在房產(chǎn)調控愈演愈烈的大背景下，已經(jīng)很難找到一家像恒大地產(chǎn)（3333.HK）那樣無(wú)論市場(chǎng)如何波動(dòng)，投資者都對其始終保持關(guān)注熱度的地產(chǎn)上市公司。

剛剛成為“中國房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜?中資港股TOP10”榜眼的恒大，一直以來(lái)，都是國際資本市場(chǎng)積極關(guān)注的對象，特別是去年11月在港交所上市以來(lái)表現尤為突出，雖然市場(chǎng)遭受了多輪調控的影響，銷(xiāo)售規模和公司業(yè)績(jì)卻逆勢取得大幅增長(cháng)，甚至創(chuàng )下2010年上半年凈利潤增長(cháng)超過(guò)10倍的增長(cháng)傳奇。

投行唱好

日前，高盛發(fā)布研究報告認為，中國樓市調控后，置業(yè)者的購房意愿越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負債表越來(lái)越薄弱，可能會(huì )對售價(jià)造成影響。但在市場(chǎng)持續低迷的情況下，依然看好那些快速擴展到中國中西部地區、能夠以產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)提升產(chǎn)品魅力的企業(yè)。這些上市的開(kāi)發(fā)商只要有著(zhù)良好的資產(chǎn)負債表、充裕的資金和有力的執行力，就會(huì )在未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)立于不敗之地。

高盛報告指出，基于恒大在中西部的密集布局、具備超強競爭力的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，以及專(zhuān)注資產(chǎn)流轉的高效執行力，將鞏固其作為行業(yè)領(lǐng)袖的地位，并借助規模效益進(jìn)一步提升公司的中期盈利表現，預計恒大的合約銷(xiāo)售額將超越同行。高盛重申在房地產(chǎn)股中給予恒大買(mǎi)入級別的首選地位，目標價(jià)5.08港元。

而花旗發(fā)表的研究報告則認為，恒大是內房股中首選股之一，目標價(jià)5.13港元，以反映預期2011年每股資產(chǎn)凈值7.33港元折讓30%，較現價(jià)大幅溢價(jià)67%?；ㄆ熘赋?，恒大為內地最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擁有內地最多以及最廣泛的土地儲備，預計土儲約7200萬(wàn)平方米，同時(shí)平均每平方米成本只有519元人民幣，相當于平均售價(jià)的8.3%；同時(shí)該公司為2009年至2010年內地排名前五的銷(xiāo)售商。

花旗稱(chēng)，恒大是行業(yè)中最高核心盈利的公司；與中國海外、華潤置地以及萬(wàn)科比較，恒大財政穩健，加上現價(jià)相當于2011年每股資產(chǎn)凈值7.33元折讓61%，較同業(yè)平均28%至31%仍有一段差距，故看好公司前景，并認為是內房股中首選之一。同時(shí)預計，恒大2010年及2011年純利為50.69億元及72.91億元，每股盈利0.338元及0.486元；預計股本回報率分別為34.3%及37.6%。

持相同意見(jiàn)的還有德意志銀行、中銀、美林等國際投行，美林看好恒大在銷(xiāo)售方面的強勁表現，給出股票目標價(jià)4.6港元。

逆市上揚

恒大在港上市后股價(jià)一直表現進(jìn)取。去年上市之初，眾多內房股招股反應均不盡如人意，恒大卻一枝獨秀。憑借企業(yè)豐富的開(kāi)發(fā)實(shí)力，以及雄厚的土地儲備，恒大在香港一現身，便受到了投資者追捧。公開(kāi)資料顯示，目前恒大股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國銀行、英國保誠等39家全球戰略股東。

在眾多投資者的一致看好及公司良好的業(yè)績(jì)表現推動(dòng)下，恒大股價(jià)逆市上揚，10月12日，恒大逆勢上揚13.33%至3.23港元，上漲幅度高居港市第八位，地產(chǎn)類(lèi)港股第一位。恒大股票成交2.43億股,成交量同居港市第八位。同日，恒生指數下跌85.61點(diǎn)至23121.7點(diǎn)，跌幅為0.37%;地產(chǎn)類(lèi)股票下跌409.90點(diǎn)至31745.76點(diǎn)，跌幅為1.27%。

10月14日，恒大地產(chǎn)一度摸高至3.54港元，此后幾日，因沖高稍作回調，但仍然保持在良好的上升通道之中，恒大股價(jià)仍有較大上升空間，一路走強已是大勢所趨。

國浩資本認為，恒大此輪逆市上升緣于房地產(chǎn)銷(xiāo)售強勁，資產(chǎn)周轉率高，并且估值吸引。在香港上市的中資地產(chǎn)股中，恒大是銷(xiāo)售面積最大的住宅開(kāi)發(fā)商。恒大半年報顯示，恒大今年上半年銷(xiāo)售了333.9萬(wàn)平方米的物業(yè)。

