這是一個(gè)傳奇的企業(yè)，短短十年不到的時(shí)間，成就了中國地產(chǎn)界的一個(gè)數百億帝國；這也是一個(gè)受爭議的企業(yè)，她以“地王”身份和海外資本市場(chǎng)的首次公開(kāi)接觸未果，被媒體推到了風(fēng)口浪尖上；這更是一個(gè)神秘的企業(yè)，她究竟怎樣執華南樓市牛耳？又為何被如此多的迷霧纏繞？
今天，拋開(kāi)崇拜抑或成見(jiàn)，我們一起揭開(kāi)，恒大真相。

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本報記者 柯鵬 于兵兵

編者按

自古以來(lái)，冒險者可能功虧一簣，也有望書(shū)寫(xiě)傳奇。恒大地產(chǎn)逆風(fēng)遠航，掌舵人許家印是否可以復制哥倫布的那種發(fā)現新大陸的傳奇？這是一個(gè)謎。

2006年至今，恒大地產(chǎn)土地儲備增加6倍，三輪私募融得18余億美金，在全國22個(gè)城市展開(kāi)急行軍式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但如今，恒大的確處于一個(gè)不進(jìn)則退的關(guān)口。一個(gè)開(kāi)發(fā)商的飛躍式發(fā)展，在短短兩年里劃出了一道值得我們探索的曲線(xiàn)。

今年以來(lái)，全球資本市場(chǎng)低迷。3月，手握4578萬(wàn)平方米土地儲備的中國內地“地王”恒大地產(chǎn)100—150億港元IPO計劃宣告擱置，房地產(chǎn)業(yè)“百日劇變”的恐慌由此蔓延。但就在近日，據香港消息，恒大第三輪全球私募完成，包括美林證券、德意志銀行、科威特投資局、新世界發(fā)展鄭裕彤等入股恒大，許家印找到了同盟軍。

有人認為恒大的全國擴張生不逢時(shí)，但不可否認，生不逢時(shí)卻靠?jì)攘εc韌性渡過(guò)險情者眾?！拔沂掷镉泻脰|西，這個(gè)是我目前最大的信心與籌碼?！敝泵嫔虾ＷC券報記者的許家印，如是說(shuō)。

至今，恒大留給市場(chǎng)的僅僅是個(gè)模糊的背影和眾多的謎題：恒大IPO暫時(shí)擱置的內幕究竟為何？許家印手中到底有怎樣的籌碼去贏(yíng)得國際資本大鱷的青睞？新一輪50億元的私募是否已解恒大資金之渴？未來(lái)眾多地產(chǎn)項目有無(wú)賣(mài)地、折售的可能？許家印眼中的中國樓市，風(fēng)險與機會(huì )又在哪里？

近日，上海證券報記者親赴廣州等地，深度破解恒大密碼。神秘的恒大和五年來(lái)從未接受媒體獨家專(zhuān)訪(fǎng)的恒大創(chuàng )始人許家印，終于走向前臺。

IPO往事

公開(kāi)募集遭壓價(jià) 恒大暫棄IPO

走近位于廣州市金沙洲住宅新區的恒大御景半島，富貴之氣撲面而來(lái)：華南開(kāi)發(fā)商慣用的大手筆園林、雕塑、水景在天然山體與珠江上游間圍攏出一個(gè)占地58萬(wàn)平方米的豪華住宅區，一條長(cháng)達2.8公里的私家環(huán)島山路花草蔓延，現代派高層公寓弧形排開(kāi)，歐式別墅群有序錯落，氣派非凡。

“這樣的小區在上海浦東幾乎找不到同等檔次?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)銷(xiāo)售界人士感嘆。而此時(shí)，根據御景半島銷(xiāo)售人員的介紹，6月28日剛剛開(kāi)盤(pán)的二期公寓毛坯均價(jià)8000元/平方米。一個(gè)可比的數據是，在去年10月1日開(kāi)盤(pán)時(shí)，加3000裝修標準的恒大御景半島最高單價(jià)摸至1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)/平方米。

