在房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮壓力越來(lái)越大的情況下，自去年起就堅持二三線(xiàn)城市戰略的恒大地產(chǎn)（03333.HK）成功提前完成年初宣布的銷(xiāo)售目標。

恒大地產(chǎn)14日在港宣布，截至2011年10月底集團累計合約銷(xiāo)售額778.7億元，較2010年1月～10月累計的411.6億元，同比增長(cháng)89.2%；累計合約銷(xiāo)售面積1185.6萬(wàn)平方米，較2010年1月～10月累計的659萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)79.9%；累計合約銷(xiāo)售均價(jià)6568元/平方米，較2010年1月～10月的6246元/平方米，同比增長(cháng)5.2%。

在銷(xiāo)售氣氛較往年相對肅殺的10月份，恒大也維持了不錯的銷(xiāo)售增勢。恒大地產(chǎn)10月份單月實(shí)現合約銷(xiāo)售額86.1億元，同比2010年同期的55.6億元，增長(cháng)54.9%；合約銷(xiāo)售面積139.8萬(wàn)平方米，同比2010年同期的89.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)56.7%。

提前完成全年目標

恒大昨日公布的數據顯示，10月公司實(shí)現約銷(xiāo)售額86.1億元，同比2010年同期的55.6億元，增長(cháng)54.9%；合約銷(xiāo)售面積139.8萬(wàn)平方米，同比2010年同期的89.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)56.7%。同時(shí)，恒大10月新開(kāi)盤(pán)17個(gè)項目，在售項目總計達121個(gè)，分布于中國73個(gè)城市。

在這一業(yè)績(jì)的支持下，2011年1～10月恒大地產(chǎn)累計合約銷(xiāo)售額778.7億元，較2010年1月～10月累計的411.6億元，同比增長(cháng)89.2%；累計合約銷(xiāo)售面積1185.6萬(wàn)平方米，較2010年1月～10月累計的659萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)79.9%；累計合約銷(xiāo)售均價(jià)6568元/平方米，較2010年1月～10月的6246元/平方米，同比增長(cháng)5.2%。

恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞昨日表示，按照目前已經(jīng)實(shí)現的778.7億累計銷(xiāo)售額，公司已經(jīng)提前2個(gè)月大幅超越全年700億元的銷(xiāo)售計劃，累計已完成全年銷(xiāo)售計劃的111.2%。

夏海鈞表示，這一業(yè)績(jì)的取得主要靠靈活的銷(xiāo)售策略?！拔覀儓猿蛛S行就市的市場(chǎng)策略，確保在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。實(shí)際上從7月份開(kāi)始公司的銷(xiāo)售均價(jià)在有所調整，主要是我們堅持的隨行就市的策略，有效清理了在售的積壓的尾盤(pán)，使目前的銷(xiāo)售存量保持良性的增長(cháng)，這就是2011年1月～10月的銷(xiāo)售情況?！毕暮ｂx昨日稱(chēng)。

恒大地產(chǎn)董事局主席許家印亦對公司目前取得銷(xiāo)售業(yè)績(jì)感到滿(mǎn)意。許家印在昨日發(fā)布會(huì )上稱(chēng)，由于恒大全國項目布局分散，因而對各個(gè)層面市場(chǎng)變化更加敏感，這亦有助于公司快速調整銷(xiāo)售策略?！皩?shí)際上7月中上旬發(fā)布6月份業(yè)績(jì)的時(shí)候，我記得當時(shí)講得很清楚，我們7月份開(kāi)始會(huì )有優(yōu)惠的措施。這就意味著(zhù)下半年房?jì)r(jià)往下走的趨勢會(huì )多一點(diǎn)。實(shí)際上我們對整個(gè)市場(chǎng)是更加敏感，因為我們布局全國100多個(gè)城市，對市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)的一點(diǎn)反應都是清楚的，對大的走勢和判斷相對來(lái)說(shuō)也是比較準的?！痹S家印稱(chēng)。

策略的靈活確保了銷(xiāo)售的持續增長(cháng)。恒大地產(chǎn)人士表示，恒大今年前10個(gè)月的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比增速均位列全國第一。許家印表示，在實(shí)現今年銷(xiāo)售目標之后，未來(lái)恒大將進(jìn)入穩定增長(cháng)期，明年恒大的相關(guān)銷(xiāo)售指標亦將在今年的基礎上更進(jìn)一步?！熬唧w是多少，現在公司還沒(méi)有研究，但是不會(huì )低于今年的目標?！痹S家印稱(chēng)。

未來(lái)策略將更靈活

在成功完成全年銷(xiāo)售目標之后，恒大未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略將更為靈活。

業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，恒大集團董事局主席許家印在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，恒大的未來(lái)策略基于三個(gè)因素：第一，恒大已提前兩個(gè)月超額完成全年700億的銷(xiāo)售目標，完成率達到111.2%；第二，公司的現金流比較充足；第三，7月份開(kāi)始恒大在價(jià)格上有一定折讓和優(yōu)惠。在10月份，扣除一個(gè)高端項目的影響，銷(xiāo)售均價(jià)在5802元/平方米?；谝陨先c(diǎn)，恒大管理層將綜合考慮，針對今年剩下的兩個(gè)月進(jìn)行科學(xué)合理正確的決策。

