6月29日，帶著(zhù)三個(gè)月來(lái)市場(chǎng)對恒大地產(chǎn)的疑問(wèn)，本報記者今晨對話(huà)剛剛從香港回到廣州的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印先生。

疑問(wèn)一：賣(mài)股份解決資金問(wèn)題？

羊城晚報：恒大IPO推遲，可以說(shuō)是今年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)最具標志性的事件。過(guò)去的三個(gè)月里，關(guān)于恒大的猜測一直沒(méi)有間斷過(guò)，而恒大方面也沒(méi)有過(guò)任何正面的回應。從IPO轉為增資擴股，為什么會(huì )有這樣的選擇？?

許家?。涸诮衲?月進(jìn)行IPO時(shí)，我們遭遇到國際市場(chǎng)幾十年一遇的股市大跌，可以說(shuō)不得不推遲IPO。原計劃100億-150億元的IPO融資沒(méi)能實(shí)現，對公司經(jīng)營(yíng)運作確實(shí)帶來(lái)了一定的困難，這是不可否認的事實(shí)。當時(shí)，在恒大來(lái)說(shuō)，不能按計劃IPO，還有另外三條路可走。一是恒大去年開(kāi)工、正在建設的36個(gè)項目，預計今年可售面積共750萬(wàn)平方米，在3月份時(shí)，已有近400萬(wàn)平方米物業(yè)在建筑進(jìn)度上達到了預售條件?？梢择R上銷(xiāo)售樓宇回籠資金；二是拿一大批項目進(jìn)行合作；三是增資擴股。

羊城晚報：聽(tīng)上去，直接銷(xiāo)售樓宇是最直接簡(jiǎn)單的方法，又不會(huì )減少您個(gè)人的股份。為什么不這樣選擇？人們說(shuō)，沒(méi)有賣(mài)不出去的樓，只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)。

許家?。何覀円彩墙?jīng)過(guò)慎重地利弊權衡才作出這樣的決定的。在2004年我們確定全國發(fā)展的戰略時(shí)，就定下了打造精品，項目品牌、公司品牌“雙落地”的策略。具體來(lái)說(shuō)，我們要求恒大在這些城市的“亮相”要做到準現樓，環(huán)境、會(huì )所、公建配套等做好才發(fā)售，通過(guò)保證產(chǎn)品品質(zhì)、提高產(chǎn)品附加值的方式，體現公司品牌在當地的高起點(diǎn)，確保公司在量的擴張的同時(shí)實(shí)現質(zhì)的提升。如果選擇還是一個(gè)工地就發(fā)售，產(chǎn)品的品牌就無(wú)法體現，公司雙品牌落地就無(wú)法實(shí)現，產(chǎn)品價(jià)值無(wú)法體現，公司的長(cháng)遠損失是巨大的。

羊城晚報：據說(shuō)你們公司當時(shí)很多人都主張多搞項目合作。似乎“壯士斷臂”的方式比這樣更根本性的稀釋股份的方法要好，特別是對您個(gè)人來(lái)說(shuō)。

許家?。簩?shí)際上在IPO的過(guò)程中，我們就否定了第一個(gè)選擇，但另兩條路的選擇確實(shí)有些兩難。我們公司從2004年起開(kāi)始進(jìn)入這些新拓展的城市進(jìn)行市場(chǎng)調研和項目拓展，是占領(lǐng)了一定的先機的。三年多的時(shí)間，積累了近40個(gè)優(yōu)質(zhì)的項目。而如果完全靠項目合作，也就是賣(mài)項目，那需要用30%-50%的項目合作來(lái)解決公司的現金流，這些項目是公司未來(lái)發(fā)展的基礎和空間，實(shí)在是不舍得。所以只有選擇增資擴股的方式。這次定向增發(fā)近16%新股，原有的股東包括我個(gè)人在內股份是稀釋了，但不賣(mài)項目能保持公司發(fā)展的基礎和目標不改變，按原來(lái)公司的銷(xiāo)售標準進(jìn)行發(fā)售確保公司雙品牌落地戰略的實(shí)施，我想是非常值得的，我也堅信是正確的。

疑問(wèn)二：大額投資來(lái)源神秘？

羊城晚報：在這次的增資擴股中，美林銀行、德意志銀行是2006年第一批投資入股恒大的三家股東中的兩家。美林銀行2006年投資1.3億美元、2007年投資1.3億美元合作項目，加上這次累計投資3.1億美元；德意志銀行2006年投資1.33億美元、此次投資6000萬(wàn)美元，累計投資1.93億美元。美林和德意志均屬世界投資銀行巨頭，鄭裕彤是香港三大富豪之一也是國際地產(chǎn)巨頭之一，在目前國際資本市場(chǎng)和國內地產(chǎn)市場(chǎng)都很不景氣的情況下，有網(wǎng)友質(zhì)疑您是用什么“手段”獲得他們的青睞的。?