短短一年多時(shí)間，這個(gè)標志著(zhù)恒大向高端物業(yè)“華麗轉身”的戰略項目，隨著(zhù)大勢調價(jià)近3成。

恒大樓盤(pán)的調價(jià)與宏觀(guān)大勢密切相關(guān)，但不能不讓人聯(lián)想，是否也與恒大自身有關(guān)？這一切，要從并不久遠的恒大IPO說(shuō)起。

2004年前，恒大地產(chǎn)偏居華南一隅的地方開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地儲備不足600萬(wàn)平方米，以建小面積、低成本、低利潤的中低端產(chǎn)品見(jiàn)長(cháng)，并已躋身廣東樓市“五虎”。

2004年開(kāi)始，恒大掌門(mén)人許家印思變，上市之念自那時(shí)開(kāi)始醞釀，由此引發(fā)了一場(chǎng)震驚當今樓市的“恒大式擴張”。

許家印精心布局的全國戰略與上市計劃其實(shí)并不復雜，其思路包括四步內容：培養隊伍、打造品牌、尋找土地，同時(shí)找錢(qián)。

2004年，許家印將層層篩選出的第一批68人精英團隊分派至全國10余個(gè)城市。在武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)等地，這些市場(chǎng)精英的首要任務(wù)是對當地的土地市場(chǎng)展開(kāi)調研，以尋找可以收入囊中的土地項目?！澳玫夭皇且粫r(shí)沖動(dòng)，它需要一個(gè)漫長(cháng)的考察與談判期，等到2007年前后，土地儲備版圖基本形成，恒大的上市之路也才步入正軌?！币晃唤咏愦蟮娜耸拷榻B。

整個(gè)2007年，中國樓市接二連三被恒大的消息覆蓋，同時(shí)并行的是兩輪私募的完成。2006年底，恒大以8.29億拿下武漢當時(shí)的“地王”，即目前的武漢恒大華府；去年8月，恒大開(kāi)出25.3億元競得重慶科技學(xué)院項目，被市場(chǎng)稱(chēng)為天價(jià)；去年10月，恒大與穗華投資有限公司(香港)簽訂股權轉讓協(xié)議，計劃以14億元收購上海源深路1號土地項目公司100%股權；到今年初，恒大以41億元高價(jià)拿到廣州絹麻廠(chǎng)地塊，晉升廣州新“地王”……

到2008年3月，恒大香港IPO招股說(shuō)明書(shū)介紹，其土地儲備已經(jīng)高達4578萬(wàn)平方米，短短兩年時(shí)間暴增近6倍。

根據土地出讓和股權轉讓相關(guān)規定，無(wú)論是土地出讓金還是股權購買(mǎi)款都有相應的分期付款制度，這成為恒大運用杠桿原理操作資金鏈的關(guān)鍵?！拔覀兇_實(shí)是先融錢(qián)再拿地?！痹S家印說(shuō)，但顯然，和很多開(kāi)發(fā)商們一樣，許家印走了一條少融資多拿地的路徑。去年3月，恒大引入第一批戰略投資者美林證券、德意志銀行和淡馬錫，融資4億美元，恒大合計讓出約8%股權。幾乎同時(shí)，瑞信牽頭為恒大發(fā)行了4.3億美元的公司債。此后不久，上述重慶、上海、廣州三個(gè)項目相續簽約。

而根據資料顯示，恒大為三個(gè)項目支付的保證金為數不多，其中上海項目3億元，廣州項目1.3億元、重慶項目2億元。余下70多億元的待付土地出讓金和購股款缺口需要填滿(mǎn)，而恒大此時(shí)已經(jīng)把寶壓在了即將拉開(kāi)的香港IPO上。

“2006年6月開(kāi)始正式談上市，到12月6日，第一批戰略投資者初步確定?！痹S家印向記者介紹，“實(shí)在不巧的是，我們在美國推介時(shí)恰好碰到了幾十年不遇的美國次貸危機。貝爾斯登轟然倒掉令美國各大基金驚惶失措，包括摩根士丹利?！被貞浧鹉且豢?，許家印仍歷歷在目。

