每日經(jīng)濟新聞 2010-5-6 記者朱玲

當下房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云多變，成交持續低迷。

5月5日，去年赴港上市的恒大地產(chǎn)（3333.HK）在香港業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，再次交出令各界吃驚的4月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)：今年4月集團實(shí)現合約銷(xiāo)售額37.4億元，同比增長(cháng)達55.9%；今年1-4月份，恒大累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額達到121.3億元，相比2009年同期上漲了120.3%。截至2010年4月30日，恒大現金結余達到209.9億港元。

對于業(yè)績(jì)的大幅增長(cháng)，業(yè)內分析人士認為，恒大進(jìn)入的城市主要集中在房?jì)r(jià)漲幅較低的二三線(xiàn)城市，這些城市樓市受新政調控的影響較小，剛性需求強烈。同時(shí)恒大也規避了與其他房地產(chǎn)商爭鋒一線(xiàn)城市、推高房?jì)r(jià)的風(fēng)險。

強勢吸金1-4月銷(xiāo)售超百億

從4月中旬開(kāi)始，各地樓市成交開(kāi)始出現明顯下滑趨勢，“五一”黃金周期間更呈現出前所未有的慘淡。而恒大地產(chǎn)卻交出了一份逆市飄紅的市場(chǎng)答卷。

據悉，2010年4月，集團實(shí)現合約銷(xiāo)售額37.4億元，合約銷(xiāo)售面積達57.8萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售額相比2009年增長(cháng)達五成，達到55.9億元，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)達17.8億元。值得注意的是，在市場(chǎng)低迷的情況下，恒大全國范圍項目銷(xiāo)售均價(jià)達到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上漲了32.4%。

本次業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )的公開(kāi)資料顯示，4月對恒大銷(xiāo)售貢獻頗多的區域主要集中在二三線(xiàn)城市，如石家莊、重慶以及長(cháng)沙，其中石家莊銷(xiāo)售金額占了總合約銷(xiāo)售的18.7%，重慶達到了14.1%，而長(cháng)沙也占了10%份額。

其中石家莊恒大城項目最具代表性。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士透露，石家莊恒大城項目于4月18日新政發(fā)布的當天正式開(kāi)盤(pán)。當日實(shí)現合同銷(xiāo)售額約6.3億元，合同銷(xiāo)售面積約7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售約520套，均價(jià)達9014元/平方米，刷新了當地樓市記錄。

市場(chǎng)專(zhuān)家認為，二線(xiàn)城市與一線(xiàn)城市的樓市顯示出比較大的差別，因此如恒大這樣主要布局全國二線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商，將會(huì )在實(shí)力上有進(jìn)一步的增強，并提升應對市場(chǎng)變化的能力。由于國家將調控區域集中于部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，從日前國家統計局公布的全國70個(gè)大中型城市房?jì)r(jià)漲幅來(lái)看，漲幅較大的也以一線(xiàn)城市居多。

因此，近期一些主打一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商，4月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)或有不同程度的下滑。恒大則避免了沖擊，受新政的沖擊很小，此外該公司一直以穩健經(jīng)營(yíng)為目的，不論是銷(xiāo)售還是開(kāi)發(fā)土地，都避開(kāi)了與其他開(kāi)發(fā)商追逐一線(xiàn)城市，不斷推高房?jì)r(jià)而引發(fā)的市場(chǎng)預期風(fēng)險。

截至4月，恒大地產(chǎn)累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額達121.3億元，這相比2009年同期增長(cháng)了一倍，達120.3%的漲幅；累計合約銷(xiāo)售面積達189.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)60.4%。這是繼2010年3月后，合約銷(xiāo)售再次刷新的同期紀錄。

早已布局二線(xiàn)城市的恒大，嘗到了碩果累累甜頭，今年恒大更是用實(shí)際行動(dòng)再次證明，其二線(xiàn)布局策略。4月23日，恒大地產(chǎn)以5億元的總價(jià)拿下長(cháng)春高新區地塊，該地塊高達20萬(wàn)平方米，地面均價(jià)僅為2531元/平方米。

業(yè)內專(zhuān)家表示，一些大品牌的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐二三線(xiàn)城市，不僅會(huì )提高當地樓盤(pán)的品質(zhì)和質(zhì)量，同時(shí)能拉動(dòng)當地經(jīng)濟增長(cháng)，市場(chǎng)競爭也呈現多元化發(fā)展。

現金流充足全國8.5折優(yōu)惠搶占市場(chǎng)

“我們全國范圍內樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始推出8.5折的優(yōu)惠?！焙愦蟮禺a(chǎn)一內部人士透露。

4月15日，銀行實(shí)行差異化的信貸政策，提高二套房首付到5成，提高利率達到1.1倍，這讓整個(gè)市場(chǎng)再度風(fēng)雨飄搖。各家開(kāi)發(fā)商都不敢貿然行動(dòng)，不少開(kāi)發(fā)商人士透露，目前也只有看市場(chǎng)情況再做計劃。

雖然恒大上市后一直保持充沛的現金流，截至4月恒大的現金結余高達近210億港元，但恒大率先實(shí)行全國范圍讓利優(yōu)惠活動(dòng)，其折扣幅度達到8.5折。對此，恒大內部人士表示，“我們借此讓利于民，就算是這么大的優(yōu)惠幅度，其實(shí)我們產(chǎn)品還是能夠在盈利的空間范圍內，實(shí)現市場(chǎng)最大化規模效應”。