許家?。旱乱庵竞兔懒质窃械娜夜蓶|中的兩家，從2006年開(kāi)始，他們就派員出任恒大的財務(wù)副總監，我想令原來(lái)的兩股東再投資恒大，什么“手段”都不如他們對公司情況的了如指掌。

羊城晚報：廣東的讀者特別關(guān)注鄭裕彤先生的投資。此次鄭先生投資入股1.5億美元外，還投資7.8億元人民幣與恒大合作兩個(gè)項目。跟恒大的合作總額達18億元人民幣。對此您想說(shuō)點(diǎn)什么嗎？

許家?。涸谖覀冞M(jìn)入的二線(xiàn)城市，很多城市新世界地產(chǎn)也有項目。他們對我們的團隊、管理、資產(chǎn)、產(chǎn)品品質(zhì)和項目情況都有充分的了解。同時(shí)，我也很感謝鄭裕彤、鄭家純父子的信任。鄭氏父子在香港和內地房地產(chǎn)業(yè)浸淫多年，他們以及其他外資的介入，我相信對我們企業(yè)管理和項目管理的提升都會(huì )有幫助。中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)間相對都不長(cháng)，相信以更開(kāi)放的態(tài)度進(jìn)行合作會(huì )發(fā)展得更好。

疑問(wèn)三：許家印的坎邁過(guò)去了嗎？

羊城晚報：還有另外一個(gè)問(wèn)題。您之前說(shuō)不舍得進(jìn)行項目合作和融資，但是香港消息還透露，恒大已經(jīng)進(jìn)行了三個(gè)項目的合作，還計劃將廣州絹麻廠(chǎng)項目、重慶科技學(xué)院項目、上海項目等3個(gè)項目進(jìn)行項目融資。

許家?。涸诠镜?8個(gè)項目中，已經(jīng)有3個(gè)項目的合作，你問(wèn)到的三個(gè)項目我們計劃進(jìn)行項目融資。你可能也留意到，我們拿出來(lái)準備進(jìn)行項目融資的3個(gè)項目總建筑面積只有150多萬(wàn)平方米，占恒大土地儲備的三十分之一，但涉及總地價(jià)金額80億元，占恒大計劃IPO融資額的約三分之二。

羊城晚報：負債率我想是這三個(gè)月公眾對恒大提及最多的話(huà)題。這次的增資擴股對負債率的影響好像很大。

許家?。哼@要分兩方面看。一方面，之前95%的負債率的說(shuō)法，是去年9月份按照香港國際會(huì )計準則的規定，將2006年三家戰略投資者美林銀行、德意志銀行、淡馬錫持有的4億美元優(yōu)先股的股本金計入債務(wù)而得出的。今年1月這三家股東的優(yōu)先股轉為普通股后，加上這次增資擴股的6億美金，恒大資本金增加了10億美元，負債率大幅下降。

疑問(wèn)四：是廉價(jià)拋盤(pán)還是有價(jià)無(wú)市？

羊城晚報：有消息說(shuō)，廣州恒大御景半島大折扣拋盤(pán)？

許家?。汉愦笥鞍雿u開(kāi)盤(pán)時(shí)比周邊樓盤(pán)均價(jià)高25%左右，這半年來(lái)，廣州房地產(chǎn)的整體跌幅應該在30%左右，我們確實(shí)根據市場(chǎng)情況推出了七折優(yōu)惠，但我們優(yōu)惠后的價(jià)格反而比周邊價(jià)格高30%以上。價(jià)格調整純粹是市場(chǎng)行為。半島目前可以銷(xiāo)售的面積按現在的銷(xiāo)售價(jià)計也有33億元，要拋盤(pán)的話(huà)，再降個(gè)15%-20%，我想一周內就會(huì )拋空。但我們不可能也不需要這么做。

羊城晚報：采訪(fǎng)您之前，我們也上網(wǎng)查了一下恒大在各地的成交情況。近期開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)的成交價(jià)格有的要比周邊樓盤(pán)高15%以上，有的甚至高50%以上。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，這樣的價(jià)格策略是否太過(guò)樂(lè )觀(guān)了？

許家?。簝r(jià)格體現的是市場(chǎng)接受的程度，樂(lè )觀(guān)和悲觀(guān)的主動(dòng)權都在消費者手里。我認為，我們的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格反映了我們實(shí)施的“雙落地”策略是成功的。