國際基金背后是大量的中小投資者，他們也十分懼怕因房地產(chǎn)風(fēng)險引發(fā)的次貸危機會(huì )令投資血本無(wú)歸。于是，壓低招股價(jià)格成為大摩的殺手锏?！拔覀儽緛?lái)想融資15億美元，并且當時(shí)已經(jīng)有了7至8億美元的定單?！痹S家印透露。然而，在大摩屢次提出壓低招股價(jià)格后，許家印最終選擇了拒絕?！爱敃r(shí)我們在美國開(kāi)了個(gè)會(huì )，中午時(shí)分，我決定暫停?！边@也是許家印首次披露IPO真實(shí)叫停的原因，同時(shí)澄清了此前關(guān)于認購不足的傳言。

“不可否認的是，上市叫停后，100到150億元的資金沒(méi)有了?！闭f(shuō)到毅然放棄上市，許家印顯得不動(dòng)聲色。但根據一位市場(chǎng)人士介紹，恒大對資金危機的考慮并不充分，“當時(shí)確實(shí)沒(méi)想到會(huì )這么嚴重?！?br /> ?

私募之戰

正確答案“三選一” 巨鱷眼中的“肥肉”

敢說(shuō)暫時(shí)不上市，許家印是做過(guò)謀劃的?！拔覀兿氲搅巳齻€(gè)暫停上市之后的解決措施?！痹S家印說(shuō)。
一是拋盤(pán)。2007年，恒大在全國共開(kāi)有36個(gè)樓盤(pán)，其中2/3以上、建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平方米進(jìn)入預售或可預售階段，在建工程更達到750萬(wàn)平方米?！皼](méi)有賣(mài)不出去的樓盤(pán)，只有賣(mài)不出去的價(jià)格?！痹S家印這樣解釋大規模拋盤(pán)套現的可能性，而這句話(huà)，在此后的對話(huà)過(guò)程中，被他屢次提及。

二是合作?！敖鼛啄陙?lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是國際資本市場(chǎng)的熱門(mén)投資項目，我們如果拿出30%至50%的項目尋找合作者，也可以度過(guò)資金困境?！痹S家印說(shuō)。

但是，兩種方法很快都被許家印否決了?！案鶕愦?004年以來(lái)訂立的雙品牌戰略，我們要在落地每一個(gè)城市時(shí)實(shí)現樓盤(pán)品牌與恒大品牌的雙雙落地。也就是說(shuō)，在規劃、園林、配套、物業(yè)等很多細節沒(méi)有做好時(shí)匆忙拋盤(pán)，我覺(jué)得有損且有悖于恒大的長(cháng)期發(fā)展目標。而找合作方說(shuō)白了是要賣(mài)項目，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賣(mài)項目等于賣(mài)兒賣(mài)女，也沒(méi)有切腿切手?！痹S家印坦言。

于是，許家印選擇了第三條道路，即增資擴股，私募融資。

6月29日，據香港消息，恒大完成第三輪融資。這也是恒大IPO擱置后的首次私募成功，金額高達6億美元?！霸谀壳耙恍╅_(kāi)發(fā)商成功IPO上市也僅能融資數億人民幣的情況下，恒大此輪私募確實(shí)不易?！笔袌?chǎng)人士評價(jià)。

6億美元目前順利到賬5.06億，新世界集團創(chuàng )辦人鄭裕彤投資1.5億美元，持股3.9%，科威特投資局以1.46億美元持股3.8%，德意志銀行、美林證券等5家機構投資2.1億美元。

“相比拋盤(pán)和賣(mài)項目，私募有利有弊。利在可以引進(jìn)多個(gè)從業(yè)經(jīng)驗豐富的國際機構投資者，提升公司國際化、標準化水平和抗風(fēng)險能力，弊就在我的股權被進(jìn)一步稀釋了。但是為了公司能夠健康良性發(fā)展，我個(gè)人的損失我可以接受?！痹S家印說(shuō)。

而目前國際金融形勢，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩等一系列不穩定因素，令許家印的游說(shuō)工作尤其艱難。他向記者直言，“打拼地產(chǎn)界十余年，這忙碌著(zhù)私募游說(shuō)的三個(gè)月，是我壓力最大的一段時(shí)間?！?/p>