2010年上半年，恒大住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格接近每平方米6300元人民幣，而十大內房股平均銷(xiāo)售價(jià)格約為每平方米10000元。2010年上半年公司毛利率24%，行業(yè)平均35%。相對來(lái)說(shuō)，恒大定位于二、三線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)，受政府緊縮政策的影響較小。盡管最近中國政府推出的緊縮政策可能沖擊第四季度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，國浩資本認為，恒大2010年能實(shí)現合約銷(xiāo)售額450億元人民幣，按年增長(cháng)50%，而行業(yè)平均按年增長(cháng)只有25%。

有分析認為，恒大地產(chǎn)上半年的財務(wù)數據，讓同行在未來(lái)幾乎很難再超越。

價(jià)值之源

如果說(shuō)恒大的股票是讓投資者財富增長(cháng)的重要憑據，那么，恒大模式則是讓恒大股票保值增值的根本保障。的確，先進(jìn)的公司模式創(chuàng )造的價(jià)值是不可限量的，這在恒大表現得尤為突出。

“恒大超常規、跨越式的發(fā)展得益于我們超前的戰略思維，集約化的中央管理和標準化的運營(yíng)模式，得益于我們快速開(kāi)發(fā)、絕不囤地、讓利于民、精品地產(chǎn)的理念?！?0月23日，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞在重慶恒大酒店開(kāi)業(yè)盛典上一語(yǔ)道出了恒大近年來(lái)超常規、跨越式發(fā)展的關(guān)鍵所在。

在戰略上，恒大自2004年開(kāi)始，就布局二、三線(xiàn)城市，尤其是布局升值潛力大的高增長(cháng)區域，并在日后的跨越發(fā)展中逐漸顯現出戰略的前瞻性。截至2010年上半年，恒大擁有73個(gè)項目，分布于36個(gè)主要城市，其中89%為省會(huì )級城市，為進(jìn)入省會(huì )城市數量最多的開(kāi)發(fā)商。

而集約化的中央管理則是恒大董事局主席許家印教授根據多年豐富的管理經(jīng)驗，吸收借鑒現代經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗的基礎上，在長(cháng)期的實(shí)踐中摸索出的一套屬于恒大自己的企業(yè)管理模式。

這種模式是建立在恒大集約化、緊密化管理方式基礎之上，適應了恒大“打造精品”經(jīng)營(yíng)模式、“品質(zhì)制勝”的品牌戰略持續穩健快速發(fā)展的需要，被認為是恒大能讓全國15000名員工保持強大執行力的重要手段。它的重點(diǎn)就是強化整個(gè)集團公司對各地公司的垂直化管理，包括人力資源、資金財務(wù)、工程建設、成本控制、合同履約、項目營(yíng)銷(xiāo)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設重要環(huán)節。

據了解，恒大集團總部上千人不做具體業(yè)務(wù)，就是做管理，對各分公司的垂直化管理，所有的招標采購權都集中在總部。在公司的擴張中，這套模式既保證了總部權威，增強了抗風(fēng)險能力，又保證了標準化“復制”效率，讓項目半年內完成從拿地到開(kāi)盤(pán)的快速開(kāi)發(fā)得以實(shí)現。許家印曾在私下場(chǎng)合說(shuō)：“萬(wàn)科是民主的，碧桂園是集權的，而恒大介于兩者之間?！痹S家印是恒大地產(chǎn)集團這個(gè)龐然大物的靈魂所在。

恒大通過(guò)建立集約化中央管理和中國房地產(chǎn)界唯一的標準化運營(yíng)模式，實(shí)現了集團在高速發(fā)展過(guò)程中的有效成本控制與風(fēng)險控制。確保每一個(gè)尚未成熟的地區公司不走彎路、降低風(fēng)險，確保降低成本，確保精品戰略能夠在每一個(gè)地區公司、每一個(gè)項目上堅定不移地實(shí)施，從根本上實(shí)現恒大在全國的產(chǎn)品品質(zhì)的領(lǐng)袖地位。

正是有先進(jìn)模式的保證，截至2010年上半年，恒大布局城市從2006年的2個(gè)增長(cháng)到36個(gè)，增長(cháng)17倍；土地儲備從2006年的310萬(wàn)平方米增長(cháng)到7238萬(wàn)平方米，增長(cháng)約22倍；在建面積從2006年的70多萬(wàn)平方米增長(cháng)到2306萬(wàn)平方米，增長(cháng)約32倍；交樓金額從2006年全年的18.9億元增長(cháng)到202.5億元，增長(cháng)約10倍，品牌價(jià)值也率先超過(guò)80億元，成為中國房地產(chǎn)上市公司最具品牌價(jià)值公司。（來(lái)源：10月29日《第一財經(jīng)日報》，記者靳冬）