過(guò)去幾年，在中國房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應顯著(zhù)的市場(chǎng)環(huán)境之下，每一家希冀在行業(yè)中占據一席之地的企業(yè)，都在極力追求規模擴張，中國恒大（03333.HK）亦不例外。

該集團于3月28日披露2016年業(yè)績(jì)報告顯示，公司總資產(chǎn)規模達到1.35萬(wàn)億，同比增長(cháng)78.4%，位居行業(yè)首位；實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2114.4億、核心業(yè)務(wù)利潤約208.1億，均錄得大幅增長(cháng)。此外，該公司也憑借3734億的合同銷(xiāo)售金額，成為國內排名第一的房企，并解決就業(yè)170多萬(wàn)人，納稅334億。

今年年初，恒大集團董事局主席許家印在公司內部會(huì )議上提出，企業(yè)戰略將從“規?！痹鲩L(cháng)逐步轉向“規模+效益”的雙增長(cháng)。

這雖在一定程度上奠定了其“適當控速”的未來(lái)基調，但據恒大對外披露的2017年4500億的銷(xiāo)售目標，仍是截至目前行業(yè)內最高的一家。

快與穩的平衡

2016年，恒大銷(xiāo)售頗為凌厲。全年累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額3733.7億，同比增85.4%，完成3000億年度目標的124.5%；合約銷(xiāo)售面積4469萬(wàn)平，同比增75.2%。無(wú)論銷(xiāo)售金額還是銷(xiāo)售面積，該公司均在這一年奪得行業(yè)第一，將萬(wàn)科拉下寶座。

回看過(guò)去幾年，恒大一直踩足油門(mén)在高速車(chē)道上一路狂奔：2014年銷(xiāo)售1315億，同比增31%；2015年銷(xiāo)售2013億，同比增53%；2016年同比增長(cháng)更是超過(guò)80%。自2009年上市至2016年，8年復合增長(cháng)率高達43.2%。

強勁的銷(xiāo)售增速，使得公司規模在短期內大幅提升。截至2016年末，恒大總資產(chǎn)達約1.35萬(wàn)億，繼續領(lǐng)跑全國。2009年上市至今，恒大總資產(chǎn)從631億大幅增長(cháng)至約1.35萬(wàn)億，增長(cháng)逾20倍。

此外，恒大營(yíng)業(yè)收入和利潤水平也實(shí)現大幅提升。2014至2016年，恒大營(yíng)業(yè)額從1114億增至約2100億；核心業(yè)務(wù)利潤從120.4億增至約208.1億。尤其2016年，該公司核心凈利潤增長(cháng)幅度高達89.2%，創(chuàng )上市以來(lái)最高紀錄。

在外人看來(lái)，恒大的這一“高速”戰略頗具風(fēng)險，假如沒(méi)有良好的市場(chǎng)環(huán)境與之匹配，公司極容易陷入運營(yíng)風(fēng)險。

從這個(gè)角度來(lái)看，恒大頗具戰略眼光，尤其當該集團在2015年行業(yè)前景不甚清晰的背景下啟動(dòng)新一輪擴張并大肆并購項目之后，國內一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“奇跡般復活”并快速繁榮，在一定程度上成就了該集團在2016年奪得的銷(xiāo)售冠軍。

對于外界關(guān)于“風(fēng)險”的質(zhì)疑，恒大這輛列車(chē)以固有的“現金為王”運營(yíng)策略，確保了在高速行駛中安全運轉，公司成立至今未曾發(fā)生過(guò)一筆債務(wù)違約。

數據顯示，恒大截至2016年底的凈借貸比率為119.8%，但公司始終保持高現金儲備，截至期末的現金余額為3043.3億，相當于總資產(chǎn)的23%。2014年-2015年，恒大現金余額也高達595億元、1640.2億，位居行業(yè)首位，確保了穩健經(jīng)營(yíng)。

年銷(xiāo)售或達5000億

經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上，恒大自創(chuàng )立以來(lái)一直采取“立即開(kāi)發(fā)、快速建設、大規模開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，快速周轉”的高周轉開(kāi)發(fā)模式，項目拿地后4-6個(gè)月即可開(kāi)盤(pán)。

2016年，恒大在土地市場(chǎng)上仍舊活躍，全年新增項目約213個(gè)。截至2016年底，該公司合計進(jìn)入全國209個(gè)城市，項目總數582個(gè)，在建項目489個(gè)，在建面積8037萬(wàn)平米；新開(kāi)盤(pán)項目116個(gè)，在售項目473個(gè)。

花旗銀行近期發(fā)布研究報告指出，恒大截止2016年中期土儲對應總銷(xiāo)售貨值高達1.5萬(wàn)億，考慮到如今土地儲備更高，預計其2017年銷(xiāo)售額仍將保持全國第一。

該公司也透露，今年銷(xiāo)售目標為4500億，為行業(yè)最高水平。但熟知恒大的業(yè)內人士知道，該公司對外公布的目標相對保守，且最終達成往往超過(guò)市場(chǎng)預期。參照該公司43.6%的復合增長(cháng)率，其2017年合同銷(xiāo)售額極有可能突破5000億大關(guān)。

行業(yè)巨頭之爭

透過(guò)全行業(yè)的視覺(jué)來(lái)看，恒大的“高速”戰略似有某種必然。因為過(guò)去幾年時(shí)間，中國房地產(chǎn)一線(xiàn)陣營(yíng)中，絕大部分企業(yè)將規模增長(cháng)放到空前的戰略高地。

事實(shí)上，在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“白銀時(shí)代”后，行業(yè)競爭更為激烈。房地產(chǎn)企業(yè)已然形成共識：只有規模效應的凸顯才可以進(jìn)一步降低自己的拿地成本、融資成本，并以此獲得良好發(fā)展前景和資源。

中房協(xié)最新報告顯示，2016年，全國500強房企銷(xiāo)售金額創(chuàng )下6.3萬(wàn)億元歷史新高，其中十強房企銷(xiāo)售總金額約占35%，行業(yè)資源加速向領(lǐng)先企業(yè)聚集。

另?yè)医y計局數據，2016年全國商品房銷(xiāo)售額超11.7萬(wàn)億。而恒大、萬(wàn)科、碧桂園作為前三甲企業(yè)，市場(chǎng)份額接近10%。按恒大3733.7億銷(xiāo)售額計算，其占有率約為3%，離國外成熟市場(chǎng)行業(yè)第一企業(yè)約10-15%的市場(chǎng)份額仍有較大差距。

分析認為，目前我國大型房企的市場(chǎng)占有率仍處于較低水平，隨著(zhù)未來(lái)市場(chǎng)集中度不斷增加，有望通過(guò)兼并重組獲取更多行業(yè)資源，進(jìn)一步擴大市場(chǎng)份額，實(shí)現強者恒強、大者愈大。

易居中國CEO丁祖昱此前預計，市場(chǎng)上很快會(huì )出現年銷(xiāo)售過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)，而且時(shí)間不會(huì )太久?！斑^(guò)去一年開(kāi)發(fā)商的平均增長(cháng)率為30%，TOP50的開(kāi)發(fā)商增速都非?？?。房企拿地熱情高漲，大家千萬(wàn)別停下腳步，停下就會(huì )被人超越?！?/p>

可以預計，未來(lái)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是大象與大象之間的游戲，這場(chǎng)速度和規模的角逐并未停止。因此，誰(shuí)能在快與穩之間尋求最佳平衡，誰(shuí)才有可能站上最終的領(lǐng)獎臺。