來(lái)源：證券時(shí)報 記者：孫聞

從IPO失敗曝出100億元資金缺口，到倒閉流言纏身，再到上半年銷(xiāo)售面積榮登非上市地產(chǎn)公司銷(xiāo)售第一名、全國地產(chǎn)公司前三名，囊中儲備數十億元現金，恒大地產(chǎn)在過(guò)去一年中大變現金，成功上演了一幕地產(chǎn)商過(guò)冬術(shù)。

恒大慶功

幾天前，恒大地產(chǎn)在廣州舉行了恒大酒店的開(kāi)業(yè)儀式。開(kāi)業(yè)儀式上國際明星、投行人士云集，這一隆重的儀式被解讀為是恒大地產(chǎn)的慶功宴。

恒大地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jì)配得上一個(gè)隆重的慶功宴。根據恒大地產(chǎn)公布的官方銷(xiāo)售數據，恒大地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售額約有127億元，銷(xiāo)售面積238萬(wàn)平米。

根據克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司與中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2009年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積排名，恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積位居全國房地產(chǎn)公司前三名、銷(xiāo)售額位居前六名。據了解，根據統計，上半年全國銷(xiāo)售額超過(guò)百億元的房地產(chǎn)公司只有7家，包括萬(wàn)科、保利、中海、綠城、富力幾家大型上市領(lǐng)頭羊企業(yè)，恒大是其中唯一一家非上市公司。而且根據克而瑞統計，恒大地產(chǎn)也是上半年非上市地產(chǎn)公司銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的第一名。

恒大地產(chǎn)集團董事會(huì )主席許家印介紹，截至6月30日，恒大賬面目前有現金余額48億元，已銷(xiāo)售未回款金額33億元。也就是說(shuō)，公司合計現金將達到81億元，資產(chǎn)負債率也下降為71%。

許家印介紹，目前公司取得住宅預售證面積543萬(wàn)平方米，下半年計劃新增預售證面積478萬(wàn)平方米。按照下半年銷(xiāo)售計劃，恒大計劃再實(shí)現180億元銷(xiāo)售額，使全年銷(xiāo)售額達到300億元。其中今年三季度將力爭實(shí)現銷(xiāo)售100億元。這意味著(zhù)銷(xiāo)售回款將保證公司資金充裕。

度過(guò)兩個(gè)寒冬

對任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，這顯然都是一個(gè)值得慶賀的成績(jì)；而對一家一度深陷倒閉傳言的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一成績(jì)意味著(zhù)更多的愉悅。眾所周知，就在去年3月份，恒大還被認為是一家資金饑渴的地產(chǎn)公司。

100億元的資金缺口如何補足？這成為地產(chǎn)寒冬中對恒大地產(chǎn)的嚴峻考驗，也在當時(shí)銀行嚴格控制貸款、上市融資無(wú)門(mén)的情況下，看起來(lái)是一個(gè)幾乎無(wú)法完成的命題。正因為如此，市場(chǎng)一直有種揣測：恒大地產(chǎn)或許會(huì )成為這個(gè)地產(chǎn)寒冬中倒下的第一頭大象。

資料顯示，當時(shí)恒大土地儲備是4500萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積是900萬(wàn)平方米，全國有32個(gè)樓盤(pán)的工地在建。以5天一層樓的建設速度計算，恒大遭遇的現金困難顯而易見(jiàn)，也無(wú)怪乎外界會(huì )揣測恒大將倒下。

許家印也直言，公司發(fā)展的確是遇到了“毋庸諱言的不可想象的困難”。他告訴記者，對恒大來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是要度過(guò)兩個(gè)“寒冬”：上市工作的暫停帶來(lái)困難，這是恒大要面臨的第一個(gè)寒冬；第二個(gè)寒冬才是和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面對的經(jīng)濟危機沖擊。

從去年3月到10月，是恒大地產(chǎn)最艱難的半年時(shí)間。為度過(guò)兩個(gè)寒冬，許家印斷然采取措施。第一個(gè)措施是私募融資。為此，許家印多次輾轉香港、美國，經(jīng)過(guò)從3月到6月的4個(gè)月時(shí)間的游說(shuō)，恒大實(shí)現了增資擴股：香港富豪鄭裕彤、科威特投資局等新股東以及美林、德意志銀行等第二次投資恒大的股東共向恒大注入資金。