“在香港的三個(gè)月，鄭裕彤每個(gè)星期要和我吃一兩次飯；美林等早在第一輪私募時(shí)就推薦了財務(wù)副總監，實(shí)時(shí)了解公司財務(wù)運作情況；一些機構投資者甚至隨機走訪(fǎng)各地的樓盤(pán)，參加恒大公司的例會(huì )?！痹S家印笑言，在目前情況下，要獲得一份國際投資機構的私募訂單實(shí)非易事。

“從我們了解的情況看，國際機構投資者敢投下這些錢(qián)和恒大捆綁在一起，是源于三個(gè)因素。一是對中國經(jīng)濟宏觀(guān)面的信心，二是對中國樓市長(cháng)期發(fā)展看好，三是對恒大40余個(gè)項目的品質(zhì)、團隊、管理模式、財務(wù)狀況有充分的信心?！痹S家印說(shuō)。

業(yè)內人士介紹，一般來(lái)說(shuō)，以基金為主的機構投資者將收回期鎖定在3至5年，在他們看來(lái)，這段時(shí)間內，中國樓市投資回報率大可期待。

根據記者粗略統計，三輪私募完成后，恒大股權融資10億美金，向瑞信等發(fā)行公司債4.3億美金，向美林借貸1.3億美金?！半m然有媒體報道恒大銀行及其他借款總計111億元，但隨著(zhù)美林等持有的優(yōu)先股轉為普通股，在香港新會(huì )計準則中，這些都將由債權轉變成股權。分子分母顛倒后的恒大資本金由此大增，負債率已降至65%?！痹S家印介紹。

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土地？土地！

尋找戰略合作 上市緊隨大勢

私募條款帶來(lái)的上市壓力、三大地產(chǎn)項目的資金壓力以及樓市大環(huán)境帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力，仍被重點(diǎn)關(guān)注。

因此，恒大將于今年9月重啟IPO的說(shuō)法在市場(chǎng)上開(kāi)始流傳。而許家印卻表示，上市時(shí)機需視大勢而定，言外之意似乎是：若股市持續低迷，恒大上市融資的目標，近期不會(huì )加速。

另外，今年8月前后，恒大廣州絹麻廠(chǎng)地塊、上海源深路1號地塊、重慶科技學(xué)院項目將陸續進(jìn)入土地款和項目款最后結算期，高達近80億的資金如何支付備受市場(chǎng)關(guān)注?！斑@三個(gè)地塊總建筑面積150萬(wàn)平方米，不及恒大土地總儲備的1/35。如果除去這三塊，恒大未付土地出讓金僅20億元?！币晃缓愦髢炔咳耸拷榻B。根據許家印的說(shuō)法，三個(gè)最貴項目目前已經(jīng)不再以恒大單獨開(kāi)發(fā)方式運作，而是改為尋找融資合作方，類(lèi)似抵押貸款。

甚至也有未經(jīng)證實(shí)的消息稱(chēng)，如果遇到合作方難求的“最壞情況”，恒大有可能棄地而去，當然這可能將令恒大損失6.3億元保證金，卻能保證“無(wú)債一身輕”。

“第一次私幕之前，恒大項目都由自己百分之百開(kāi)發(fā)。但實(shí)際上，這種做法是不科學(xué)的?！痹S家印說(shuō)。

6月底，鄭裕彤入股恒大，同時(shí)參與恒大兩個(gè)項目的合作開(kāi)發(fā)，一個(gè)是武漢某項目。另一個(gè)是廣州某南海項目，恒大拿下該項目的初始樓板價(jià)成本只有幾百塊錢(qián)每平方米，但鄭裕彤接盤(pán)時(shí)，地價(jià)已經(jīng)達到了2000元/平方米，利潤有了數倍的增長(cháng)?！班嵲Ｍ窍愀鄣禺a(chǎn)大鱷，在中國很多二線(xiàn)城市擁有開(kāi)發(fā)項目，品牌合作的另一個(gè)好處是可以實(shí)現經(jīng)驗互補?！痹S家印說(shuō)。