今年1月底，恒大地產(chǎn)首次發(fā)債，受到超額認購，成功發(fā)行達7.5億美元的5年期優(yōu)先票據，此后4月，恒大地產(chǎn)又發(fā)行了6億美元的債券。至此，今年4月，該公司的現金為209.9億港元。據悉，2009年12月，恒大現金流達163.6億港幣，今年1月達到190.2億元，穩健的現金流逐月提升。

不少證券人士認為，恒大地產(chǎn)提前抓住市場(chǎng)機會(huì )加快融資，手握充足現金為未來(lái)行業(yè) “過(guò)冬”作準備。據悉，恒大這兩次融資發(fā)債，都創(chuàng )下赴港上市的內房股企業(yè)發(fā)債新高，此次空前力度地私募融資，也是對過(guò)往土地成本以及市場(chǎng)預計的未雨綢繆。

分析人士指出，目前整個(gè)市場(chǎng)處于調整階段，在各家還未反應時(shí)做出反應的企業(yè)，調整自身戰略，是應對市場(chǎng)預期變化的核心，恒大的優(yōu)惠措施既可以保持大型企業(yè)現金流的平穩增長(cháng)，也可以順勢擴大市場(chǎng)份額。

有分析人士指出，恒大大部分項目處于二線(xiàn)城市，成本較低，對于金融機構來(lái)說(shuō)，貸款的風(fēng)險相對較小。

據悉，恒大地產(chǎn)是中國土地儲備最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。目前，恒大在全國土地儲備已超過(guò)5000萬(wàn)平方米，57個(gè)項目分布在25個(gè)主要城市中。項目所在城市基本為區域經(jīng)濟中心，人口數量大多在500萬(wàn)以上，經(jīng)濟規模及發(fā)展速度全國領(lǐng)先。

而根據恒大人士介紹，恒大地產(chǎn)大部分項目規模在50萬(wàn)~200萬(wàn)平方米之間，此類(lèi)項目最適宜規模開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，可滿(mǎn)足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規劃設計條件。

一般來(lái)說(shuō)，恒大的項目都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優(yōu)質(zhì)區域，84%的項目為城市市區項目，環(huán)境優(yōu)美、規劃配套及城市交通發(fā)達、升值潛力較大。

如果涉及旅游地產(chǎn)項目，則一般位于距離超大城市中心區30~40公里、高速公路出口附近以及擁有獨特的優(yōu)美自然環(huán)境的地方，這些項目還具備土地成本低、土地可持續拓展的特點(diǎn)。

盡管當下開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款以及個(gè)人貸款都在不同程度收緊，而恒大穩定的現金流則保證了公司健康發(fā)展。

低潮介入行業(yè)整合契機顯現

一接近恒大地產(chǎn)的人士向記者透露，恒大此舉是“項莊舞劍意在沛公”，主要還是趁著(zhù)市場(chǎng)在低潮的時(shí)候，進(jìn)行行業(yè)整合。

如恒大這樣規模大，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，不僅僅借此提升市場(chǎng)規模，同時(shí)會(huì )通過(guò)兼并等手段并購一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)，從而實(shí)現自身的領(lǐng)域擴張。

“在目前的政策環(huán)境下，土地價(jià)格正隨房?jì)r(jià)有所降溫，而對于資金量充足的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻是整合土地資源的大好時(shí)機?！钡禺a(chǎn)專(zhuān)家均有此看法。土地價(jià)格的合理回歸，正在給恒大這樣的開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造開(kāi)疆拓土的機會(huì )，在新的城市中拿地，將比以前更加容易，而且將提高其貢獻率。

據了解，恒大在二線(xiàn)市場(chǎng)的布局效果已經(jīng)顯現，不僅4月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)中，就是第一季度的銷(xiāo)售中，恒大全國的戰略布局，二、三線(xiàn)城市對集團的貢獻是逐漸增大的。

此外，恒大的管理和運營(yíng)優(yōu)勢，也會(huì )在市場(chǎng)變化中發(fā)揮更為重要的作用，在二線(xiàn)城市中，新的擴張需要有成熟管理和運營(yíng)模式的開(kāi)發(fā)商介入，一旦市場(chǎng)不好，中小開(kāi)發(fā)商失去了競爭優(yōu)勢，而大型開(kāi)發(fā)商則將趁勢而上。

不僅是土地成本，在工程管理以及招標等管理上，恒大一直堅持標準化的運營(yíng)優(yōu)勢。據一位長(cháng)期研究恒大地產(chǎn)的觀(guān)察人士分析，恒大地產(chǎn)對于新項目的選擇，實(shí)施統一的選擇標準，保證項目開(kāi)發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險。

他指出，這將包括項目區位、項目規模、項目定位、項目現狀的標準化等。此外，公司對于所有的主體、裝修、園林等大型工程都由集團總部統一招標，而集團的規模優(yōu)勢，則確保了投標企業(yè)能以合理的價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，有效控制建設成本。

新政下，開(kāi)發(fā)商正在變化出各種策略和戰術(shù)，但規模型和實(shí)力型的開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始占據越來(lái)越多的優(yōu)勢?！懊看问袌?chǎng)調整，都是擴張型大企業(yè)的一次機會(huì )?！庇袑?zhuān)家說(shuō)，因此從目前恒大銷(xiāo)售策略的變化來(lái)看，大開(kāi)發(fā)商的時(shí)代正在加速到來(lái)。