“這在經(jīng)濟危機背景下，是不可思議的成就。說(shuō)明股東還是看好恒大地產(chǎn)?！痹S家印說(shuō)。正是這再次融資，讓恒大地產(chǎn)堅持到了2008年的國慶。在2008年的黃金周，恒大地產(chǎn)一舉實(shí)現了50億元的銷(xiāo)售額，并且此后銷(xiāo)售額一路走高，直到上半年一舉實(shí)現127億的銷(xiāo)售。

眼下，恒大地產(chǎn)手握80億現金，在短短一年中，已經(jīng)從100億的資金需求企業(yè)變成了有余力繼續出手拿地的穩健公司，將寒冬甩在了身后。

還有底牌

市場(chǎng)對恒大地產(chǎn)能夠脫困還是顯得有些難以置信：即使去年6月份的數億美元私募成功也被解讀為是最后的掙扎之舉。但實(shí)際上，恒大的危急恐怕遠沒(méi)有外界想象得嚴重。

許家印直言，恒大地產(chǎn)即使在外界看起來(lái)最困難的時(shí)候也距離倒下還很遠。實(shí)際上，許家印手中，一直有張沒(méi)有打出的底牌。在這次慶功宴上，許家印公布了這張底牌。

那就是，2008年資金緊缺的時(shí)候，恒大地產(chǎn)手中有280萬(wàn)平方米的地產(chǎn)已經(jīng)取得了預售許可證，但因為沒(méi)有達到公司制定的精品現房、實(shí)景園林開(kāi)盤(pán)標準，因此一直沒(méi)有出售。

許家印告訴記者，在困難關(guān)頭的確面臨著(zhù)賣(mài)地、賣(mài)期房的選擇。而據了解，恒大該部分房產(chǎn)樓面地價(jià)成本不到500元、定價(jià)空間靈活?！叭绻x擇對這280萬(wàn)平米預售房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)預售，恒大資金緊缺問(wèn)題可以很快解決?！痹S家印說(shuō)。

但許家印最終沒(méi)有打出這張底牌。在他看來(lái)，出賣(mài)土地類(lèi)似“賣(mài)兒賣(mài)女”，而賣(mài)期房這一“賣(mài)工地”的銷(xiāo)售策略同樣會(huì )砸了恒大精品戰略的品牌。實(shí)際上，恒大地產(chǎn)自廣州恒大御景半島項目后就開(kāi)始推行現房、實(shí)景園林交房標準的精品戰略，許家印視這一標準為恒大區別于其他地產(chǎn)商的根本品牌標志之一。

許家印的堅持獲得了回報：恒大地產(chǎn)的精品戰略在2008年國慶時(shí)實(shí)現了逆市熱銷(xiāo)，全國回款50多億。恒大地產(chǎn)迎來(lái)了源頭活水：銷(xiāo)售回款。

許家印認為這對恒大地產(chǎn)具有決定意義。他告訴記者，在此之前恒大只有3個(gè)樓盤(pán)在售，而33個(gè)樓盤(pán)在建；在此之后恒大形勢變?yōu)?1個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售，回款形勢徹底改變。

下半年開(kāi)工提速

恒大迎來(lái)了收獲期。許家印認為，除去市場(chǎng)轉暖等環(huán)境因素，恒大精品樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比因素是逆市熱銷(xiāo)的重要原因。

銷(xiāo)售情況顯示，恒大樓盤(pán)在區域市場(chǎng)的確顯示出了競爭力。

據克而瑞廣州公司人士介紹,在該公司的監測中,上半年恒大地產(chǎn)全國共有12個(gè)城市的22個(gè)樓盤(pán)在售,其中6個(gè)項目進(jìn)入全國單盤(pán)銷(xiāo)售面積前20名。在其布局重鎮華南市場(chǎng)上,恒大半年一舉攬得近55億元,廣東三個(gè)大盤(pán)的成交量一直在同區域處于領(lǐng)先地位。

有關(guān)的銷(xiāo)售額統計顯示，恒大地產(chǎn)今年1-2月份賣(mài)了12億，3月份賣(mài)了20多億，4-6月份賣(mài)了100多億。許家印透露，“基于這樣的情況，下半年安排180億銷(xiāo)售、第三季度計劃排了100億?！彼嘎?，恒大今年還將有8個(gè)新開(kāi)盤(pán)項目。

與此同時(shí)，恒大地產(chǎn)加速了項目開(kāi)發(fā)。據透露，恒大年底前將實(shí)現新開(kāi)工面積500萬(wàn)平方米，使年底在建工程面積達到1500萬(wàn)平方米，實(shí)現新取得預售證面積478萬(wàn)平方米，年底實(shí)現土地儲備5000萬(wàn)平方米左右。這意味著(zhù)恒大將在年底前將再度有所擴張。