略的基本原則。
??? ??? 我估計在很快的時(shí)間內，公司會(huì )完成400億元的銷(xiāo)售目標。
??????? 回答你第二個(gè)問(wèn)題：4月份的宏觀(guān)調控老百姓的預期是比較大的，認為宏觀(guān)調控會(huì )起到降價(jià)的作用，因此觀(guān)望的心態(tài)比較重，本次的宏觀(guān)調控，老百姓也有觀(guān)望，但是大家的心理預期承受能力強了，因此老百姓要比4月份的反映沒(méi)有那么強烈，更加的理性。剛性需求的置業(yè)者還會(huì )購買(mǎi)住宅，不會(huì )因為宏觀(guān)調控而收手。對于民生地產(chǎn)，售價(jià)不高的樓盤(pán)仍然會(huì )產(chǎn)生銷(xiāo)售預期，因此我們認為10月份公司會(huì )取得較好的業(yè)績(jì)，因為剛性需求主導了市場(chǎng)，六千元的均價(jià)老百姓還是可以接受的。

財新傳媒：一個(gè)多小時(shí)之前，標準普爾開(kāi)了電視電話(huà)會(huì )議，他們認為新政出臺后，未來(lái)的6—12個(gè)月內會(huì )有10%的降幅，您如何看待樓價(jià)的走勢，還有量的走勢。
??????? 夏海鈞：新一輪宏觀(guān)調控后，對熱點(diǎn)城市，北京、上海、杭州、深圳等房?jì)r(jià)比較高的區域，樓價(jià)受到一定的壓力，將來(lái)如果推出限購、房產(chǎn)稅等政策，就可能選擇房?jì)r(jià)比較高的城市試點(diǎn)，因此樓價(jià)高的熱點(diǎn)城市下浮會(huì )比較大。目前部分二、三線(xiàn)城市樓價(jià)并不高，剛性需求強烈，因此我認為對二、三線(xiàn)城市價(jià)格的影響是比較少的，這些城市價(jià)格調整不大。
??????? 財新傳媒：您認為一線(xiàn)城市的調整有多大，4月份的宏觀(guān)調控產(chǎn)生了10%的浮動(dòng)，您認為會(huì )怎樣？
??????? 夏海鈞：熱點(diǎn)城市的影響是比較大的，中央很明確，保持中國房地產(chǎn)健康穩定的發(fā)展，不希望全國的房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，希望熱點(diǎn)城市，希望偏離老百姓需求區域的價(jià)格回調，這是中央調控的目的，因此一線(xiàn)城市的價(jià)格有一定的調整，但是具體調整多少幅度，還不好作判斷。

明報：恒大對于房產(chǎn)稅的出臺是否有預估，例如稅費是多少，如果出臺房產(chǎn)稅的話(huà)對恒大有怎樣的影響，對整個(gè)行業(yè)有怎樣的影響。
??????? 夏海鈞：房產(chǎn)稅是比較復雜的，包括對物業(yè)的評估體系，對房產(chǎn)的界定，有很多的政策和配套設施不完善，我們認為短期內在全國推行房產(chǎn)稅的方案還不太現實(shí)。應該說(shuō)在熱點(diǎn)城市，需要對樓價(jià)調控的城市中央會(huì )進(jìn)行試點(diǎn)，也是通過(guò)試點(diǎn)總結出房地產(chǎn)稅的管理辦法，逐漸的向全國推廣，這就是目前房地產(chǎn)稅的狀況，房地產(chǎn)稅對全國房地產(chǎn)的影響，短期內不會(huì )形成。
??????? 明報：什么時(shí)候會(huì )推出房產(chǎn)稅，稅率是否有估計？
??????? 夏海鈞：不好估計，中央采取怎樣的辦法，是以銷(xiāo)售價(jià)格還是物業(yè)的評估值，還是以物業(yè)購買(mǎi)的原值，有很多的方式方法。
??????? 明報：年內是否會(huì )進(jìn)行試點(diǎn)。
??????? 夏海鈞：我認為年內試點(diǎn)的機會(huì )不大，如果可以實(shí)施的話(huà)也是在熱點(diǎn)城市，因為本輪的調控，對熱點(diǎn)城市造成了影響。中央的政策明確，包括限購和房產(chǎn)稅都在熱點(diǎn)城市進(jìn)行，如果價(jià)格不出現報復性反彈的話(huà)，房產(chǎn)稅會(huì )研究的更加細致，因為房產(chǎn)稅實(shí)施后會(huì )造成廣泛的影響，今年年底之前，我認為房產(chǎn)稅可能不會(huì )出臺，如果熱點(diǎn)城市的價(jià)格走勢還是未受到控制，價(jià)格繼續上漲的話(huà)，明年在熱點(diǎn)城市實(shí)施房地產(chǎn)稅還是有可能的。
??????? 明報：恒大布局三線(xiàn)城市是否也希望避開(kāi)房產(chǎn)稅。
??????? 夏海鈞：我們還是建老百姓買(mǎi)得起的房屋，就是打造民生地產(chǎn)和精品地產(chǎn)。恒大目前房屋的均價(jià)在6000元左右，首付也就是十幾萬(wàn)元，這樣的市場(chǎng)定位和空間，包括銷(xiāo)售價(jià)格會(huì )避開(kāi)目前政策對房地產(chǎn)調控的影響，從而保持快速增長(cháng)和利潤，因此房地產(chǎn)稅和限購令對我們的影響是比較弱的。北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市，除了上海有樓盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)后，其他的城市都沒(méi)有，還是布局二、三線(xiàn)城市，因為潛力大，受?chē)液暧^(guān)調控的影響比較小。
??????? 經(jīng)過(guò)本輪的宏觀(guān)調控后，恒大會(huì )跟其他的開(kāi)發(fā)商有所不同，在規模和布局上，我們會(huì )借助本輪的調控實(shí)現更加高速的增長(cháng)。

