[中國房地產(chǎn)報]增資擴股是最合理選擇 ——專(zhuān)訪(fǎng)恒大地產(chǎn)董事局主席許家印
發(fā)布時(shí)間：2008.07.07
本報記者 曾冬梅 王福民 廣州報道
引言：他的心情顯然很好，支開(kāi)了秘書(shū)，自己拿著(zhù)水壺，說(shuō)“我給你們沏茶”。
這是記者在專(zhuān)訪(fǎng)恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印時(shí)的一幕。雖然幾個(gè)月的時(shí)間內許家印歷經(jīng)坎坷，但他仍不改往日的謙遜和隨和。
在他“消失”的這段期間，恒大一度是各大媒體的報道焦點(diǎn)，諸多揣測、傳聞紛沓而至?！八麄儾涣私馇闆r”，許家印解釋。在他看來(lái)，IPO只是恒大發(fā)展的一個(gè)階段，并不是孤注一擲的唯一選擇，一個(gè)掌管著(zhù)幾千號人生計的企業(yè)家，不會(huì )不給自己留后路。
誠然，許家印給人的印象是個(gè)失意者。但在緊急關(guān)頭，能夠稀釋個(gè)人股權，勇于進(jìn)行私募，“割腕”挽救奮戰多年的事業(yè)和成果，不得不令人側目。
再次向6大機構成功私募6億美元后，7月1日，許家印首度接受中國房地產(chǎn)報的專(zhuān)訪(fǎng)。
賬上余額15億元記者：這三個(gè)月來(lái)，恒大的經(jīng)營(yíng)和現金流情況一直備受關(guān)注，此次私募后，負債率下降到了65%，這是怎么做到的？
許家?。?/strong>之前有95%的負債率的說(shuō)法，是去年9月份按照香港國際會(huì )計準則的規定，將2006年美林銀行、德意志銀行、淡馬錫這三家戰略投資者持有的4億美元優(yōu)先股的股本金計入債務(wù)而得出的。
今年1月這三家股東的優(yōu)先股已轉為普通股后，加上這次增資擴股的6億美金，恒大的資本金增加了10億美元，因此負債率大幅下降。
記者：能否透露一下恒大目前的現金流情況？
許家?。?/strong>3月份我去路演時(shí)，恒大的賬上有30多個(gè)億，期間有樓盤(pán)的銷(xiāo)售回款，也有新增的銀行貸款，到昨天（6月30日）賬上余額是15億，這個(gè)數字沒(méi)有包括剛私募的6億美元。像恒大這么大的企業(yè)，賬上沒(méi)有個(gè)二三十億元，心里不踏實(shí)。恒大的財務(wù)一直都比較健康，成立至今，沒(méi)有一筆銀行的逾期貸款，這在業(yè)內是非常難得的。
“拋盤(pán)會(huì )損傷恒大品牌”
記者：最近廣州有消息指，恒大將轉讓絹麻廠(chǎng)項目，事實(shí)是怎樣的？
許家?。?/strong>絹麻廠(chǎng)項目是恒大為上市準備的重要項目之一，此次恒大是把這個(gè)項目拿出來(lái)做單個(gè)項目的融資，并非轉讓。
記者：作為恒大轉型后的第一個(gè)精品項目，恒大御景半島近期進(jìn)行了比較大折扣的促銷(xiāo)，有聲音說(shuō)恒大是在拋盤(pán)，你怎么看？
許家?。?/strong>恒大御景半島去年10月1日開(kāi)盤(pán)當天銷(xiāo)售額達9.7億，均價(jià)比周邊樓盤(pán)高25%左右。這半年來(lái)，廣州房地產(chǎn)的整體跌幅應該在30%左右，根據市場(chǎng)情況，我們推出了七折優(yōu)惠，但優(yōu)惠后的價(jià)格仍然比周邊同檔次樓盤(pán)價(jià)格高出10%以上。
可以說(shuō)，這輪調價(jià)完全是根據市場(chǎng)走勢進(jìn)行的調整。因為，御景半島目前可以銷(xiāo)售的面積按現在的銷(xiāo)售價(jià)計也有33億元，要拋盤(pán)的話(huà)，再降個(gè)15%-20%，我想一周內就會(huì )拋空。但我們不可能也不需要這么做。