恒大地產(chǎn)表示，在目前市況下未來(lái)對土地儲備的增加會(huì )給予謹慎考慮，年內不會(huì )再購買(mǎi)新的土地。許家印昨日稱(chēng)，公司此前已經(jīng)宣布下半年將不再購買(mǎi)新的土地，這一原則將一直堅持下去?！扒皟蓚€(gè)會(huì )已經(jīng)宣布了，今年下半年不購買(mǎi)新的土地，但以前跟蹤一、二年的項目也會(huì )購買(mǎi)，這是正常的，不會(huì )像以前一下買(mǎi)十幾塊、二十幾塊地。今年下半年已經(jīng)宣布了，這是原則性，不會(huì )隨便改變的。住宅地產(chǎn)不買(mǎi)了，商業(yè)地產(chǎn)更不買(mǎi)了?！彼蛉赵谙愀郾硎?。

面對房?jì)r(jià)的回調壓力，恒大亦表示將堅持自己隨行就市的定價(jià)策略。夏海鈞稱(chēng)，今年年內剩余時(shí)間定價(jià)將考慮三方面因素，第一考慮完成全年的目標，第二考慮手上有大量的現金流，第三公司不購買(mǎi)土地。因此公司的定價(jià)要有合理的價(jià)格，我們的價(jià)格還是隨行就市，讓中國老百姓都買(mǎi)得起的價(jià)格，這是主要的原則。

對于未來(lái)內地市場(chǎng)的房?jì)r(jià)走勢，恒大地產(chǎn)高層也給出了自己的判斷。許家印昨日表示，最近兩個(gè)月受到調控影響樓市整體價(jià)格往下走的趨勢更加明顯，但至于說(shuō)價(jià)格往下走到多少，這是很難判斷的?！拔艺J為中國的宏觀(guān)政策和宏觀(guān)經(jīng)濟稍微松動(dòng)一點(diǎn)，經(jīng)濟好轉一點(diǎn)，同樣房?jì)r(jià)和成交量下跌的趨勢相對來(lái)說(shuō)也會(huì )減緩一些，這是大的方向，可以作為判斷的依據?！痹S家印稱(chēng)。

成本管理優(yōu)勢明顯

許家印稱(chēng)，未來(lái)恒大在成本管理上的優(yōu)勢將有助于集團整體經(jīng)營(yíng)的穩定?！拔覀兊暮献骰锇槎际菓鹇院献骰锇?，合同不是每年一簽的，通常是一簽三年。價(jià)格波動(dòng)超過(guò)5%的時(shí)候，大家會(huì )協(xié)商進(jìn)行調整。如果市場(chǎng)漲價(jià)超過(guò)5%的話(huà)，我們就跟合作伙伴協(xié)商往上調整，調整多少由雙方協(xié)商。如果材料往下走，超過(guò)5%也要進(jìn)行協(xié)商。但是，每年還有一次招標的會(huì )議，盡管是戰略合作伙伴，每年也要進(jìn)行招標，因為我們的量在增加。材料商一般有5%到10%的淘汰率，這是一個(gè)競爭，對公司來(lái)說(shuō)，也是夠取得更好的服務(wù)和性?xún)r(jià)比的機會(huì )?！?/p>

許家印預計，未來(lái)恒大供應商的供應價(jià)格仍然會(huì )比較低?！耙驗槲覀兊男枨罅勘容^大。市場(chǎng)上漲和下降的空間都不是很大，但是會(huì )有所變化。今年材料商變動(dòng)的情況是這樣的，20%是沒(méi)有變化的，50%是往下降的。這么大的量以及材料供應計劃管理的嚴密性和完善性，材料單下了以后，都是非常準的。材料商供貨過(guò)程也是非常簡(jiǎn)單和省心，收款及時(shí)，保證了整個(gè)材料供應的穩定性和價(jià)格的優(yōu)惠?！?/p>

恒大地產(chǎn)人士強調，恒大的管理模式確保了產(chǎn)品成本低，這一優(yōu)勢將在未來(lái)延續下去?！昂愦笠恢倍际浅斑M(jìn)入升值潛力大的城市及板塊，土地成本控制嚴格，降低源頭的土地成本；其次，通過(guò)標準化運營(yíng)與集約化管理，降低了材料、運營(yíng)、開(kāi)發(fā)等各個(gè)流程的成本；最后、通過(guò)規模效應確保銷(xiāo)售順利進(jìn)行?！痹撊耸勘硎?。

在這一基礎上，恒大地產(chǎn)并不最求最大的利潤空間，而更多通過(guò)薄利多銷(xiāo)推動(dòng)資金滾動(dòng)。2011年1月～10月，恒大銷(xiāo)售均價(jià)6568元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國房產(chǎn)均價(jià)約5000元/平方米，“這個(gè)價(jià)格不僅受到客戶(hù)歡迎，也讓我們的資金能夠更快運轉起來(lái)，在市場(chǎng)面臨壓力的情況下立于不敗之地?！?/p>

對于這一策略，恒大董事局主席許家印在各類(lèi)場(chǎng)合多次提到：“恒大的利潤主要來(lái)自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰略，來(lái)自于超強的成本控制能力，來(lái)自于戰略合作伙伴（供應商、建筑商）的讓利。恒大要少賺老百姓的錢(qián)，要多建老百姓買(mǎi)得起的精品民生住宅?！?/p>