路透社：早一、二個(gè)小時(shí)前，大陸表示會(huì )對部分銀行實(shí)行差異化的準備金率調整，對今年的房地產(chǎn)有怎樣的影響。恒大要布局三線(xiàn)城市，是否可以舉一些例子，集中在哪些城市。在三線(xiàn)城市的土地儲備已經(jīng)擁有了，還是未來(lái)要投入資金購買(mǎi)土地。
??????? 夏海鈞：中央實(shí)際不斷的使用各種辦法收緊銀根，包括提高準備金率和控制貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )有所影響，導致開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金購買(mǎi)土地，就要銷(xiāo)售目前的物業(yè)。因為銀根流動(dòng)性的緊縮，我們預計下半年到明年上半年，部分開(kāi)發(fā)商本來(lái)是捂盤(pán)惜售或者是等待政策放松，現在就會(huì )增加銷(xiāo)售，加大銷(xiāo)量，減少對銀行的依賴(lài)性，因此下半年銷(xiāo)售量會(huì )加大。
??? ??? 銀根緊縮也會(huì )造成行業(yè)的重組，銀行房貸的時(shí)候，會(huì )選擇全國性的開(kāi)發(fā)商，現金流充裕的開(kāi)發(fā)商，銷(xiāo)售比較好的開(kāi)發(fā)商，選擇客戶(hù)成了銀行下一步更主要的方式，通過(guò)客戶(hù)的選擇，大開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性受到影響比較小，小開(kāi)發(fā)商受到的影響比較大，因此導致產(chǎn)業(yè)的聚集度增加。像恒大這樣的開(kāi)發(fā)商，在規模上會(huì )比之前有更大的跨越，源自于房地產(chǎn)整合的機遇。這種機遇對于開(kāi)發(fā)商而言，也是通過(guò)并購后促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為什么說(shuō)是促進(jìn)了。
??? ??? 原來(lái)有的小開(kāi)發(fā)商，拿了土地后不開(kāi)發(fā)，捂盤(pán)惜售，大開(kāi)發(fā)上并購後，盤(pán)活了土地，增加了供應量，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展有更大的好處。產(chǎn)品指數也提高了，小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品得不到中國老百姓的認可，將小開(kāi)發(fā)商的資源通過(guò)并購后，成為品質(zhì)好的物業(yè)。本輪的宏觀(guān)調控后，對中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是有好處的。
??? ??? 因為國內的宏觀(guān)緊縮后，對于在國內上市的房地產(chǎn)企業(yè)受到影響，因為國內的銀根緊縮，包括國內融資渠道的封閉，很多想融資的企業(yè)會(huì )遇到麻煩，但是在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，因為擁有國際資本廣闊的平臺，必要的時(shí)候，可以在國際資本上進(jìn)行融資，因此在香港上市的企業(yè)，要比在國內上市的企業(yè)擁有更多發(fā)展的競爭優(yōu)勢。
??? ??? 三線(xiàn)城市主要是指發(fā)達省內發(fā)達的城市，我們有一定的標準，例如人口的要求，城市GDP總量的要求，離二線(xiàn)城市的距離等等，有的地方公司已經(jīng)進(jìn)入，我們感覺(jué)三線(xiàn)城市因為老百姓還是比較富裕的。例如江浙一帶的三線(xiàn)城市實(shí)際上比內地二線(xiàn)城市還要好，銷(xiāo)售的價(jià)格不會(huì )受到影響。
??? 反過(guò)來(lái)，因為這些城市房地產(chǎn)商品房發(fā)展比較低，沒(méi)有好的住宅，大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入后，會(huì )充分利用市場(chǎng)的差異化占領(lǐng)市場(chǎng)，我們的產(chǎn)品出來(lái)后會(huì )形成城市的聚集效應，將三線(xiàn)城市的富裕階層或者是要改善住房的人群一下吸引到一個(gè)樓盤(pán)中，這也是我們目前看到的巨大的商業(yè)機會(huì )。

新報：國家在推保障性住房?jì)r(jià)格比商品房低很多，對你們的定價(jià)是否會(huì )產(chǎn)生影響？
??????? 夏海鈞：保障性住房和商品性住房是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，一般是30、50、70平方米，商品房是70、90平方米以上，這是戶(hù)型的不同。
??? ??? 裝修上，保障性住房是物美價(jià)廉，商品房是選擇高檔的材料，兩者的定位是不同。購買(mǎi)商品房的都是社會(huì )的中產(chǎn)階級，可以買(mǎi)得起商品房的是不會(huì )購買(mǎi)保障性住房的，因為居住環(huán)境、條件和設施條件達不到預期，買(mǎi)保障性住房的人，也不會(huì )在短期內購買(mǎi)商品房，因此兩個(gè)市場(chǎng)不會(huì )互相覆蓋。也就是說(shuō)保障性住房的建設會(huì )更多的關(guān)注中國弱勢群體，解決中國收入分配的不均，對社會(huì )的發(fā)展有好處，但是對商品房市場(chǎng)的影響不是特別的大。

主持人：因為時(shí)間的關(guān)系，今天的記者招待會(huì )圓滿(mǎn)結束，謝謝各位。