記者：你曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，上市延遲后，除了私募，恒大還有項目銷(xiāo)售和合作這兩種解決資金問(wèn)題的方案，為什么最后沒(méi)有采取低價(jià)拋盤(pán)的措施呢？
許家?。?/strong>決定將IPO延期后，我們第一個(gè)否定的就是拋售樓盤(pán)的方案。在2004年我們確定全國發(fā)展的戰略時(shí)，就定下了打造精品，項目品牌、公司品牌“雙落地”的策略。我們要求恒大在這些城市的“亮相”要做到準現樓，環(huán)境、會(huì )所、公建配套等做好才發(fā)售。
通過(guò)保證產(chǎn)品品質(zhì)、提高產(chǎn)品附加值的方式，體現公司品牌在當地的高起點(diǎn)。如果我選擇拋盤(pán)，在達到預售條件時(shí)就賣(mài)樓，會(huì )嚴重損傷恒大的產(chǎn)品和公司品牌，造成巨大經(jīng)濟損失。
事實(shí)上，從我們最近剛開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)省外新項目的定價(jià)，就可以看出恒大是否有拋盤(pán)的跡象。例如，成都恒大綠洲，開(kāi)盤(pán)價(jià)是5300元/平方米，帶1500元/平方米裝修，一周內價(jià)格就升到了5600元/平方米，湖邊的復式單位，毛坯價(jià)5300元/平方米，如果按帶裝修的均價(jià)算，整個(gè)項目的均價(jià)大概是在6200-6500元/平方米之間，比周邊高了10%以上。即將于本月開(kāi)盤(pán)的重慶恒大華府，帶裝修均價(jià)1萬(wàn)元/平方米，毛坯6800元/平方米，比周邊樓盤(pán)高20%以上。這就可以看出，恒大的品牌及產(chǎn)品品質(zhì)是得到消費者認可的。
一個(gè)公司的現金流是否緊張，是否會(huì )不計成本的拋盤(pán)，從定價(jià)就可以很清楚的看得出來(lái)。而且，在接下來(lái)的7、8、9三個(gè)月，恒大將陸續有十多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，以我們的品質(zhì)，如果和別人同樣的價(jià)格賣(mài)，可以一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)掉50%以上的貨量。
“項目合作等同賣(mài)兒女”
記者：在私募前，有沒(méi)有想過(guò)大范圍的進(jìn)行項目合作，畢竟這可以使你的股權不至于被稀釋?zhuān)?/p>
許家?。?/strong>從2004年恒大開(kāi)始進(jìn)入二線(xiàn)城市進(jìn)行全國擴張到現在，已經(jīng)積累了近40個(gè)優(yōu)質(zhì)的項目。而如果完全靠項目合作，也就是賣(mài)項目，那需要用30-50%的項目合作來(lái)解決公司的現金流。
老實(shí)說(shuō)，我在香港的時(shí)候，每一個(gè)投資者跟我談的第一件事就是，許主席，能不能給我兩個(gè)項目合作，其中不乏一些龍頭企業(yè)。對于開(kāi)發(fā)商而言，項目是公司未來(lái)發(fā)展的基礎和空間，賣(mài)項目等于賣(mài)兒女，實(shí)在舍不得。
權衡利弊，最后只有選擇增資擴股的方式。這次定向增發(fā)近16%新股，原有的股東包括我個(gè)人在內股份是稀釋了，但不賣(mài)項目能保持公司發(fā)展的基礎和目標不改變，按原來(lái)公司的銷(xiāo)售標準進(jìn)行發(fā)售，確保公司品牌落地戰略的實(shí)施，我想是非常值得的，我也堅信是正確的。
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