恒大未來(lái)可能面臨的另一個(gè)壓力是銷(xiāo)售壓力。今年以來(lái)，因市場(chǎng)觀(guān)望情緒籠罩，成交大幅減少，廣州深圳房?jì)r(jià)首先破冰，至今大跌30%以上。恒大御景半島所在的金沙洲更高達40%以上跌幅。一旦恒大資金鏈緊張，是否可能通過(guò)大幅降價(jià)回流資金？

許家印的說(shuō)法是，恒大會(huì )因勢而動(dòng)，但絕不會(huì )低于周邊樓盤(pán)的價(jià)格。據了解，目前恒大系列樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格基本高于周邊物業(yè)最少15%，最高甚至接近1倍差價(jià)?！皟H恒大御景半島一個(gè)項目，目前可回籠資金33億。即便再降20%，仍有26億資金可以預期?！痹S家印表示。

許家印也同時(shí)透露，受目前大勢影響，恒大接下來(lái)一段時(shí)間將集中精力做好目前的儲備項目。

人物專(zhuān)訪(fǎng)

許家?。鹤顡臉鞘械膼盒越祪r(jià)

本報記者 柯鵬 于兵兵

雖然位處廣州最繁華地段的頂級寫(xiě)字樓，許家印的辦公室卻并不奢華。凌晨時(shí)分，他穿著(zhù)干凈而平常的深色襯衫，為記者斟著(zhù)自己剛剛買(mǎi)回的普洱茶，隨意聊起來(lái)。

“我的童年的確異常貧困，但這些經(jīng)歷給我最大的影響更多的是幫助，是形成了今天特別勤奮、嚴謹、堅韌的性格?！痹S家印說(shuō)。也許，許家印沒(méi)有說(shuō)出的“貧困效應”，還有他對事業(yè)成功的熱烈追求，以及擁有財富后的“舍予”情結。

長(cháng)毛的窩頭和難忘的創(chuàng )業(yè)路

許家印，河南周口人，曾經(jīng)是中國最貧窮階層的一員。

“我的小學(xué)在沒(méi)有窗的茅草房中讀完，六年里，我都是蹲在一個(gè)泥臺子上聽(tīng)課并完成作業(yè)。高中住校時(shí)睡的是大通鋪，每人墻上掛個(gè)竹筐，里面一年四季的窩頭是我全部的糧食。冬天可以吃一周，夏天只吃三天，就這樣還是要長(cháng)毛的。沒(méi)關(guān)系，洗洗就可以吃了?！?/p>

許家印這段生活經(jīng)歷給了他最深刻的人生體驗和成功動(dòng)力。到1998年，事業(yè)有了起色的許家印迫不及待地回到老家，用100萬(wàn)元捐建了希望小學(xué)——家印小學(xué)。

不為人知的是，還有許家印由極度窮困走向地產(chǎn)大亨的過(guò)程。

1992年，大學(xué)畢業(yè)在鋼鐵公司呆了十年的許家印赴深圳創(chuàng )業(yè)，歷任深圳中達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦公室副主任、主任。 1994年，深圳中達組建廣州鵬達，許家印出任法人代表，其開(kāi)發(fā)的珠島花園以“當年開(kāi)工，當年銷(xiāo)售，當年銷(xiāo)完”的業(yè)績(jì)，被稱(chēng)為“珠島效應”。許家印一戰成名。

1998年，許家印在創(chuàng )建恒大實(shí)業(yè)一年后首開(kāi)廣州金碧花園項目，以686元/平方米的樓面地價(jià)賣(mài)出2500元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)，“第一桶金”由此積累完成。

沒(méi)想過(guò)“首富”，最愧疚的是妻子

“我性格里確實(shí)有喜歡忙碌的一面。太太后來(lái)回憶說(shuō)，工作最開(kāi)始的幾年，我一呆在家里就在房間里來(lái)回走動(dòng)，但聽(tīng)說(shuō)有工作時(shí)就會(huì )顯得很興奮。在鋼鐵公司的十年時(shí)間，我沒(méi)有請過(guò)一天假。創(chuàng )業(yè)的這十幾年，我也常常是凌晨1點(diǎn)下班，怕影響家人休息，客廳沙發(fā)躺到凌晨4點(diǎn)又去上班?！苯邮懿稍L(fǎng)的時(shí)間，已經(jīng)是當日凌晨，面對著(zhù)記者，眼睛里泛著(zhù)熬夜血絲的許家印，開(kāi)始啟開(kāi)回憶的匣子。

