3月28日，中國恒大公布了2016年年報，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)約86%達3733.7億元?？傎Y產(chǎn)上漲近八成超1.35萬(wàn)億。核心業(yè)務(wù)利潤208.1億同比增九成，現金余額達3043億，同比增長(cháng)85%，均創(chuàng )上市以來(lái)最高紀錄。

在外界看來(lái)，這些年恒大仿佛是一架從不剎車(chē)的列車(chē)，始終高速行駛但卻保持平穩，奧妙在于其“現金為王”策略：在大量獲取土地儲備推動(dòng)高增長(cháng)的同時(shí)，通過(guò)充裕的現金流抵御高負債所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，讓恒大實(shí)現了快與穩的平衡。

高土儲推動(dòng)高增長(cháng)

雖然恒大一直都是高增長(cháng)房企的典型，但近年的加速態(tài)勢依舊超出市場(chǎng)預期。2014年恒大銷(xiāo)售額才剛剛突破1300億，同比增長(cháng)31%；一年后恒大的銷(xiāo)售規模已上升到2013億，增長(cháng)率高達53%，當時(shí)有評論認為恒大將遭遇瓶頸；未曾想2016年末，其銷(xiāo)售額一舉突破3733億元，加速度達到驚人的86%。這種“大象快跑”的態(tài)勢確實(shí)罕見(jiàn)。

業(yè)內認為，恒大的高增長(cháng)源于其高周轉模式，但采用這一模式需要充足的土地儲備。對比各大型房企年報，截止2016年末，萬(wàn)科在建項目以及規劃項目合共7278萬(wàn)平方米，中海4881萬(wàn)平方米，龍湖4147萬(wàn)平方米，而恒大土地儲備達2.29億平方米，顯然高出不止一星半點(diǎn)?？梢?jiàn)，恒大高增長(cháng)的秘密在于高土地儲備。

花旗銀行研究指出，以恒大去年年中1.86億土儲計算，其總銷(xiāo)售貨值就高達1.5萬(wàn)億。而以目前土儲量來(lái)看，所對應的貨值更高，正因為龐大的土地儲備，花旗銀行預計恒大2017年的銷(xiāo)售額仍能保持全國第一。

融資成本遠低于土地增值

硬幣的另一面是，高速發(fā)展以及龐大土儲讓恒大的負債率高于行業(yè)平均線(xiàn)，截止2016年年末，恒大凈負債率為119.8%。但奇怪的是，高負債率并沒(méi)有妨礙境外投資者對恒大的追捧。據媒體報道，恒大此前發(fā)行的10億美元7年期優(yōu)先票據僅一個(gè)小時(shí)就獲得兩倍超額認購。

一位資深分析人士向記者表示，相對于賬面數據，境外專(zhuān)業(yè)投資者更注重數據背后的價(jià)值分析。將土地儲備升值因素計算在內，是該類(lèi)投資者慣用的分析方法。

2016年末，恒大項目的土地原值約為3600.7億，世邦魏理仕的研究報告認為，土地估值已上升至7005億，增值超過(guò)3400億，如果將土地增值額扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅后，凈負債率將下降至66.7%，這足以證明恒大的真實(shí)負債率并不高。

“恒大的負債基本都沉淀于土地”，某國際投行的分析師表示，這要求經(jīng)營(yíng)者對市場(chǎng)有準確的判斷，如果地價(jià)漲幅高于融資成本，則許家印借雞生蛋；如果地價(jià)漲幅低于融資成本，則恒大風(fēng)險放大。但在中國明顯屬于前者。

從數據來(lái)看，恒大顯然踏準了節奏。中指院數據顯示，2015年到2016年，一線(xiàn)城市樓面地價(jià)分別同比上漲19%、10%；二線(xiàn)城市漲幅則分別為18%、74%。2016年全國土地成交均價(jià)為4111元/平方米，同比增長(cháng)23%。

“恒大2016年的平均融資成本為7.78%，遠低于同期地價(jià)漲幅，這表明恒大通過(guò)融資擴充土地儲備不僅風(fēng)險低，還非常劃算，體現了超前的經(jīng)營(yíng)策略”，上述分析師表示。

恒大集團董事局副主席夏海鈞在年報業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上還表示，目前公司現金超過(guò)3000億，在研究財務(wù)報表后，公司今年計劃償還2/3的永續債，實(shí)現債務(wù)結構進(jìn)一步優(yōu)化。

現金為王持盈保泰

未來(lái)幾年，中國房地產(chǎn)仍有如此高額的增長(cháng)嗎？

2016年是豐收之年，“中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評報告”顯示，全國500強房企銷(xiāo)售金額創(chuàng )歷史新高，達到6.3萬(wàn)億，同比增長(cháng)逾40%。2017年前兩月延續了這種勢頭。

但3月開(kāi)始，史上最嚴調控接踵而至。先是高層的密集表態(tài)，從國務(wù)院副總理到央行行長(cháng)，均表示有必要加強調控。同一時(shí)間各地紛紛出臺最嚴限購政策。

如何平衡風(fēng)險、防范危機，是如今房企最現實(shí)的課題。因為一旦國內房地產(chǎn)市場(chǎng)走壞導致銷(xiāo)售不濟回款乏力，大部分房企將面臨資金鏈方面的壓力。

融創(chuàng )孫宏斌早前就表示，這將對企業(yè)現金流有明顯影響，“如果現在有錢(qián)的話(huà)，放在賬上別著(zhù)急花，多借點(diǎn)錢(qián)，最好借的時(shí)間長(cháng)一點(diǎn)，可以穿越周期”。

2008年金融危機之時(shí)，李嘉誠就采用了“持盈保泰”的策略，其持有的1190億現金，讓李嘉誠順利的度過(guò)危機，進(jìn)而擴容海外版圖。

恒大似乎也展現了同樣的思路，2016年年末，恒大握有的現金余額高達3043億元，遠高于同規模房企，同期萬(wàn)科手中的現金僅為870.3億。

上市以來(lái)，恒大始終堅持“現金為王”，現金余額年均復合增長(cháng)率54.7%。尤其是近三年，恒大現金始終保持充裕，2014年現金余額同比增10.8%，2015年同比增175.7%，2016年同比增85.5%。2017年1月，恒大又成功引入了300億的戰略投資，使得公司資金實(shí)力更加充裕。

“擁有充足的現金流，可以規避負債所帶來(lái)的運營(yíng)風(fēng)險和企業(yè)發(fā)展風(fēng)險”，上述分析師表示，恒大的超高現金流，意味著(zhù)即便房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大幅調整，公司也不會(huì )出現資金壓力，確保了穩健經(jīng)營(yíng)。

但持有巨額現金，僅僅是為了防范風(fēng)險嗎？廣發(fā)證券的研究報告顯示，雖然行業(yè)處于下行的小周期，但在其它公司融資以及資源獲取環(huán)境越發(fā)緊張的背景下，行業(yè)的集中度將會(huì )加速提升，這將有利于龍頭企業(yè)。

在上述分析師看來(lái)，持有充足貨幣現金，退一步可以持盈保泰；當市場(chǎng)出現并購整合機會(huì )時(shí)，進(jìn)一步又可以靈活進(jìn)擊，這也許才是許家印現正謀劃的布局。