到2004年，看好房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢，許家印開(kāi)始醞釀全國圈地并上市融資。業(yè)內稱(chēng)計劃就是個(gè)儲地4000余萬(wàn)平方米，融資過(guò)160億元的“中國首富”計劃。然而，許家印笑言，“從始至終沒(méi)想過(guò)首富的概念?！?/p>

“對于目前的我來(lái)說(shuō)，最主要的是對這個(gè)親手養大的孩子‘恒大’的責任和對自身事業(yè)發(fā)展的追求。所謂財富的積累，已經(jīng)不那么重要了?！痹S家印孩子般的笑著(zhù)，“以前不注意的時(shí)候，穿過(guò)丈母娘幫著(zhù)縫補的破襪子，后來(lái)被太太發(fā)現給扔了。她認真地教育我說(shuō)，咱們沒(méi)到那個(gè)程度，呵呵?！?/p>

“工作的確太忙，最對不起的人，一想起眼眶就會(huì )紅的人，還是太太?！闭f(shuō)起相濡以沫的另一半，許家印臉上泛起溫情，“她有學(xué)歷，有自己的事業(yè)，但是為了照顧我，都放棄了。我一直記得1995年，太太因為宮外孕被送進(jìn)了急救室，生命危險。為了不打擾我工作，她硬是沒(méi)讓醫生給我打電話(huà)。我是第二天才從朋友口中得知的，開(kāi)了一個(gè)多小時(shí)的車(chē)去看她，心里異常忐忑?！薄拔仪匪?，婚后這么多年，我們有吵架但從沒(méi)真正翻過(guò)臉。別的我不敢說(shuō)是公司第一，但我們夫妻的感情，不自夸的說(shuō)，一直是恒大人學(xué)習的榜樣?！?/p>

危機就是危險和機遇

然而，一路幸運的許家印在IPO時(shí)，的確遇到了麻煩。在一系列偶然與必然的經(jīng)濟因素下，中國樓市的腳步經(jīng)過(guò)數年大漲之后開(kāi)始停滯。去融資還是被淘汰？這幾乎成了當下中國所有開(kāi)發(fā)商的宿命式的追問(wèn)。如果融資難度日益加大又不能有效緩解，那么這個(gè)問(wèn)題將直接改為 “降價(jià)還是死亡？”

“不可否認，2003年以來(lái)，中國起步較早的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走得太快了，導致供求關(guān)系已經(jīng)無(wú)法平衡。相比之下，二線(xiàn)城市的情況會(huì )好一些?！痹S家印認為，目前政府宏觀(guān)調控政策仍是影響樓市的重要風(fēng)向之一，銀根緊縮給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力將導致一輪中小開(kāi)發(fā)商拋盤(pán)套現潮的到來(lái)。

許家印及恒大上下似乎并不諱言風(fēng)險與危機，“降價(jià)并不可怕，危機就是危險和機遇，可怕的是恐慌情緒引發(fā)的惡性降價(jià)，危及到整個(gè)國家的經(jīng)濟穩定和金融安全?！痹S家印說(shuō)。

專(zhuān)家評價(jià)，無(wú)論是合作、降價(jià)，甚至放棄某些高成本項目，考察恒大此前走過(guò)和未來(lái)可能要走的路可以得出結論，房地產(chǎn)企業(yè)的目標只有一個(gè)，保存實(shí)力，追求高回報?！耙驗楹愦髽O嚴密的內控機制、成功的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)戰略轉型，加上日益成熟的管理團隊，恒大憑借優(yōu)質(zhì)土地資源挺過(guò)此輪低谷的可能性遠大于業(yè)界猜測的敗北結局。這和當年的順馳截然不同?！币晃唤咏愦蟮钠髽I(yè)高層表示。